Deze verdeler zet de begroting van uw VvE om in een maandbedrag per appartement. Per kostenpost kiest u zelf de verdeelsleutel: naar breukdeel, gelijk per appartement, naar oppervlakte, of alleen voor de eigenaars die de voorziening gebruiken — denk aan liftkosten die niet voor de begane grond gelden.
Maak een groep per soort appartement. Appartementen met hetzelfde breukdeel en dezelfde oppervlakte mogen in één groep. Vink "deelgroep" aan bij de groepen die de lift wél gebruiken (of het dakterras, of de parkeergarage).
Vul per post het jaarbedrag uit de begroting in en kies hoe die post over de eigenaars wordt verdeeld. De splitsingsakte bepaalt wat mag: de hoofdregel is verdeling naar breukdeel.
U krijgt de volledige verdeling per e-mail, per kostenpost en per appartement. Wilt u verder, dan staat uw VvE in het portaal al klaar met de kostenposten, de breukdelen en de maandbijdragen ingevuld — precies wat u nodig heeft om de eerste voorschotnota te versturen.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Twee eigenaars in hetzelfde portiek betalen zelden hetzelfde. Dat is geen slordigheid van de penningmeester maar het gevolg van de splitsingsakte. Daarin staat per appartementsrecht een breukdeel: een breuk als 65/1000 of 1/24 die aangeeft welk aandeel u heeft in de gemeenschap. Dat aandeel bepaalt wat u meebetaalt aan de gemeenschappelijke kosten, en meestal ook hoeveel stemmen u in de vergadering heeft. Een groter of hoger gelegen appartement heeft doorgaans een groter breukdeel en dus een hogere bijdrage. Wilt u weten hoe die breukdelen tot stand komen, lees dan breukdelen berekenen.
Daarnaast zijn er kosten waarvoor het breukdeel juist een onlogische maatstaf is. Bankkosten en de administratie van de vereniging zijn per eigenaar even hoog: een acceptgiro voor het penthouse kost niet meer dan een voor de benedenwoning. En er zijn kosten die maar een deel van de eigenaars aangaat — de klassieker is de lift. Deze verdeler laat u die keuzes per post maken, zodat u ziet wat elke keuze doet met het maandbedrag van uw buren.
De eerste sleutel is naar breukdeel. Dat is de hoofdregel en de veiligste keuze: alle modelreglementen verdelen de gemeenschappelijke schulden en kosten naar de breukdelen uit de akte. Gebruik hem voor verzekeringen, klein onderhoud en de reservering voor groot onderhoud. Wie een groter aandeel in het gebouw heeft, heeft ook een groter belang bij een goed dak.
De tweede is gelijk per appartement. Die past bij kosten die per huishouden ontstaan en niet per vierkante meter: bankkosten, de administratieve verwerking, soms de schoonmaak van het trappenhuis. Let op dat u hiervoor een basis in de akte nodig heeft. In veel aktes staat dat de vergadering de verdeling van bepaalde kosten mag regelen; ontbreekt die bepaling, dan blijft breukdeel de norm.
De derde is naar oppervlakte. Die lijkt op breukdeel, maar wijkt ervan af als de breukdelen destijds niet zorgvuldig op de oppervlakte zijn gebaseerd. Dat komt vaker voor dan u denkt: bij oudere splitsingen zijn breukdelen soms rond afgerond of gebaseerd op de verkoopprijs van 1976. Verwarmingskosten van een blokverwarming worden regelmatig naar oppervlakte verdeeld.
De vierde is de deelgroep: alleen de eigenaars die u aanvinkt betalen mee, gelijk of naar breukdeel. Zo verdeelt u liftkosten over de verdiepingen, de kosten van een parkeergarage over de eigenaars van een parkeerplaats, of het onderhoud van een dakterras over degenen met een uitsluitend gebruiksrecht. Dit is de sleutel waarbij u het scherpst moet opletten: zonder aktebasis kan een benadeelde eigenaar het besluit laten vernietigen, ook jaren later nog bij de eerstvolgende afrekening.
De uitkomst van deze verdeler is een voorschot, geen eindafrekening. De vergadering van eigenaars stelt de begroting vast; daaruit volgt de maandelijkse bijdrage die het bestuur mag innen. Na afloop van het boekjaar maakt de penningmeester de jaarrekening op en wordt het verschil verrekend of aan het exploitatieresultaat toegevoegd. Zorg dat de verdeelsleutels in de begroting en in de jaarrekening identiek zijn; anders klopt de afrekening niet en is de kascommissie terecht kritisch.
Een praktische tip voor het vaststellen: breng het voorstel met deze tabel in de vergadering, dus met de bedragen per groep en niet alleen het totaal. Eigenaars accepteren een verhoging aanzienlijk gemakkelijker als ze zien welke post stijgt en waarom hun buurman meer of minder betaalt. Dat scheelt een tweede vergadering.
De meest gemaakte fout is dat er te weinig wordt gereserveerd. Een begroting die alleen de exploitatie dekt oogt keurig: het saldo is nul aan het eind van het jaar. Maar het dak wordt ondertussen twintig jaar ouder. De wet verplicht elke VvE tot een reservefonds en tot een jaarlijkse storting die gebaseerd is op een meerjarenonderhoudsplan, of anders minimaal een half procent van de herbouwwaarde. Reken die herbouwwaarde na met de herbouwwaarde-calculator en vergelijk het resultaat met de post die u hierboven heeft ingevuld.
De tweede fout is het vergeten van de indexering. Verzekeringspremies, schoonmaakcontracten en liftonderhoud stijgen jaarlijks mee met de loon- en prijsontwikkeling. Een begroting die drie jaar ongewijzigd blijft, is per definitie te laag. Neem in het voorstel liever een expliciete verhoging op dan een tekort dat later als eenmalige heffing terugkomt — daar wordt in vergaderingen veel bozer op gereageerd.
De derde fout is de administratie zelf. Wie voorschotten per eigenaar handmatig in een spreadsheet bijhoudt, verliest het overzicht zodra er iemand verkoopt, er een post bijkomt of een eigenaar achterloopt. Wat er dan gebeurt en hoe u dat voorkomt, staat op servicekosten in een VvE.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisDe hoofdregel staat in de splitsingsakte: de gemeenschappelijke schulden en kosten worden gedragen naar het breukdeel dat bij elk appartementsrecht hoort. Alle modelreglementen van 1973 tot 2017 gaan daarvan uit. Alleen als de akte of het reglement uitdrukkelijk een andere verdeling noemt — bijvoorbeeld liftkosten alleen voor de verdiepingen — mag u daarvan afwijken. Een vergaderbesluit dat de verdeling verandert zonder aktebasis is aantastbaar bij de kantonrechter.
Bij een koopappartement is het hetzelfde: de maandelijkse VvE-bijdrage is het voorschot op de servicekosten. Bij huur is er wel verschil. Een huurder betaalt servicekosten aan de verhuurder, en die verhuurder betaalt op zijn beurt de VvE-bijdrage. De huurder mag niet zomaar meebetalen aan de reservering voor groot onderhoud; dat is een eigenaarslast. Zie appartement verhuren in een VvE.
Alleen als de splitsingsakte dat regelt. In veel oudere aktes staat een aparte liftbepaling, soms met een oplopende sleutel per verdieping. Staat er niets, dan geldt de gewone verdeling naar breukdeel en betaalt ook de begane grond mee. Dat voelt onrechtvaardig, maar de lift is een gemeenschappelijke zaak en verhoogt de waarde van het hele complex. Wilt u het echt anders, dan is een wijziging van de akte nodig; zie splitsingsakte wijzigen.
De vaste posten zijn de opstalverzekering, schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten, elektra voor verlichting en lift, tuinonderhoud, liftonderhoud en -keuring, bankkosten, administratie of beheer, klein onderhoud en de reservering voor groot onderhoud. Soms komen daar water, glasbewassing, een schoonloopmat, een storingsdienst of de kosten van de kascommissie bij. Wat niet in de servicekosten hoort is alles binnen de voordeur: dat is prive.
Er is geen wettelijk percentage, wel een wettelijk minimumbedrag: een VvE moet jaarlijks reserveren op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of anders minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. In de praktijk komt dat neer op grofweg een derde tot de helft van de jaarbijdrage. Zit u daar ver onder, dan is de bijdrage niet laag maar uitgesteld. Reken het na met de reservefonds-calculator.
De vergadering van eigenaars stelt de begroting vast en daarmee de bijdrage; dat gebeurt met gewone meerderheid van stemmen, tenzij de akte anders bepaalt. Het bestuur mag niet op eigen houtje verhogen, maar mag wel de vastgestelde begroting uitvoeren. Bent u het niet eens met het besluit, dan kunt u het binnen een maand na kennisneming laten toetsen; zie besluit van de VvE aanvechten.