De vraag die in vrijwel elke vergadering opkomt: hebben we genoeg mensen, en hoeveel stemmen zijn er nodig? Kies hieronder het besluit, vul in wie er is en hoe er gestemd wordt, en u ziet meteen of het besluit geldig genomen kan worden — met de grondslag erbij, zodat u het in de vergadering kunt uitleggen.
U krijgt de uitslag met de grondslag per e-mail, klaar om in de notulen te plakken. Handig voor de secretaris — en het is precies wat u nodig heeft als iemand het besluit later aanvecht.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Een geldig besluit vraagt altijd twee dingen tegelijk. Ten eerste moeten er genoeg mensen zijn: de aanwezigheidseis, in de wandelgangen quorum genoemd. Ten tweede moeten er genoeg vóór stemmen: de meerderheid. Die twee worden in de praktijk voortdurend door elkaar gehaald, met als gevolg besluiten die maanden later alsnog sneuvelen.
Het venijn zit in de noemer. De aanwezigheidseis rekent over het tótaal aantal stemmen in de VvE. De meerderheid rekent bij de meeste besluiten over de uitgebrachte stemmen, dus zonder de onthoudingen. Behalve bij een wijziging van de splitsingsakte: daar telt de meerderheid weer over het totaal, waardoor iedereen die niet komt opdagen feitelijk tegenstemt.
Komt het quorum niet rond, dan is de vergadering niet mislukt maar uitgesteld. De reglementen schrijven voor dat er binnen een korte termijn — meestal twee tot zes weken — een tweede vergadering wordt gehouden waarin dezelfde punten opnieuw op de agenda staan. In die tweede vergadering vervalt de aanwezigheidseis en kan er dus ook met een klein gezelschap besloten worden.
Dat is bewust zo geregeld: zonder die constructie zou een handvol eigenaars een hele VvE kunnen lamleggen door simpelweg niet te komen. Let wel op de vorm. De oproeping voor de tweede vergadering moet aan dezelfde eisen voldoen als de eerste, en het punt moet er woordelijk hetzelfde op staan. Een besluit uit een tweede vergadering die niet correct is opgeroepen, is vernietigbaar.
De meest gemaakte fout is niet rekenkundig maar administratief: de stemverhouding komt niet in de notulen. Staat er alleen "het voorstel is aangenomen", dan heeft u bij een vernietigingsprocedure niets in handen. Noteer per agendapunt het aantal aanwezige stemmen, het aantal volmachten, en de verhouding voor, tegen en onthouding. De notulengenerator doet dat automatisch.
Let ook op de verzenddatum van de notulen. De termijn waarbinnen een eigenaar een besluit kan aanvechten begint te lopen op het moment dat hij er kennis van heeft kunnen nemen. Notulen die pas een half jaar later rondgaan, houden die termijn dus onnodig lang open.
Alles hierboven is de hoofdregel uit de modelreglementen. Uw splitsingsakte kan ervan afwijken en dan geldt de akte, ook als dat ongunstiger uitpakt. Aktes van vóór 1992 zijn hierin het minst voorspelbaar: sommige eisen unanimiteit voor besluiten die tegenwoordig met twee derde kunnen. Weet u niet wat er in uw akte staat, dan haalt u hem op via splitsingsakte opvragen.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisQuorum is het minimum aantal stemmen dat aanwezig of via volmacht vertegenwoordigd moet zijn voordat de vergadering geldige besluiten kan nemen. Bij gewone besluiten is dat meestal meer dan de helft van het totaal aantal stemmen. Wordt dat niet gehaald, dan schrijft het reglement een tweede vergadering voor waarin de aanwezigheidseis vervalt en er dus ook met een handvol aanwezigen besloten kan worden.
Nee. Een onthouding is geen uitgebrachte stem, dus de meerderheid wordt berekend over de stemmen vóór en tegen samen. Wie zich onthoudt telt wél mee voor het quorum, want hij is aanwezig. Dat onderscheid is de reden dat een besluit soms wordt aangenomen met minder stemmen vóór dan u zou verwachten.
Dat staat in uw splitsingsakte of huishoudelijk reglement; twee of drie per persoon is gangbaar. Staat er niets, dan is er geen wettelijk maximum. De beperking bestaat om te voorkomen dat één eigenaar de hele vergadering in zijn eentje beslist. Controleer de volmachten vóór de stemming: een besluit dat met te veel volmachten is genomen, is aantastbaar. Een blanco formulier vindt u op volmachtformulier ALV.
Onderhoud brengt iets terug in de oude staat, vernieuwing maakt het beter dan het was. Een lekkend dak vervangen is onderhoud en gaat met gewone meerderheid. Datzelfde dak meteen isoleren is vernieuwing en vraagt in de meeste reglementen twee derde van de stemmen in een vergadering waar twee derde aanwezig is. Precies daarom struikelen verduurzamingsvoorstellen zo vaak: ze worden als onderhoud geagendeerd en met de verkeerde meerderheid genomen.
Niet zonder grond. Een individuele laadpaal op een eigen parkeerplaats is toestemming voor het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte, en de vergadering mag een redelijk verzoek niet zomaar afwijzen. Voorwaarden stellen mag wel: over brandveiligheid, verzekering, de aansluiting op een eigen meter en het herstel bij vertrek. Weigert de vergadering ondanks alles, dan kan de kantonrechter vervangende toestemming geven; zie vervangende machtiging.
Een eigenaar die het niet eens is met een besluit kan de kantonrechter vragen het te vernietigen, en heeft daarvoor in beginsel één maand vanaf het moment waarop hij van het besluit kennis heeft genomen. Dat maakt zorgvuldige notulen met de stemverhouding en de verzenddatum belangrijk. Meer daarover op besluit van de VvE aanvechten.