Splitsingsakte: opvragen, lezen en wijzigen (2026)

📄 Snel nodig? U bestelt een afschrift van de splitsingsakte online bij het Kadaster op adres of perceelnummer, voor ongeveer €15 tot €20. Bestel de splitsingstékening er meteen bij — zonder die tekening is de akte half leesbaar.

Wat is een splitsingsakte?

Een splitsingsakte is de notariële akte waarmee een gebouw juridisch in appartementsrechten wordt opgedeeld. Vanaf het moment dat die akte in het Kadaster is ingeschreven bestaan er geen "woningen in een pand" meer, maar zelfstandige appartementsrechten — en ontstaat de Vereniging van Eigenaars van rechtswege.

Een appartementsrecht is trouwens geen eigendom van een stuk gebouw. Het is een aandeel in het gehele gebouw plus het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald deel daarvan. Dat onderscheid klinkt academisch tot het moment dat er een lekkage is: dan bepaalt het wie betaalt.

Wat staat erin?

Onderdeel	Waarom het uitmaakt
Omschrijving per appartementsrecht	Welke ruimten, bergingen en parkeerplaatsen bij welk recht horen. Met verwijzing naar de splitsingstekening.
Breukdelen	Uw aandeel in de kosten én uw stemgewicht in de vergadering.
Gemeenschappelijk versus privé	Bepaalt wie welk onderhoud betaalt en wie aansprakelijk is bij schade.
Splitsingsreglement	De regels van de vereniging. Meestal een verwijzing naar een modelreglement, met aanvullingen.
Bestemming	Wonen, bedrijfsruimte, garage. Bepaalt of u er mag verhuren of een praktijk aan huis mag beginnen.
Oprichting van de VvE	Verplicht onderdeel. Hiermee ontstaat de vereniging.

De breukdelen lezen

Het breukdeel is het getal waar alles om draait. U vindt het bij de omschrijving van uw appartementsrecht, genoteerd als bijvoorbeeld 1/12, 145/1000 of 87/850. Het doet twee dingen tegelijk.

Kostenverdeling. Bij een breukdeel van 145/1000 betaalt u 14,5% van alle gemeenschappelijke kosten — ongeacht hoeveel vierkante meter u heeft of hoe vaak u de lift gebruikt.
Stemverhouding. Datzelfde aandeel is doorgaans ook uw stemgewicht in de vergadering. Een eigenaar met 300/1000 heeft in zijn eentje bijna een derde van de stemmen.

Let op één ding dat vaak wordt gemist: in sommige aktes verschilt het aandeel in de kosten van het aandeel in de stemmen. Lees dus beide bepalingen en ga er niet vanuit dat één getal alles regelt.

📈 Reken het door. Vul de breukdelen uit uw akte in de bijdrage-calculator en u ziet meteen wat elke eigenaar per maand hoort te betalen, inclusief de reservering voor groot onderhoud.

Welk modelreglement geldt bij u?

Bijna geen enkele splitsingsakte schrijft alle regels helemaal uit. In plaats daarvan wordt verwezen naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Welke versie dat is, hangt af van het jaar waarin uw gebouw is gesplitst — en de verschillen zijn niet klein.

Modelreglement	Waar u het aan merkt
1972 / 1973	Beknopt, weinig geregeld over onderhoud en besluitvorming. Veel aan de vergadering overgelaten.
1983	Uitgebreider, met meer bepalingen over gebruik en onderhoud.
1992	Nog altijd veel voorkomend. Duidelijker over kostenverdeling.
2006	Meer aandacht voor het reservefonds en voor besluitvorming.
2017	Actueelste versie, met bepalingen over verduurzaming, digitaal vergaderen en het reservefonds.

Zoek in uw akte naar de zin die begint met "het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie op…". De datum daarachter vertelt u welke versie geldt. Daarna leest u dat modelreglement erbij, plus de afwijkingen die in uw eigen akte staan — want die gaan vóór het model.

De splitsingsakte wijzigen

Soms moet het: bij een verkeerde breukdeelverdeling, bij het toevoegen of samenvoegen van appartementsrechten, bij een dakterras of bij een bestemmingswijziging. Reken op een zware procedure.

De twee routes

Medewerking van alle appartementseigenaars. De schoonste route, en bij een kleine VvE goed te doen. Iedereen tekent mee bij de notaris.
Besluit van de vergadering met ten minste vier vijfde van de stemmen. Daarna laat het bestuur de akte passeren. Deze route bestaat juist voor de situatie waarin één eigenaar dwarsligt zonder redelijk belang.

In beide gevallen is een notariële akte nodig plus inschrijving in het Kadaster, en moeten partijen met een recht op het appartement meewerken — denk aan hypotheekhouders. Dat laatste is in de praktijk vaak de vertragende factor.

Wat het kost en hoe lang het duurt

Post	Indicatie
Notariskosten wijziging	€1.500 – €5.000
Kadastrale inschrijving	ca. €135 per appartementsrecht
Nieuwe splitsingstekening (bij gewijzigde begrenzing)	op offerte
Doorlooptijd	2 à 4 maanden

Indicaties op basis van openbare notaristarieven, peildatum juli 2026. Vraag twee offertes op; de spreiding tussen kantoren is groot.

Denk voordat u begint na over de vraag óf het moet. Een afwijkende kostenverdeling kunt u soms ook via een besluit van de vergadering regelen, zolang u de akte zelf niet doorkruist. Een gebruiksafspraak over een dakterras kan vaak met een schriftelijke toestemming plus vastlegging in de notulen — goedkoper, maar wel zwakker als iemand het appartement verkoopt. Leg dat verschil expliciet voor aan de vergadering, dan is de keuze een besluit en geen ongeluk.

Breukdelen één keer invoeren, daarna klopt alles

Zet de breukdelen uit uw splitsingsakte in het systeem en de bijdragen, de jaarafrekening per eigenaar en het stemgewicht in de vergadering rollen er automatisch uit.

Start 30 dagen gratis

Eerst kijken in de demo

Gemeenschappelijk of privé: waar het misgaat

Verreweg de meeste discussies binnen een VvE gaan hierover. De akte is leidend, maar dit zijn de vuistregels die u in de meeste modelreglementen terugvindt.

Onderdeel	Meestal
Dak, fundering, dragende muren, gevel	gemeenschappelijk
Kozijnen en ramen in de gevel	gemeenschappelijk, glas vaak privé
Balkon of dakterras	gemeenschappelijk, met exclusief gebruiksrecht
Leidingen tot aan de aftakking naar uw woning	gemeenschappelijk
Binnenwanden zonder dragende functie	privé
Vloerafwerking	privé, vaak met een geluidseis in het reglement

Bij een lekkage of scheurvorming bepaalt deze verdeling wie de rekening krijgt: de VvE via de opstalverzekering, of de eigenaar zelf. Bewaar de akte, de tekening en het modelreglement daarom op een plek waar het hele bestuur erbij kan — en niet in de mailbox van één penningmeester.

Wat u nu het beste doet

Vraag de akte en de splitsingstekening op als u ze niet heeft.
Zoek uw breukdeel op en controleer of de bijdragen kloppen met de bijdrage-calculator.
Kijk welk modelreglement geldt en lees minstens de artikelen over onderhoud en besluitvorming.
Leg akte, tekening en reglement centraal vast, zodat een opvolgend bestuur er ook bij kan.

Veelgestelde vragen

Hoe vraag ik een splitsingsakte op?

Bij het Kadaster, online, met het adres of het perceelnummer. Een afschrift van de splitsingsakte kost doorgaans zo'n €15 tot €20 en u krijgt hem meestal direct als PDF. De splitsingstekening bestelt u er los bij; die heeft u nodig om te zien welke ruimten bij welk appartementsrecht horen. Uw notaris of het VvE-bestuur heeft de akte vaak ook al liggen — dat scheelt de bestelling.

Wat staat er in een splitsingsakte?

Vier dingen die er echt toe doen. Ten eerste de omschrijving van elk appartementsrecht: welke ruimten daarbij horen, met verwijzing naar de splitsingstekening. Ten tweede de breukdelen, die bepalen welk aandeel u in de kosten heeft en hoeveel stemmen u in de vergadering heeft. Ten derde welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé — bepalend bij schade en onderhoud. En ten vierde het splitsingsreglement, meestal door verwijzing naar een modelreglement, met de regels van de vereniging.

Wat is een breukdeel en waar staat het?

Het breukdeel is het aandeel van uw appartementsrecht in de gemeenschap, genoteerd als een breuk zoals 1/12 of 145/1000. U vindt het in de splitsingsakte bij de omschrijving van uw appartementsrecht. Dat getal doet twee dingen: het bepaalt welk deel van de gemeenschappelijke kosten u betaalt, én hoeveel stemmen u uitbrengt. Let op: het breukdeel voor de kosten en dat voor de stemmen kunnen in sommige aktes verschillen — lees dus beide bepalingen.

Kan een splitsingsakte gewijzigd worden?

Ja, maar het is een zware procedure. De hoofdregel is dat alle appartementseigenaars meewerken. Daarnaast kan de vergadering tot wijziging besluiten met ten minste vier vijfde van de stemmen, waarna het bestuur de akte laat passeren. In beide gevallen is een notariële akte nodig plus inschrijving in het Kadaster, en is medewerking vereist van partijen met een recht op het appartement, zoals hypotheekhouders.

Wat kost het wijzigen van een splitsingsakte?

Reken op €1.500 tot €5.000 aan notariskosten, afhankelijk van de complexiteit en het aantal bepalingen dat verandert. Daar komt de kadastrale inschrijving bij, ongeveer €135 per appartementsrecht, en bij een wijziging van de begrenzing ook een nieuwe splitsingstekening. Houd rekening met twee tot vier maanden doorlooptijd: oproepingstermijn, mogelijk een tweede vergadering, de agenda van de notaris en de kadastrale verwerking.

Mag ik een dakterras aanleggen volgens de splitsingsakte?

Meestal niet zonder meer. Een dak is vrijwel altijd gemeenschappelijk, ook als het alleen vanaf uw appartement bereikbaar is. Voor gebruik als terras heeft u toestemming van de vergadering nodig, en soms een wijziging van de akte omdat u een gemeenschappelijk deel exclusief in gebruik neemt. Leg de afspraak schriftelijk vast, inclusief wie het onderhoud en de eventuele lekkageschade draagt — dat is precies waar het jaren later over gaat.

Wat is het verschil tussen de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement?

De splitsingsakte staat hoger. Daarin staan de eigendomsverhoudingen, de breukdelen en het splitsingsreglement, en wijzigen kan alleen via de notaris. Het huishoudelijk reglement regelt de dagelijkse gang van zaken — geluid, huisdieren, gebruik van gemeenschappelijke ruimten — en kan de vergadering met een gewone meerderheid aanpassen. Een bepaling in het huishoudelijk reglement die in strijd is met de akte is ongeldig.

Geschreven door Janwillem van Stiphout · oprichter van VvE BeheerSoftware

Oprichter van VvE BeheerSoftware en bouwer van de software achter deze site. Werkt vanuit J&S Verduurzaming B.V. aan vastgoed- en verduurzamingsvraagstukken. Bedragen in dit artikel zijn nagerekend op openbare tarieven van beheerkantoren, notarissen en het Kadaster, met de peildatum die boven het artikel staat. Meer over ons →