Elke eigenaar in een VvE heeft met vier lagen regels te maken: de wet, de splitsingsakte, het modelreglement waar die akte naar verwijst en het huishoudelijk reglement. Ze gelden in die volgorde: een lagere regel mag nooit in strijd zijn met een hogere. Wie dat weet, wint de meeste discussies in de vergadering zonder stemming.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 9 minuten
Bijna elk misverstand in een VvE komt voort uit het door elkaar halen van deze vier lagen. Een eigenaar die zegt ‘dat mag niet, dat staat in het huishoudelijk reglement’ heeft ongelijk als de splitsingsakte iets anders bepaalt. Andersom kan een vergadering niet met een gewone stemming iets regelen wat volgens de akte een aktewijziging vereist. De rangorde is dwingend.
| Laag | Wat het regelt | Hoe u het wijzigt |
|---|---|---|
| 1. Wet (Boek 5 BW) | Het bestaan van de VvE, het lidmaatschap, het reservefonds, de bevoegdheden van vergadering en rechter | Niet; dit is dwingend recht |
| 2. Splitsingsakte en splitsingstekening | Wat privé is en wat gemeenschappelijk, de breukdelen, het stemrecht, het toepasselijke modelreglement | Notariële akte, meerderheid van vier vijfden van de stemmen |
| 3. Modelreglement (1972, 1983, 1992, 2006, 2017) | De standaardregels over gebruik, onderhoud, besluitvorming en verzekering | Alleen via wijziging van de splitsingsakte |
| 4. Huishoudelijk reglement | Praktische leefregels: geluid, huisdieren, fietsen, tuin, gebruik van gangen en bergingen | Vergaderbesluit; welke meerderheid staat in uw akte |
Een lagere laag mag nooit in strijd zijn met een hogere. Uw eigen splitsingsakte gaat altijd voor op elke algemene beschrijving, ook op die hierboven. Weet u niet welk modelreglement bij uw complex hoort, dan staat dat in de eerste artikelen van de akte.
Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek regelt de basis van het appartementsrecht. Daaruit volgt dat elke eigenaar van rechtswege lid is van de vereniging — u kunt niet opzeggen, en verkoopt u uw appartement, dan gaat het lidmaatschap automatisch over op de koper. De wet bepaalt verder dat de vergadering het hoogste orgaan is, dat er een bestuur moet zijn, en sinds de Wet verbetering functioneren VvE's uit 2018 dat elke VvE jaarlijks moet reserveren voor groot onderhoud: hetzij een bedrag gebaseerd op een actueel meerjarenonderhoudsplan, hetzij ten minste een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
Wat de wet niet regelt, is hoe het er in uw gebouw aan toe gaat. Of u een hond mag houden, of er een hardhouten vloer in mag, hoe laat de boormachine uit moet: daar staat niets over in het Burgerlijk Wetboek. Dat zit in de lagen daaronder.
De splitsingsakte is bij de notaris opgemaakt toen het gebouw werd gesplitst in appartementsrechten, en ingeschreven in de openbare registers. Daarin staat het antwoord op de vragen die in een VvE het meeste geld kosten: welke bouwdelen zijn gemeenschappelijk en welke zijn privé, welk breukdeel hoort bij welk appartement, hoeveel stemmen elk appartement heeft, en welk modelreglement van toepassing is. Bij de akte hoort een splitsingstekening waarop de grenzen van elk appartementsrecht met een arcering zijn aangegeven.
Heeft u de akte niet, vraag hem dan op — hij zit in uw eigen leveringsdossier bij de notaris of is bij het Kadaster op te vragen tegen een paar euro. Zie splitsingsakte opvragen. Bij elke discussie over wie iets betaalt of wie ergens over gaat, is dit het document dat u erbij pakt, en niet het huishoudelijk reglement.
De akte wijzigen kan, maar het is een zware procedure: Boek 5 BW eist een besluit met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het totale aantal stemmen, medewerking van beperkt gerechtigden zoals hypotheekhouders, een notariële akte en inschrijving. Reken op €2.500 tot €6.000 aan notariskosten, meer als er nieuwe tekeningen nodig zijn. Wat daarbij komt kijken staat op splitsingsakte wijzigen.
Vrijwel elke splitsingsakte verklaart een modelreglement van toepassing in plaats van alle regels opnieuw uit te schrijven. Er zijn vijf gangbare versies, van 1972 tot 2017, en welke bij u hoort bepaalt meer dan eigenaars vermoeden. Het modelreglement 1992 is jarenlang het meest gebruikte geweest en bevat een uitgebreide opsomming van gemeenschappelijke gedeelten. Het model 2006 heeft strakkere bepalingen over besluitvorming en verzekering. Het model 2017 is het meest recente en speelt in op verduurzaming, verhuur en digitale besluitvorming.
Belangrijk: het modelreglement is niet iets waar u zomaar een nieuwere versie van kunt kiezen. Het zit vast aan uw akte, en overstappen naar een moderner model betekent de akte wijzigen. Meer over de verschillen staat op het modelreglement van een VvE.
Het huishoudelijk reglement is de enige laag die de vergadering zelf in de hand heeft. Daarin regelt u de dagelijkse gang van zaken: geluid en rusttijden, het gebruik van gangen, trappenhuizen en fietsenberging, het plaatsen van spullen op de galerij, afvalinzameling, het gebruik van de tuin, en de manier waarop u overlast meldt. U stelt het vast met een vergaderbesluit; welke meerderheid daarvoor nodig is, staat in uw akte.
De grens is scherp: een huishoudelijk reglement mag alleen het gebruik regelen, niet de eigendomsverhoudingen of de kostenverdeling. Een bepaling die het breukdeel verandert, die een bouwdeel van gemeenschappelijk naar privé verplaatst of die een eigenaar het gebruik van zijn appartement fundamenteel ontneemt, hoort in de akte thuis en is in een huishoudelijk reglement ongeldig. Rechters vernietigen zulke bepalingen regelmatig. Wilt u zeker weten dat u binnen de lijnen blijft, stel het dan samen met de generator voor het huishoudelijk reglement.
Tien vragen over onderhoud, geld en besluitvorming. U krijgt direct een score met de punten die aandacht vragen — zonder account.
Doe de gratis VvE-gezondheidscheckZes onderwerpen zijn samen goed voor het overgrote deel van alle discussies in Nederlandse VvE's. Ze komen bijna allemaal voort uit hetzelfde probleem: er is nooit iets over vastgelegd, of het is vastgelegd op de verkeerde plek.
Geluidsoverlast is de nummer één. Contactgeluid van hakken op een harde vloer, muziek door een dunne scheidingswand, een wasmachine om elf uur 's avonds. In het huishoudelijk reglement horen concrete rusttijden en een meldprocedure. Wat er niet in hoort is een verbod dat neerkomt op een gebruiksbeperking van het appartement zelf; dat hoort in de akte.
Vloeren verdienen aparte vermelding, want hier gaat het het vaakst mis. De meeste akten en modelreglementen bevatten een bepaling dat harde vloerbedekking alleen is toegestaan als die voldoende contactgeluidisolatie biedt, vaak uitgedrukt als een verbetering van ten minste tien decibel ten opzichte van de kale vloer. Dat is een norm die u kunt meten en die dus handhaafbaar is. Leg in het huishoudelijk reglement vast dat een eigenaar bij het leggen van een harde vloer een meetrapport moet kunnen overleggen; dat scheelt jarenlange welles-nietes.
Huisdieren mogen niet zomaar volledig worden verboden. Een bepaling in het huishoudelijk reglement die alle huisdieren uitsluit, gaat verder dan gebruiksregeling en houdt bij de rechter vaak geen stand. Wat wel kan: aanlijnplicht in gemeenschappelijke ruimten, een verbod op het uitlaten in de tuin, een opruimplicht en een regeling voor overlast door blaffen. Staat er in uw splitsingsakte zelf een huisdierenverbod, dan ligt het anders, want de akte gaat voor.
Schotelantennes en zonwering raken de gevel, en de gevel is gemeenschappelijk. Een verbod op het aanbrengen van iets aan de buitenzijde is daarom in beginsel toelaatbaar. Bij schotels speelt wel het recht op vrije nieuwsgaring een rol: een absoluut verbod kan sneuvelen als een bewoner aannemelijk maakt dat hij zijn taalgebied niet op een andere manier kan ontvangen. De praktische oplossing is een aanwijsplek en een technische eis, niet een blanco verbod.
Verhuur is het onderwerp dat het snelst groeit. Reguliere verhuur van een appartement kan een VvE niet zomaar verbieden; dat is een eigendomsrecht. Wel kan de akte of het reglement eisen stellen: dat de eigenaar de VvE informeert, dat de huurder een gebruikersverklaring tekent waarin hij zich aan de reglementen bindt, en dat de eigenaar aansprakelijk blijft voor overlast door zijn huurder. Kortdurende toeristische verhuur ligt anders: veel akten verbieden een gebruik dat afwijkt van de bestemming ‘woning’, en gemeenten stellen daar bovendien eigen regels aan. Meer daarover op een appartement verhuren in een VvE.
De gemeenschappelijke ruimte tot slot: fietsen in het trappenhuis, kinderwagens op de galerij, schoenenrekjes voor de voordeur, opslag in de gangen. Hier speelt naast ergernis ook brandveiligheid, want vluchtwegen moeten vrij blijven. Dit is bij uitstek materie voor het huishoudelijk reglement, met een duidelijke procedure: eerst aanschrijven, dan een termijn, dan verwijderen op kosten van de eigenaar.
Regels die niet worden gehandhaafd, verdwijnen vanzelf. Tegelijk is een bestuur geen politie, en het is verstandig om de escalatie in stappen te doen. Begin altijd met een gesprek of een vriendelijke brief; in verreweg de meeste gevallen is de overtreder zich van niets bewust. Volgt daarop niets, stuur dan een formele aanschrijving met verwijzing naar het betreffende artikel en een termijn.
De volgende stap is een boete, maar alleen als daar een grondslag voor is. Veel modelreglementen kennen een boetebepaling, waarbij het bestuur of de vergadering na een schriftelijke waarschuwing een boete kan opleggen tot een in het reglement genoemd bedrag. Zonder zo'n grondslag in akte of reglement is een boete niet afdwingbaar, hoe redelijk hij ook voelt. Leg boetebesluiten altijd vast in de notulen, met de datum van de waarschuwing erbij.
Werkt ook dat niet, dan resteert de rechter. De VvE kan nakoming vorderen bij de kantonrechter, en in uitzonderlijke gevallen kan de rechter een eigenaar het gebruik van zijn privegedeelte ontzeggen — een zeer zware maatregel die alleen bij ernstige en herhaalde overtredingen wordt toegewezen. Zit u vast in een conflict met het bestuur zelf in plaats van met een medebewoner, kijk dan op conflict met het VvE-bestuur. En loopt uw VvE structureel tegen dit soort problemen aan, dan is de kans groot dat er meer aan de hand is; de tien meest voorkomende gebreken staan op problemen in een VvE.
Vier lagen, in deze volgorde: Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, de splitsingsakte met splitsingstekening, het modelreglement waar die akte naar verwijst, en het huishoudelijk reglement. Een lagere laag mag niet in strijd zijn met een hogere. Bij elke discussie over wie waarover gaat of wie iets betaalt, pakt u eerst de splitsingsakte erbij en niet het huishoudelijk reglement.
Een algeheel huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement houdt bij de rechter vaak geen stand, omdat het verder gaat dan het regelen van gebruik. Wat wel kan: aanlijnplicht in gemeenschappelijke ruimten, een opruimplicht, een verbod op uitlaten in de tuin en een regeling voor overlast. Staat het verbod in de splitsingsakte zelf, dan ligt het anders: de akte gaat voor op het huishoudelijk reglement.
Meestal alleen als die voldoende contactgeluidisolatie biedt. De gangbare modelreglementen en veel akten eisen een verbetering van ten minste tien decibel ten opzichte van de kale vloer, en die eis is meetbaar. Leg in het huishoudelijk reglement vast dat een eigenaar een meetrapport of een productcertificaat kan overleggen. Lees uw eigen akte na: die kan een strengere of juist een afwijkende eis stellen.
De splitsingsakte is een notariële akte in de openbare registers en regelt eigendom, breukdelen, stemrecht en de verdeling tussen privé en gemeenschappelijk. Wijzigen vraagt vier vijfden van de stemmen en een notaris. Het huishoudelijk reglement regelt alleen het dagelijkse gebruik en stelt u vast met een vergaderbesluit. Een bepaling die eigendom of kostenverdeling raakt, hoort in de akte en is in een huishoudelijk reglement ongeldig.
Reguliere verhuur kan een VvE in beginsel niet verbieden; dat raakt uw eigendomsrecht. Wel mogen akte en reglement eisen stellen: een meldplicht, een gebruikersverklaring waarin de huurder zich aan de reglementen bindt, en de bepaling dat u als eigenaar aansprakelijk blijft voor overlast. Kortdurende toeristische verhuur ligt anders, omdat veel akten een gebruik eisen dat past bij de bestemming woning.
Alleen als daarvoor een grondslag in de splitsingsakte of het reglement staat. De gangbare modelreglementen kennen een boetebepaling, waarbij na een schriftelijke waarschuwing een boete kan worden opgelegd tot een genoemd maximum. Ontbreekt zo'n bepaling, dan is een boete niet afdwingbaar. Leg de waarschuwing en het boetebesluit altijd schriftelijk vast in de notulen.