Het bestuur van een VvE voert uit wat de vergadering besluit — niet meer en niet minder. Het is geen directie, geen eigenaar en geen rechter in geschillen tussen bewoners. Hieronder staat precies wat er wel bij hoort, hoe u benoemt en ontslaat, en hoeveel tijd het kost: reken op vier tot acht uur per maand voor een complex van vijfentwintig appartementen.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 10 minuten
Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek schrijft voor dat elke VvE een bestuur heeft. Dat bestuur vertegenwoordigt de vereniging naar buiten en voert het beheer over de gemeenschappelijke middelen. Het bestuur is daarmee het uitvoerende orgaan, en de vergadering van eigenaars het hoogste. Alles wat geld kost buiten de vastgestelde begroting, alles wat het gebouw verandert en alles wat de reglementen raakt, is een zaak van de vergadering.
Concreet hoort bij de bestuurstaak: de vergadering bijeenroepen en voorbereiden, de jaarrekening en de begroting opstellen, de bijdragen innen en achterstanden aanmanen, de verplichte verzekeringen afsluiten en in stand houden, dagelijks en klein onderhoud laten uitvoeren binnen de begroting, offertes opvragen voor grotere klussen, de administratie en het ledenregister bijhouden, en bij verkoop de gegevens aan de notaris verstrekken.
Wat er níét bij hoort is minstens zo belangrijk. Het bestuur beslist niet zelf over groot onderhoud, verhoogt niet eigenmachtig de bijdrage, wijzigt geen reglementen en bemiddelt niet in burenruzies tussen eigenaars onderling — dat laatste is geen bestuurstaak, hoe vaak het ook op het bordje van de voorzitter belandt. En het bestuur mag geen uitgaven doen uit het reservefonds zonder besluit van de vergadering.
| Taak | Vergadering | Bestuur | Beheerder |
|---|---|---|---|
| Begroting en bijdrage vaststellen | Besluit | Bereidt voor | Rekent door |
| Jaarrekening vaststellen | Besluit en verleent decharge | Stelt op | Voert de boekhouding |
| Groot onderhoud opdragen | Besluit | Voert uit, tekent contract | Begeleidt en controleert |
| Klein onderhoud binnen de begroting | — | Besluit en voert uit | Handelt af |
| Verzekeringen afsluiten | Besluit bij wisseling van verzekeraar | Sluit af en houdt in stand | Bemiddelt |
| Incasso van achterstanden | — | Maant aan, geeft uit handen | Voert de procedure |
| Reglementen wijzigen | Besluit, akte via notaris | Bereidt voor | Adviseert |
Verdeling volgens de gangbare modelreglementen 1992, 2006 en 2017. Uw eigen splitsingsakte kan bevoegdheden anders leggen, bijvoorbeeld met een maximumbedrag waarboven het bestuur toestemming van de vergadering nodig heeft; die akte gaat voor.
De belangrijkste les uit deze tabel: een beheerder vervangt het bestuur niet. Ook een VvE met een professionele beheerder heeft een bestuur nodig dat opdracht geeft, controleert en tekent. Wat u wel kunt doen is het bestuurderschap zelf uitbesteden aan een professionele partij; hoe dat werkt staat op het VvE-bestuur uitbesteden.
Het bestuur wordt benoemd door de vergadering van eigenaars, met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij uw akte iets anders bepaalt. Boek 5 BW bepaalt daarbij dat een bestuurder te allen tijde door de vergadering kan worden geschorst en ontslagen — er is geen opzegtermijn, geen ontslaggrond en geen procedure voor nodig. Dat is een geruststellende gedachte voor eigenaars en een reden voor bestuurders om zich goed te verzekeren.
Een bestuurder hoeft geen eigenaar te zijn. In veel VvE's is dat wel zo, maar een externe partij of een professionele bestuurder mag ook, mits de vergadering hem benoemt. Bestaat het bestuur uit meerdere personen, dan spreekt men in de praktijk van voorzitter, secretaris en penningmeester, al kent de wet die functies als zodanig niet; wat telt is wat er in de akte en in het benoemingsbesluit staat. Let op een klassieke verwarring: de voorzitter van de vergadering is in de meeste modelreglementen een aparte functie, los van het bestuur, en wordt apart benoemd.
Praktisch: leg elke benoeming en elk ontslag vast in de notulen met datum, en schrijf de wijziging binnen een week in bij de Kamer van Koophandel. Een oud-bestuurder die nog in het handelsregister staat, kan de vereniging in beginsel nog binden — dat is de meest voorkomende administratieve misser bij bestuurswisselingen. Wordt uw bestuur nu gevormd door één persoon, overweeg dan minimaal twee te benoemen: niet vanwege het werk, maar omdat bij ziekte of overlijden anders niemand bij de bankrekening kan.
Hier wordt in werving vaak omheen gedraaid, en dat is precies de reden dat besturen opstappen. Voor een complex van vijfentwintig appartementen in zelfbeheer kost het bestuurswerk gemiddeld vier tot acht uur per maand, verdeeld over het hele bestuur. In een jaar met groot onderhoud loopt dat op naar tien tot vijftien uur per maand, en in de twee maanden rond de jaarvergadering piekt het altijd.
| Taak | Uren per jaar |
|---|---|
| Administratie, post, e-mail en ledenregister | 20 – 35 |
| Boekhouding, facturen en betalingen | 15 – 30 |
| Jaarrekening en begroting opstellen | 10 – 20 |
| Vergadering voorbereiden, houden en notuleren | 10 – 15 |
| Onderhoud: meldingen, offertes, aannemers begeleiden | 15 – 40 |
| Verzekeringen, schades en contracten | 5 – 15 |
| Incasso en achterstanden | 3 – 15 |
| Vragen van eigenaars, makelaars en notarissen | 5 – 15 |
| Totaal per jaar | 85 – 185 |
Indicatie voor een complex van circa 25 appartementen in zelfbeheer, zonder lift en zonder lopend renovatieproject. Met lift, parkeergarage of een groot onderhoudsproject komt er al snel dertig tot vijftig procent bij. Het zijn ervaringscijfers, geen norm.
Zet die uren naast wat een beheerder kost, en het beeld wordt eerlijker. Dat is precies wat de rekentool beheerder of zelfbeheer doet: hij vergelijkt de werkelijke uren met de offerte, en laat zien vanaf welk aantal appartementen uitbesteden financieel en praktisch gaat lonen.
Zet een extern beheerkantoor naast zelfbeheer met software: kosten per jaar, uren bestuurswerk en wat u er precies voor terugkrijgt.
Vergelijk beheerder en zelfbeheerUitbesteden hoeft geen alles-of-niets-keuze te zijn. De meeste VvE's die goed draaien, doen een deel zelf en kopen de rest in. De vuistregel: besteed uit wat foutgevoelig, terugkerend of specialistisch is, en houd zelf wat om oordeelsvorming vraagt.
Goed uit te besteden zijn de boekhouding en de incasso, omdat daar de meeste tijd in gaat zitten en een fout er direct geld kost. Verder de technische begeleiding bij groot onderhoud, want een bestuurslid dat een dakrenovatie van twee ton begeleidt zonder bouwkundige kennis, is een risico voor zichzelf en voor de vereniging. En het opstellen van het MJOP, dat sowieso door een bouwkundige moet gebeuren.
Zelf houden kunt u het contact met de eigenaars, het voorzitten van de vergadering, de besluitvorming en het bewaken van de begroting. Dat zijn precies de dingen die een externe partij nooit zo goed doet als iemand die er woont. Bovendien is een bestuur dat alles heeft weggegeven geen opdrachtgever meer maar een doorgeefluik, en dan wordt de beheerder in de praktijk het bestuur.
Een tussenvorm die de laatste jaren populair is: het bestuur blijft in handen van eigenaars, maar de administratie loopt via software waarin bijdragen, facturen, documenten en vergaderstukken automatisch worden bijgehouden. Dat haalt vaak dertig tot vijftig procent van de uren weg zonder de zeggenschap uit handen te geven. Wat een volledige uitbesteding kost en wat het oplevert, staat op het VvE-bestuur uitbesteden en op wat VvE-beheer kost.
De hoofdregel is geruststellend. Handelingen van het bestuur binnen zijn bevoegdheid binden de vereniging, niet de bestuurder persoonlijk. Een bestuurder die de vergadering netjes laat besluiten en dat besluit uitvoert, loopt geen persoonlijk risico, ook niet als het besluit achteraf ongelukkig blijkt.
Persoonlijke aansprakelijkheid ontstaat pas bij onbehoorlijk bestuur: het verzuimen de opstalverzekering te verlengen, het reservefonds aanspreken zonder besluit, jarenlang geen jaarrekening opstellen, of een opdracht geven waarvoor geen vergaderbesluit bestaat. In de praktijk gaat het bijna altijd om nalaten, niet om kwade opzet. Een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering kost doorgaans €150 tot €450 per jaar, dekt ook de verweerkosten, en is voor elk complex vanaf een tiental appartementen een verstandige uitgave. Wat er precies onder valt, staat op bestuurdersaansprakelijkheid.
Twee gewoontes verkleinen het risico meer dan welke polis ook. De eerste: laat de vergadering elk jaar decharge verlenen over het gevoerde beleid, op basis van een jaarrekening die door de kascommissie is gecontroleerd. Zonder decharge blijft u jaren aanspreekbaar. De tweede: leg alles vast. Een besluit dat niet in de notulen staat, bestaat in een conflict niet.
De meeste VvE's kampen niet met slechte bestuurders maar met te weinig. Drie dingen helpen aantoonbaar. Maak de taak klein en afgebakend: vraag niet om ‘bestuurslid worden’ maar om één concrete rol, bijvoorbeeld alleen de penningmeesterstaak of alleen het onderhoudsdossier. Maak de termijn eindig: benoem voor drie jaar met een duidelijk einde, in plaats van voor onbepaalde tijd, waardoor niemand zich ooit meldt. En zorg voor een overdrachtsdossier met de akte, de polissen, de contracten, het MJOP en de inloggegevens, zodat een nieuw bestuurslid niet bij nul begint.
Een vrijwilligersvergoeding mag en is fiscaal tot een jaarlijks vastgesteld maximum onbelast; controleer het actuele bedrag bij de Belastingdienst, want het wordt jaarlijks bijgesteld. Voor veel VvE's is een bescheiden vergoeding voor de penningmeester het verschil tussen wel en geen kandidaat. Besluit daarover in de vergadering en neem het op in de begroting, zodat het transparant is.
Lukt het ondanks alles niet om een bestuur te vormen, blijf dan niet in het luchtledige hangen. Een VvE zonder bestuur is kwetsbaar: er kan niemand tekenen, niemand bij de bankrekening en niemand de verzekering verlengen. De kantonrechter kan in dat geval op verzoek van een eigenaar voorzien in het bestuur. Praktischer is meestal het bestuurderschap tijdelijk uitbesteden, en ondertussen de punten aanpakken die op problemen in een VvE staan.
Het bestuur voert uit wat de vergadering besluit: het roept de vergadering bijeen, stelt de jaarrekening en de begroting op, int de bijdragen, sluit de verplichte verzekeringen af, laat klein onderhoud binnen de begroting uitvoeren en houdt de administratie bij. Het beslist niet zelf over groot onderhoud, verhoogt niet eigenmachtig de bijdrage en bemiddelt niet in burenruzies.
Het bestuur is een orgaan van de vereniging, benoemd door de vergadering, en is eindverantwoordelijk. De beheerder is een ingehuurde dienstverlener met een opdrachtovereenkomst, die administratie, boekhouding en onderhoudsafhandeling uitvoert. Een beheerder vervangt het bestuur dus niet: ook een VvE met beheerder heeft een bestuur dat opdracht geeft, controleert en tekent.
Beide gebeuren door de vergadering van eigenaars, doorgaans met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij uw splitsingsakte anders bepaalt. Boek 5 BW bepaalt dat een bestuurder te allen tijde kan worden geschorst en ontslagen: er is geen opzegtermijn of ontslaggrond voor nodig. Leg het vast in de notulen en wijzig de inschrijving bij de Kamer van Koophandel.
Voor een complex van vijfentwintig appartementen in zelfbeheer gemiddeld vier tot acht uur per maand, verdeeld over het hele bestuur, oftewel ruwweg 85 tot 185 uur per jaar. In een jaar met groot onderhoud loopt dat op naar tien tot vijftien uur per maand. Met lift, parkeergarage of een renovatieproject komt er dertig tot vijftig procent bij. Het zijn ervaringscijfers, geen norm.
In beginsel niet: handelingen binnen de bevoegdheid binden de vereniging, niet de bestuurder. Persoonlijke aansprakelijkheid ontstaat bij onbehoorlijk bestuur, zoals het laten verlopen van de opstalverzekering, uitgaven uit het reservefonds zonder besluit of jarenlang geen jaarrekening. Laat de vergadering jaarlijks decharge verlenen en sluit een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af; die kost €150 tot €450 per jaar.
Nee. De vergadering mag ook een externe persoon of een professionele partij tot bestuurder benoemen. Dat gebeurt regelmatig bij VvE's die geen kandidaten uit eigen kring vinden of die een lastig dossier hebben. Wat er dan verandert en wat het kost, staat op het VvE-bestuur uitbesteden.
Ja, als de vergadering daartoe besluit en het in de begroting staat. Een vrijwilligersvergoeding is fiscaal tot een jaarlijks vastgesteld maximum onbelast; controleer het actuele bedrag bij de Belastingdienst. Voor veel VvE's is een bescheiden vergoeding voor de penningmeester het verschil tussen wel en geen kandidaat. Neem het besluit expliciet en leg het vast in de notulen.