Het breukdeel is het aandeel van een appartementsrecht in de gemeenschap, in de splitsingsakte vastgelegd als een breuk zoals 42/1000. Het bepaalt twee dingen tegelijk: hoe zwaar uw stem weegt en welk deel van de kosten u betaalt. Vul hieronder de breukdelen van uw complex in — of laat ze afleiden uit de oppervlaktes — en u ziet meteen of de tellers kloppen en wat iedereen betaalt.
Neem de aanduiding over zoals die in de akte staat — index A-1, "begane grond links" of het huisnummer. De teller is het getal boven de streep van het breukdeel.
U krijgt de volledige breukdelentabel per e-mail. Wilt u verder, dan staat uw VvE in het portaal al klaar met alle appartementsrechten, hun breukdelen en het stemgewicht ingevuld — precies de gegevens waarmee een VvE wordt aangemaakt.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten legt de notaris in de akte vast welk aandeel elk recht heeft in de gemeenschap. Dat aandeel is het breukdeel. Het staat er als een breuk — 42/1000, 155/1000, 1/8 — en het regelt in één getal twee dingen die in de praktijk voortdurend botsen: hoeveel u meebetaalt en hoe zwaar uw stem weegt. Wie een groot penthouse heeft, betaalt meer aan het dak en heeft meer te zeggen over de vraag of dat dak vervangen wordt. Dat is geen toeval maar de bedoeling van het stelsel.
Omdat het breukdeel in de akte staat, is het ook het meest stabiele gegeven van een VvE. Bestuurders wisselen, beheerders wisselen, begrotingen veranderen elk jaar — de breukdelen staan er zolang de akte niet wordt gewijzigd. Precies daarom is het de eerste tabel die u nodig heeft als u de administratie van uw vereniging op orde brengt: zonder breukdelen kunt u geen bijdrage vaststellen, geen omslag maken en geen stemuitslag onderbouwen.
Er is geen wettelijk voorschrift dat zegt hoe een notaris de breukdelen moet vaststellen. In de praktijk gebeurt het meestal naar rato van de oppervlakte, soms naar de oorspronkelijke koopsom of de waarde bij oplevering, en bij oudere splitsingen soms gewoon gelijk: acht appartementen, ieder 1/8. Elk van die methodes is verdedigbaar, maar ze leiden tot verschillende uitkomsten. Bij een complex met woningen van 55 en 110 vierkante meter betaalt de kleine woning onder de gelijke verdeling het dubbele van wat een verdeling naar oppervlakte zou opleveren.
De optie "laten afleiden uit de oppervlaktes" in deze tool doet dat laatste: de tellers worden berekend naar rato van het oppervlak, waarbij de methode van de grootste rest ervoor zorgt dat de som exact op de noemer uitkomt. Dat is nuttig als u een nieuwe VvE opricht, als u een voorstel voor een aktewijziging onderbouwt, of als u wilt zien hoe scheef de huidige verdeling eigenlijk is. Het is uitdrukkelijk géén vervanging van de akte: bestaat de splitsing al, dan gelden de breukdelen uit de akte, ook als die onlogisch zijn.
Tel de tellers op. Bij een verrassend groot deel van de complexen komt daar niet de noemer uit. De oorzaken zijn bijna altijd dezelfde drie. Een tikfout bij het passeren van de akte, die vervolgens dertig jaar meegaat. Een afronding bij een verdeling naar oppervlakte, waarbij de laatste eenheid nergens is toebedeeld. Of een latere wijziging: twee appartementen zijn samengevoegd, een berging is als apart recht afgesplitst, er is een verdieping op het complex gezet — en de overige breukdelen zijn niet herrekend.
De gevolgen zijn concreet. Tellen de breukdelen tot 998/1000, dan is er twee promille van de kosten waarvoor geen eigenaar aanwijsbaar is; naar de letter blijft dat deel onverdeeld. Tellen ze tot 1.005, dan haalt de VvE meer op dan honderd procent van de begroting. Een eigenaar die het niet eens is met een omslag of met een stemuitslag heeft daarmee een aanknopingspunt om het besluit aan te vechten. Ontdekt u zo'n fout, dan is dat precies het moment om de akte te laten corrigeren; hoe dat gaat en wat het kost staat op splitsingsakte wijzigen.
Ze vallen vaak samen, maar niet altijd. Het breukdeel is het aandeel in de gemeenschap. Het stemgewicht volgt in de meeste aktes dat breukdeel, maar sommige aktes geven elk appartementsrecht één stem, ongeacht de grootte. En de verdeelsleutel voor de kosten is in de hoofdregel het breukdeel, maar aktes maken daar geregeld uitzonderingen op: liftkosten alleen voor de verdiepingen, tuinonderhoud alleen voor de begane grond, een vast bedrag per parkeerplaats.
Wilt u weten wat dat bij u betekent, reken de meerderheden dan door met de stem- en quorumcalculator en de kostenverdeling met de servicekosten-verdeler. Wat deze calculator laat zien is de zuivere verdeling naar breukdeel: de basis waarvan elke afwijking uitdrukkelijk in de akte moet staan.
Download de tabel als CSV en bewaar hem bij de akte. Het is de bijlage die u nodig heeft bij de begroting, bij de jaarrekening, bij de presentielijst van de vergadering en bij elke incasso. Een VvE die deze tabel niet kan overleggen, kan bij een geschil ook niet aantonen dat de bijdragen kloppen. Alle bedragen in deze tool zijn indicaties op basis van wat u zelf invult; de splitsingsakte van uw vereniging gaat altijd voor op wat hier wordt berekend.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisEen breukdeel is het aandeel van uw appartementsrecht in de gemeenschap, uitgedrukt als breuk: 42/1000, 1/8, 155/1000. De teller is uw aandeel, de noemer het geheel. Alle breukdelen samen horen exact op te tellen tot de noemer, want samen vormen de eigenaars honderd procent van de gemeenschap. Het breukdeel staat in de splitsingsakte, meestal in de akte zelf en soms in een bijlage bij de splitsingstekening.
In de splitsingsakte, bij de omschrijving van de appartementsrechten. Elk recht wordt daar aangeduid met een index (A-1, A-2) en met het aandeel in de gemeenschap. Heeft u de akte niet, dan vraagt u hem op bij het Kadaster; een afschrift kost enkele euro's. Ook uw notaris of uw beheerder heeft hem. Zie splitsingsakte opvragen.
Dat gebeurt regelmatig en het is een echt probleem, geen schoonheidsfoutje. Tellen de breukdelen tot minder dan de noemer, dan blijft een deel van de kosten formeel onverdeeld; tellen ze tot meer, dan betaalt iedereen samen meer dan honderd procent. In beide gevallen is elke omslag en elke stemming aantastbaar. Meestal komt het door een tikfout of doordat na een samenvoeging of splitsing de rest niet is herrekend. Herstellen kan alleen door de akte te laten wijzigen bij de notaris; zie splitsingsakte wijzigen.
Meestal wel. In de modelreglementen volgt het aantal stemmen het breukdeel: heeft u 155/1000, dan heeft u 155 van de 1.000 stemmen. Een deel van de aktes kent echter één stem per appartementsrecht toe, ongeacht de grootte. Dat maakt bij een complex met grote en kleine woningen veel verschil. Kijk in de akte welke van de twee bij u geldt en reken de meerderheid na met de stem- en quorumcalculator.
Alleen als de splitsingsakte daar ruimte voor geeft. De hoofdregel in alle modelreglementen is verdeling naar breukdeel, maar veel aktes maken uitzonderingen: liftkosten alleen voor de bovenwoningen, tuinonderhoud alleen voor de begane grond, een vaste bijdrage voor bergingen. Een vergaderbesluit alleen is niet genoeg om van de akte af te wijken; daarvoor moet de akte zelf worden gewijzigd. Speel met de sleutels in de servicekosten-verdeler.
Ja, maar niet zomaar. Een wijziging van de breukdelen is een wijziging van de splitsingsakte. Daarvoor is op grond van Boek 5 BW een meerderheid van ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen nodig, plus medewerking van de notaris, van de hypotheekhouders en inschrijving bij het Kadaster. Werkt een eigenaar niet mee, dan kan de kantonrechter vervangende toestemming geven. Reken op enkele duizenden euro's aan notaris- en kadasterkosten.