MJOP: meerjarenonderhoudsplan voor uw gebouw

Wat is een MJOP?

Een meerjarenonderhoudsplan legt per bouwdeel vier dingen vast: de huidige conditie, de onderhoudscyclus, het eerstvolgende uitvoeringsjaar en de geraamde kosten. Zet u dat voor alle onderdelen naast elkaar en telt u per jaar op, dan krijgt u een uitgavenlijn over tien tot vijfentwintig jaar. Die lijn is waar het om gaat: daaruit volgt het bedrag dat er jaarlijks in het reservefonds moet om de pieken op te vangen.

Zonder MJOP reserveert een VvE op gevoel. Dat pakt in de praktijk vrijwel altijd te laag uit, want de grote posten — dak, kozijnen, gevel — komen maar één keer per generatie langs en zitten daarom niet in het collectieve geheugen van het bestuur.

Is een MJOP verplicht?

Niet rechtstreeks, maar bijna. Sinds 1 januari 2018 is elke VvE wettelijk verplicht jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud. Daarvoor zijn twee routes:

• Zonder MJOP: minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar. Bij een herbouwwaarde van €2 miljoen is dat €10.000 per jaar. Simpel, maar grof: voor een pas gerenoveerd gebouw is het te veel, voor een gebouw van 1972 met een plat dak en originele kozijnen veel te weinig.
• Met MJOP: reserveren op basis van de werkelijk geplande onderhoudskosten. Dat is preciezer en kan zowel lager als hoger uitvallen dan de 0,5%-regel.

Met de reservefonds-calculator zet u die twee naast elkaar en ziet u over vijftien jaar of uw reservering het volhoudt of dat het fonds ergens onder nul duikt.

Los van de wet vragen drie partijen standaard om een actueel MJOP: subsidieverstrekkers bij verduurzaming, banken bij een VvE-lening, en kopers en hypotheekverstrekkers bij verkoop van een appartement. Geen MJOP betekent in die gevallen vertraging, en soms een afwijzing.

Wat staat er in een MJOP?

Per bouwdeel: de huidige staat (vaak uitgedrukt in een conditiescore van 1 tot 6 volgens NEN 2767), de cyclus, het uitvoeringsjaar en de geraamde kosten. Dit zijn de posten die u vrijwel altijd tegenkomt, met gangbare cycli en kostenindicaties voor 2026.

Kostenindicaties voor 2026, exclusief btw en exclusief steiger- en bijkomende kosten. Cycli variëren met materiaal, ligging en onderhoudsstaat. Gebruik ze als startpunt, niet als offerte.

Wat kost een MJOP?

Een professioneel MJOP door een bouwkundig adviseur kost €750 tot €2.500. Wat de prijs bepaalt: het aantal bouwdelen, de aanwezigheid van een lift en collectieve installaties, de bereikbaarheid van dak en gevel, en of er een conditiemeting volgens NEN 2767 bij hoort. Een DMJOP met verduurzamingsscenario's ligt daar meestal een paar honderd euro boven.

Daar staat tegenover wat het oplevert. Een MJOP dat aantoont dat u met €7.000 per jaar toekunt in plaats van de €10.000 uit de 0,5%-regel, verdient zichzelf in één jaar terug. Andersom komt ook voor: een MJOP dat laat zien dat u structureel €4.000 per jaar te weinig reserveert, is het beste bestede geld van het decennium.

Zelf opstellen of laten maken?

De eerlijke afweging.

Begint u zelf, gebruik dan onze MJOP-generator. Die zet op basis van bouwjaar, omvang en voorzieningen automatisch een planning en kostenraming klaar die u kunt downloaden en aanpassen. Voor veel kleine VvE's is dat het verschil tussen géén plan en een werkbaar plan.

Van MJOP naar maandbijdrage

Het MJOP is pas nuttig als het doorwerkt in de bijdrage. Die stap gaat zo:

1. Tel de geplande kosten per jaar op over de hele looptijd.
2. Bepaal welk jaarlijks bedrag nodig is om het fonds nooit onder nul te laten zakken — met indexatie, want bouwkosten stijgen.
3. Tel daar de jaarlijkse exploitatiekosten bij op: verzekering, schoonmaak, elektra, onderhoudscontracten, bankkosten.
4. Verdeel het totaal over de eigenaars volgens de breukdelen uit de splitsingsakte.
5. Deel door twaalf. Dat is de maandbijdrage.

Stap 2 is de lastige, want het is geen deling maar een prognose. Onze reservefonds-calculator rekent hem voor u uit en laat zien in welk jaar het misgaat als u te laag reserveert. De totale bijdrage per appartement berekent u met de bijdrage-calculator.

MJOP en verduurzaming: het DMJOP

Een DMJOP neemt naast het reguliere onderhoud ook verduurzamingsmaatregelen mee: isolatie, glas, ventilatie, warmtepomp, zonnepanelen — met per maatregel de investering, de besparing en de terugverdientijd. De winst zit in de koppelkansen. Staat de gevel in 2029 toch in de steigers voor schilderwerk, dan is dat het goedkoopste moment om na-isolatie mee te nemen; los uitgevoerd betaalt u de steiger twee keer.

Voor subsidies is een DMJOP vaak een voorwaarde. Wat er voor uw VvE te halen valt rekent u door met de subsidie-calculator, en de route staat beschreven op VvE verduurzamen.

De vijf fouten die het vaakst voorkomen

• Verouderde prijzen. Bouwkosten zijn sinds 2020 fors gestegen. Een MJOP zonder jaarlijkse indexatie geeft binnen drie jaar een te rooskleurig beeld.
• Alleen tien jaar vooruitkijken. Juist de dure posten — dak, kozijnen, liftrevisie — vallen daarbuiten. Neem vijfentwintig jaar, ook als u de eerste tien het scherpst uitwerkt.
• Reserveren op gevoel. "Vijftig euro per maand per appartement lijkt me genoeg" is geen onderbouwing en houdt bij de eerste dakvervanging geen stand.
• Het MJOP in een la. Zonder jaarlijkse bewaking is het plan binnen een paar jaar losgezongen van de werkelijkheid.
• Btw en bijkomende kosten vergeten. Steiger, afvoer, vergunning en directievoering kunnen samen een kwart van de aanneemsom zijn. Neem ze op als aparte post.

Veelgestelde vragen