Kies per onderwerp welke regel u wilt opnemen — of geen — en de generator schrijft er een volledig huishoudelijk reglement van, met genummerde artikelen in lopende zinnen. U kunt de tekst kopiëren of downloaden. Let op: het reglement geldt pas ná een besluit van de vergadering, en de splitsingsakte gaat altijd voor.
U krijgt de volledige tekst per e-mail. Wilt u verder, dan zet u het reglement in het portaal bij uw VvE, waar elke eigenaar het kan inzien en waar u de vaststelling en de stemming vastlegt bij de notulen van de vergadering.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
De splitsingsakte regelt de eigendom: welke ruimten privé zijn, welke gemeenschappelijk, hoe de kosten worden verdeeld en hoe er wordt besloten. Het huishoudelijk reglement regelt het dágelijkse leven in dat gebouw: of u om elf uur 's avonds nog mag boren, wat er in het trappenhuis mag staan, waar de fiets heen moet en wanneer de container buiten gaat. Het is geen juridisch zwaargewicht maar een gebruiksaanwijzing, en juist daarom werkt het: bewoners lezen het wél. Wat er in de praktijk in hoort en hoe VvE's het gebruiken, staat uitgebreider op huishoudelijk reglement VvE; de generator hierboven levert de tekst.
De grens tussen akte en reglement is de belangrijkste regel van dit hele onderwerp. Alles wat de wet in de akte plaatst, kunt u in een huishoudelijk reglement niet veranderen. Dat betekent concreet: geen andere breukdelen, geen andere verdeelsleutel voor de servicekosten, geen wijziging van de bestemming van een appartement, geen nieuwe bevoegdheden voor het bestuur. Zet u dat toch in het reglement, dan is die bepaling niet afdwingbaar en kan één eigenaar het besluit binnen een maand door de kantonrechter laten vernietigen. Wilt u zulke zaken wél veranderen, dan is wijziging van de splitsingsakte de aangewezen weg — duurder en trager, maar het enige dat standhoudt.
Per onderwerp kunt u kiezen tussen twee of drie varianten, of het onderwerp weglaten. De varianten verschillen niet in stijl maar in strengheid: bij geluid kunt u kiezen tussen nachtrust vanaf tien uur met klussen tot acht uur 's avonds, of een strengere variant waarin op zondag niet wordt geklust. Bij vloeren kiest u tussen tien decibel, twaalf decibel met een zwevende dekvloer, of harde vloeren alleen in keuken, badkamer, toilet en hal. Elke variant is een complete artikeltekst met genummerde leden, geschreven als volzin. Een bestuur kan het resultaat zonder bewerking rondsturen.
De artikelen worden automatisch doorgenummerd, dus als u huisdieren weglaat schuift de rest op. Boven de artikelen staat een vaste toelichting die uitlegt dat de akte voorgaat, en onderaan staat een slotbepaling met de wijzigingsprocedure en een handtekeningblok voor de voorzitter en de bestuurder. Dat blok is geen formaliteit: het maakt zichtbaar dat er een besluit aan ten grondslag ligt.
Vier onderwerpen leveren in Nederlandse VvE's de meeste conflicten op. Harde vloerbedekking staat met stip bovenaan: contactgeluid door een laminaatvloer op een betonvloer is voor de onderbuur onleefbaar en voor de bovenbuur onhoorbaar. Een eis van tien decibel verbetering is de gangbare norm en staat in veel modelreglementen al. Geluid en rusttijden komen daarna, met het verschil tussen normaal woongeluid — dat u moet dulden — en vermijdbaar geluid.
Het derde onderwerp is de gemeenschappelijke ruimte. Kinderwagens, schoenenrekken en fietsen in het trappenhuis lijken onschuldig, maar de brandweer eist een vrije vluchtweg over de volle breedte, en bij een brand is een geblokkeerde galerij een levensgevaarlijk probleem. Het vierde is nieuw en groeit hard: het opladen van accu's van elektrische fietsen en scootmobielen in gemeenschappelijke bergingen. Lithium-ionaccu's zijn inmiddels een bekende brandoorzaak, en een VvE die daarover niets regelt loopt een risico dat de opstalverzekeraar niet altijd wil dragen. Kijk in dat verband ook naar uw polisvoorwaarden.
Een reglement dat het bestuur rondstuurt zonder besluit is een vriendelijk verzoek, meer niet. Pas als de vergadering van eigenaars het vaststelt, bindt het alle eigenaars — ook degenen die tegen stemden en degenen die er niet waren. Zet de vaststelling daarom als apart agendapunt op de oproeping, met de conceptekst als bijlage. Doet u dat niet, dan kan een eigenaar het besluit aanvechten omdat het niet was aangekondigd. In de meeste gevallen volstaat een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, maar de akte van uw VvE kan een zwaardere eis stellen en gaat dan voor.
Reken op twee rondes. Stuur het concept eerst rond met de vraag om reacties, verwerk die, en agendeer daarna de definitieve tekst. Dat kost een maand extra en scheelt een hoop wrevel: bewoners die hebben meegepraat over de regel voor hun eigen balkon houden zich er nadien beter aan. Leg het besluit met de stemverhouding vast in de notulen, geef elke eigenaar een exemplaar en neem in de tekst op dat een verkopende of verhurende eigenaar het reglement doorgeeft aan zijn opvolger. Zo blijft het reglement leven in plaats van dat het na drie jaar in een la verdwijnt.
Klik op het bouwdeel waar het om gaat en zie meteen wat het modelreglement zegt, wie de rekening krijgt en waar u het in uw splitsingsakte terugvindt.
Open de gebouwkaartIn het huishoudelijk reglement staan regels over het feitelijke gebruik en de orde in het gebouw: rusttijden, vloerbedekking, huisdieren, fietsen, afval, sleutels. Wat de wet in de akte plaatst, hoort er niet in: de bestemming van de appartementen, de breukdelen, de verdeelsleutel voor de kosten en de bevoegdheden van bestuur en vergadering. Een bepaling die daar toch over gaat, is niet afdwingbaar — de kantonrechter vernietigt zo'n besluit op verzoek van een eigenaar.
Ja, mits de eigenaar het goed regelt. De wet verplicht de gebruiker om vóór de ingebruikneming een verklaring te ondertekenen waarin hij zich bindt aan de akte, het reglement van splitsing en het huishoudelijk reglement. Ontbreekt die verklaring, dan blijft de eigenaar zelf aanspreekbaar op wat zijn huurder doet. Neem daarom het artikel over verhuur en meldplicht op en vraag altijd om een afschrift.
In de meeste gevallen een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin het quorum is gehaald, mits het voorstel bij de oproeping is aangekondigd. Sommige splitsingsakten en modelreglementen stellen een zwaardere eis. De akte van uw VvE gaat voor op elke algemene regel; kijk daar dus eerst. De quorumcalculator rekent voor uw complex uit hoeveel stemmen u nodig heeft.
Alleen als de splitsingsakte of het daarin van toepassing verklaarde reglement van splitsing een boetebeding bevat. Die grondslag staat in de meeste modelreglementen, maar niet in alle akten — en zonder grondslag kan de vereniging geen boete opleggen, hoe netjes het beding in het huishoudelijk reglement ook is geformuleerd. Controleer dat dus voordat u het artikel opneemt. Werkt u met boetes, hanteer dan altijd eerst een schriftelijke waarschuwing met een hersteltermijn.
Beperken mag, volledig verbieden zelden. De gangbare route is een eis aan de contactgeluidisolatie: ten minste 10 dB verbetering ten opzichte van de kale constructievloer, wat neerkomt op een goede ondervloer en een vloer die nergens de wanden raakt. Veel modelreglementen bevatten al zo'n bepaling; staat die in uw akte, dan geldt die en kunt u het hier alleen uitwerken. Een totaalverbod dat de akte niet kent, houdt bij de rechter meestal geen stand.
Er is geen termijn, maar elke drie tot vijf jaar even doorlopen is verstandig. Onderwerpen die tien jaar geleden nog niet bestonden staan er nu in: laadpunten voor e-bikes en scootmobielen, airco-units aan de gevel, kortdurende verhuur. Zet de herziening als agendapunt op de vergadering, laat de wijziging vaststellen en leg het besluit vast in de notulen.