Een dakterras in een VvE: wat mag en wie betaalt?

Mag u zomaar een dakterras aanleggen?

Bijna nooit. Het platte dak, de dakbedekking, de isolatie eronder en de dakconstructie behoren in de modelreglementen 1992, 2006 en 2017 tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Wie daar een terras op legt, verandert een gemeenschappelijk deel en neemt bovendien een stuk van het dak in exclusief gebruik. Voor allebei is toestemming van de vergadering van eigenaars nodig. Een eigenaar die het gewoon laat aanleggen en achteraf hoopt op begrip, loopt het risico dat de vergadering herstel in de oude toestand vordert — op zijn kosten.

Er is één gangbare uitzondering, en die staat in uw eigen akte. Sommige splitsingsakten kennen aan een bepaald appartementsrecht al een dakterras of een recht van uitsluitend gebruik van een deel van het dak toe. Staat dat er, dan is het terras al geregeld en gaat de discussie alleen nog over onderhoud. Controleer dat dus altijd eerst: zoek in de akte naar de omschrijving van uw appartementsrecht en naar de woorden 'dakterras', 'terras' of 'uitsluitend gebruik'. De akte gaat voor op elke algemene regel en op elk modelreglement. Welk bouwdeel bij wie hoort, ziet u overzichtelijk op de gebouwkaart bij wie betaalt wat.

Toestemming of aktewijziging: het verschil

Er zijn twee niveaus, en ze worden voortdurend door elkaar gehaald.

Het eerste is een toestemmingsbesluit van de vergadering: de vereniging staat toe dat u op eigen kosten een terras aanlegt op het dak, onder voorwaarden. De akte verandert niet; het dak blijft gemeenschappelijk en het gebruiksrecht blijft in beginsel herroepbaar of in elk geval kwetsbaar bij een volgende vergadering. Welke meerderheid daarvoor nodig is, verschilt per reglement: voor veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten hanteren de modelreglementen verzwaarde meerderheden, in veel akten twee derde of drie kwart van de uitgebrachte stemmen bij een vergadering waarin een bepaald quorum aanwezig is. Reken uw eigen drempel na met stemmen en quorum en lees de exacte formulering in uw akte.

Het tweede is een wijziging van de splitsingsakte. Daarmee wordt het dakterras juridisch aan uw appartementsrecht gekoppeld, als privegedeelte of als recht van uitsluitend gebruik, en dat is de enige constructie die een volgende eigenaar en een hypotheekverstrekker zonder discussie accepteren. Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek eist voor zo'n wijziging een besluit met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het totale aantal stemmen, gevolgd door een notariële akte en inschrijving in de openbare registers. Ook beperkt gerechtigden, zoals hypotheekhouders, moeten meewerken. Wat daarbij komt kijken staat op splitsingsakte wijzigen.

De praktische afweging: voor een klein terras op een uitbouw is een toestemmingsbesluit vaak genoeg. Verhoogt het terras de waarde van het appartement merkbaar — bij een dakterras eerder regel dan uitzondering — dan is de aktewijziging de verstandige route. Een makelaar die het terras in de brochure zet terwijl het nergens is vastgelegd, verkoopt iets wat de koper kan worden afgenomen.

Constructie: draagt uw dak het wel?

Een platdakconstructie is berekend op sneeuw, wind en incidenteel onderhoudsverkeer, niet op mensen, plantenbakken en tegels. Betontegels op tegeldragers wegen al gauw honderd tot honderdvijftig kilo per vierkante meter; een houten vlonder op regels vijftig tot tachtig, en is daarom in bestaande bouw vaak de enige haalbare optie. Grote plantenbakken met natte aarde tellen zwaar mee en horen boven een dragende muur.

Laat daarom altijd een constructeur rekenen vóórdat de vergadering besluit. Dat kost €750 tot €2.000, is bij de vergunningaanvraag toch nodig, en het is het document dat de vergadering nodig heeft om verantwoord ja te kunnen zeggen: een bestuur dat toestemming geeft voor een terras dat de constructie overbelast, komt bij schade in een lastig verhaal terecht over bestuurdersaansprakelijkheid.

Let daarnaast op drie details die bij dakterrassen structureel misgaan. Bij een hoogteverschil van meer dan een meter is een vloerafscheiding van minimaal één meter voorgeschreven, en die moet worden afgedragen zonder de dakbedekking te doorboren. De opstand van de dakbedekking langs gevels en dorpels moet hoog genoeg blijven; een vlonder die daar overheen ligt, veroorzaakt op termijn gegarandeerd lekkage. En een terras mag de hemelwaterafvoeren niet blokkeren.

Vergunning en omgevingsplan

Een dakterras op het hoofdgebouw is in gestapelde bouw vrijwel nooit vergunningsvrij. Sinds de Omgevingswet gaat het bij die omgevingsvergunning om twee dingen tegelijk: de bouwactiviteit, die aan het Besluit bouwwerken leefomgeving moet voldoen, en de omgevingsplanactiviteit, die wordt getoetst aan het omgevingsplan — wat vroeger het bestemmingsplan heette.

Gemeenten kijken vooral naar drie dingen: privacy en uitzicht van de buren, waarvoor vaak een minimale afstand tot de dakrand geldt; welstand en stadsbeeld, waar een vanaf de straat zichtbaar terras in beschermd stadsgezicht regelmatig wordt geweigerd; en de constructieve veiligheid. Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag hebben elk eigen dakterrasbeleid; kijk dat na vóórdat u de VvE om toestemming vraagt. En besef: een verleende omgevingsvergunning is geen toestemming van de vergadering en andersom. U heeft beide nodig.

Wat een dakterras kost

Indicaties inclusief btw, prijspeil 2026, voor een terras van circa twintig vierkante meter op bestaande bouw. Leges verschillen sterk per gemeente en notariskosten hangen af van het aantal appartementsrechten en van de vraag of een nieuwe splitsingstekening en meting nodig zijn. Vraag altijd offertes.

Wie betaalt het onderhoud van de dakbedekking eronder

Dit is het punt waarop de meeste dakterrasafspraken sneuvelen, omdat er nooit iets over is vastgelegd. De hoofdregel is helder: de dakbedekking blijft een gemeenschappelijk deel, dus het onderhoud en de vervanging ervan zijn een zaak van de VvE en horen thuis in het meerjarenonderhoudsplan. De terrasconstructie erop — vlonder, tegels, dragers, plantenbakken, meubilair — is van de eigenaar, en dus onderhoudt en vervangt hij die zelf.

Het probleem zit in de overlap. Een dakvlak met twintig vierkante meter vlonder erop is duurder te vervangen dan een leeg dakvlak, want het terras moet eraf en er weer op. Dat is meerwerk dat de overige eigenaars niet hebben veroorzaakt. Daarom hoort in elke toestemming te staan dat de eigenaar het terras op eigen kosten en op eerste verzoek verwijdert en herplaatst wanneer de VvE onderhoud aan het dak moet uitvoeren, met een redelijke aanzegtermijn van bijvoorbeeld acht weken. Zonder die bepaling betaalt de hele vereniging mee aan het genot van één eigenaar.

Twee posten horen daar meteen bij: het schoonhouden van de afvoeren en noodoverlopen ter plaatse van het terras, want bladeren en vuil zijn een klassieke oorzaak van lekkage, en de meerprijs van een zwaardere dakbedekking of wortelwerende folie onder het terras. Het gangbare antwoord op die laatste: de aanvrager betaalt de meerprijs, de VvE betaalt wat zij toch al zou uitgeven.

Het terugkerende conflict: lekkage door een zelf aangelegd terras

Het scenario is bekend. Een eigenaar heeft jaren geleden zelf een terras gelegd, met of zonder toestemming. Nu lekt het bij de onderbuurman: is het de dakbedekking van de VvE of het terras van de eigenaar?

Voor de aanpak geldt hetzelfde als bij elke andere lekkage in de VvE: eerst de bron vaststellen, dan pas de schuldvraag. Laat het terras opnemen door een dakdekker of een lekdetectiebedrijf en laat expliciet vaststellen of de dakbedekking is beschadigd en waardoor. Terugkerende oorzaken zijn een drager die door de bitumen is gezakt, een schroef van een hekwerk door de dakbedekking, een te lage opstand langs de gevel, of een dichtgeraakte afvoer.

Blijkt de schade veroorzaakt door de terrasconstructie, dan is de eigenaar aansprakelijk. Heeft hij het terras zonder toestemming aangelegd, dan staat hij extra zwak: de vergadering kan naast schadevergoeding ook verwijdering en herstel in de oude toestand vorderen. Blijkt daarentegen de dakbedekking zelf op leeftijd — en dertig jaar oude bitumen is dat — dan is het gewoon een zaak van de VvE, ook als er toevallig een terras op ligt.

De opstalverzekering van de VvE dekt de gebouwschade meestal wel, maar met twee bekende uitsluitingen: achterstallig onderhoud en schade door een constructie die zonder toestemming is aangebracht en niet aan de verzekeraar is gemeld. Meld een dakterras daarom altijd schriftelijk aan de verzekeraar op het moment dat de vergadering toestemming verleent, en bewaar de bevestiging in het VvE-dossier.

Wat u vastlegt voordat de eerste plank ligt

Een toestemmingsbesluit van drie regels in de notulen is vragen om problemen over tien jaar, als het bestuur is gewisseld en de eigenaar is verhuisd. Leg minimaal zeven dingen vast: de exacte afmeting en plaats van het terras met een tekening als bijlage bij de notulen; de constructieve onderbouwing en de eis dat de dakbedekking niet wordt doorboord; dat alle kosten van aanleg, onderhoud, verzekering en verwijdering voor rekening van de eigenaar zijn; de plicht om het terras op eerste verzoek en met een aanzegtermijn te verwijderen bij dakonderhoud; de aansprakelijkheid van de eigenaar voor schade aan de dakbedekking en aan andere appartementen; afspraken over gebruik en overlast, zoals sluitingstijden, barbecueën en het plaatsen van een schuurtje of jacuzzi; en de bepaling dat de verplichtingen overgaan op de rechtsopvolger bij verkoop.

Dat laatste punt is juridisch het lastigste: verplichtingen gaan niet vanzelf over op een volgende eigenaar. In de praktijk lost men dat op met een kettingbeding met boetebepaling, of — beter — door de afspraak in de splitsingsakte te laten opnemen. Neem de uitkomst hoe dan ook op in de notulen, met tekening en constructieberekening erbij.

Veelgestelde vragen