De vraag waar in elke VvE het vaakst ruzie over ontstaat. Klik hieronder op het bouwdeel waar het bij u om gaat — balkon, kozijn, dak, leiding of fundering — en u ziet direct wie de rekening krijgt, wat uw modelreglement daarover zegt en waar u het in uw eigen splitsingsakte terugvindt.
Of kies het uit de lijst onder de tekening. Per bouwdeel ziet u wie betaalt, wat het modelreglement zegt en waar u het in uw eigen splitsingsakte terugvindt.
U krijgt het volledige overzicht per e-mail, inclusief de afwijkingen die u zelf heeft ingesteld. Handig om bij de volgende vergadering te delen — en het scheelt een discussie.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Alles wat niet in de splitsingsakte als privégedeelte is aangewezen, is gemeenschappelijk. Dat klinkt eenvoudig en dat is het in de kern ook: het gebouw is van de gezamenlijke eigenaars, en u koopt een aandeel daarin plus het exclusieve recht om uw eigen woning te gebruiken. Het onderhoud van het gebouw is dus een zaak van de vereniging, tenzij de akte iets anders bepaalt.
De praktische verwarring ontstaat bij de onderdelen die zowel binnen als buiten liggen. Een kozijn zit in de gevel maar u kijkt er dagelijks doorheen. Een balkon is constructief onderdeel van het gebouw maar niemand anders komt er. Een standleiding loopt door uw badkamer. Voor die grensgevallen bestaan de modelreglementen, en juist daar verschillen ze onderling.
In de splitsingsakte is altijd een modelreglement van toepassing verklaard: dat van 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017. Bij nieuwere reglementen staat er meer op papier en is er dus minder te discussiëren. De belangrijkste inhoudelijke verschillen zitten bij de kozijnen, de beglazing en de balkonafwerking — precies de punten waarover de meeste vergaderingen uitlopen.
Weet u niet welk reglement bij u geldt, dan staat dat in de eerste alinea's van de splitsingsakte. Heeft u die niet, dan haalt u hem bij het Kadaster op; de route staat op splitsingsakte opvragen. Meer over de verschillen tussen de generaties leest u op modelreglement VvE.
De kaart hierboven beslecht de meeste discussies, maar niet allemaal. Blijft er onenigheid, dan is de volgorde: eerst samen de akte lezen, dan het punt op de agenda van de vergadering, en pas daarna de jurist. Wie welke meerderheid nodig heeft voor welk besluit rekent u uit met de stem- en quorumcalculator. Loopt het echt vast, dan staat de route naar de kantonrechter beschreven op vervangende machtiging.
Wat in de praktijk het meest helpt: leg de uitkomst vast. Een VvE die één keer per bouwdeel heeft vastgelegd wie waarvoor opdraait, hoeft die discussie nooit meer te voeren. U kunt het profiel hierboven aanpassen aan uw eigen afspraken en bewaren.
Klik op het bouwdeel waar het om gaat en zie meteen wat het modelreglement zegt, wie de rekening krijgt en waar u het in uw splitsingsakte terugvindt.
Open de gebouwkaartDe balkonplaat en het hekwerk zijn constructief onderdeel van het gebouw en dus gemeenschappelijk: de VvE betaalt onderhoud en vervanging. De afwerkvloer of de tegels erop en het schoonhouden zijn voor de eigenaar die het balkon gebruikt. Balkonbeglazing en zonwering vragen vrijwel altijd toestemming van de vergadering, omdat ze het aanzien van het gebouw veranderen.
In de meeste complexen van de VvE. De modelreglementen van 1992, 2006 en 2017 rekenen kozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten, waardoor de vereniging ze schildert en vervangt. Bij reglementen van vóór 1992 komt het voor dat kozijnen privé zijn. Lees uw splitsingsakte na op de woorden kozijn, raam en beglazing — die gaat voor op elke algemene regel.
Dat hangt af van de bron, niet van wie er natte voeten heeft. Komt het water uit een gemeenschappelijke standleiding of door het dak, dan is het de VvE. Komt het uit de leiding of het sanitair binnen de woning van de bovenbuurman, dan is het zijn zaak. Schade aan het gebouw valt onder de opstalverzekering van de VvE, schade aan uw spullen onder uw eigen inboedelverzekering. Zie lekkage in de VvE.
Dan geldt de akte. De splitsingsakte is de hoogste regeling van uw VvE, na de wet. Het modelreglement is daarin van toepassing verklaard en geldt alleen voor zover de akte er niet van afwijkt. Een huishoudelijk reglement staat daar weer onder en mag nooit in strijd zijn met de akte. Deze kaart toont de hoofdregel; uw akte is de beslissende tekst.
Ja, voor zover het privégedeelte het gebouw of de andere eigenaars raakt. Denk aan een lekkende leiding, een verrotte binnenzijde van een kozijn of een verwaarloosd balkon waar de constructie onder lijdt. De vereniging kan de eigenaar schriftelijk in gebreke stellen en bij aanhoudende weigering via de rechter afdwingen dat het werk wordt uitgevoerd op zijn kosten.
Voor de kostenverdeling wel, maar niet zomaar. Een afwijkende verdeelsleutel — bijvoorbeeld liftkosten alleen voor de hogere verdiepingen — hoort in de splitsingsakte thuis en niet in het huishoudelijk reglement. Wijzigen van de akte vraagt een gekwalificeerde meerderheid en een notaris. Wat u wél vrij mag afspreken is de praktische uitvoering: wie belt de aannemer en wie houdt toezicht.