Weigert de vergadering zonder redelijke grond haar toestemming, of komt een noodzakelijk besluit er domweg niet doorheen, dan kunt u de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen. De rechter neemt dan de plaats in van de vergadering. Het is geen zware procedure, maar u moet uw huiswerk hebben gedaan.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 9 minuten
Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek geeft de appartementseigenaar een uitweg voor het geval hij voor iets de toestemming of medewerking van de vergadering nodig heeft en die zonder redelijke grond wordt geweigerd, of het besluit waar hij op wacht simpelweg uitblijft. Hij kan dan de kantonrechter vragen die toestemming te vervangen. De rechter beslist niet over smaak of gelijk, maar over de vraag of het redelijk was om nee te zeggen.
Voor u die kant op gaat, controleert u eerst of er wel een geldig nee ligt. Is het quorum gehaald, zijn de volmachten goed geteld, is er naar breukdeel of per appartementsrecht gestemd, en gold voor dit onderwerp misschien een gekwalificeerde meerderheid die de tegenstanders juist niet haalden? Reken het na met stemmen en quorum. Klopt de telling niet, dan is de kortere route het besluit laten vernietigen of het punt opnieuw agenderen; zie besluit van de VvE aanvechten.
In de praktijk komen er twee soorten zaken bij de kantonrechter terecht. De eerste is de eigenaar die iets wil: een dakterras, een dakraam, een uitbouw, een airco aan de gevel, zonnepanelen, een laadpaal in de gemeenschappelijke garage, een doorbraak in een dragende muur. De tweede is de eigenaar die iets moet: het dak lekt, de galerijvloeren zijn afgekeurd, de gevel is onveilig, en de vergadering stemt jaar na jaar tegen omdat een deel van de eigenaars de bijdrage niet wil verhogen. Ook dan kan de gang naar de rechter open staan, alleen ligt de formulering van het verzoek dan anders: u vraagt machtiging om het werk te laten uitvoeren en de kosten om te slaan, vaak in combinatie met een verzoek om het weigeringsbesluit te vernietigen. Die twee verzoeken worden meestal in één verzoekschrift gecombineerd, juist omdat vernietiging alleen het nee wegneemt en nog geen ja oplevert.
Het is een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter van de rechtbank in het arrondissement waar het gebouw ligt. U dient een verzoekschrift in waarin staat wat u wilt, waarom u het wilt, wat de vergadering heeft besloten en waarom die weigering onredelijk is. De VvE is de wederpartij en krijgt gelegenheid om schriftelijk te reageren; daarna volgt een mondelinge behandeling en enkele weken later de beschikking.
Een advocaat is bij de kantonrechter niet verplicht. U mag zelf procederen, en bij overzichtelijke zaken doen mensen dat ook. Toch is juridische hulp bij dit type verzoek vaak zinnig, niet omdat de regels ingewikkeld zijn maar omdat de bewijsvoering het verschil maakt: een goed opgebouwd dossier met tekeningen, een constructieberekening, een offerte en een nette correspondentie wint zaken die op de inhoud identiek zijn aan zaken die verloren gaan.
Let op de termijn. Is uw verzoek om toestemming in de vergadering afgewezen bij besluit, dan geldt voor het verzoek aan de kantonrechter dezelfde korte termijn als bij vernietiging: één maand nadat u van dat besluit kennis heeft genomen of daarvan redelijkerwijs kennis had kunnen nemen. Dat is kort. Wacht dus niet tot de notulen zes weken later rondgaan; vraag ze op, of stel het verzoek op basis van uw eigen aantekeningen op en vul later aan. Blijft besluitvorming helemaal uit — uw punt wordt keer op keer niet geagendeerd — dan loopt die maandtermijn niet, maar moet u wel kunnen aantonen dat u het netjes en herhaald heeft gevraagd.
| Post | Indicatie |
|---|---|
| Griffierecht kantonrechter, particulier | circa € 90 – € 100 |
| Advocaat of jurist, van verzoekschrift tot zitting | € 1.500 – € 4.000 |
| Bouwkundig of constructief rapport ter onderbouwing | € 500 – € 2.500 |
| Deskundige benoemd door de rechter (soms) | € 1.000 – € 5.000 |
| Doorlooptijd van indiening tot beschikking | 3 tot 6 maanden |
Indicatie, peildatum 2026. Het griffierecht wordt jaarlijks aangepast en ligt voor een rechtspersoon zoals de VvE hoger dan voor een particulier; het actuele tarief staat op rechtspraak.nl. Bij een laag inkomen kunt u in aanmerking komen voor gesubsidieerde rechtsbijstand en een verlaagd griffierecht.
Verliest u, dan wordt u meestal in de proceskosten veroordeeld. Bij de kantonrechter valt dat mee: de vergoeding wordt berekend volgens een vast tarief per proceshandeling en blijft doorgaans onder de duizend euro. De echte kosten zitten in uw eigen bijstand, niet in de veroordeling. Heeft u haast — een lekkend dak wacht niet op een zitting over vier maanden — dan kan een voorlopige voorziening worden gevraagd; die doorlooptijd is eerder enkele weken.
Klik op het bouwdeel waar het om gaat en zie meteen wat het modelreglement zegt, wie de rekening krijgt en waar u het in uw splitsingsakte terugvindt.
Open de gebouwkaartDe toets is of de weigering redelijk was. Dat klinkt vaag, maar in de rechtspraak keren steeds dezelfde factoren terug, en u kunt er in uw voorbereiding op sturen.
Het zwaarst weegt het bouwkundige gevolg. Raakt uw plan de constructie, de waterdichtheid of de brandveiligheid, dan wil de rechter een rapport van een constructeur of een bouwkundige zien voordat hij de VvE overrijdt. Een dakterras zonder berekening van de belasting op de dakvloer wordt niet toegewezen; hetzelfde dakterras met een berekening, een detaillering van de dakbedekking en een garantieverklaring van de dakdekker vaak wel.
Daarna komt het belang over en weer. Wat verliest de vereniging als het doorgaat, en wat verliest u als het niet doorgaat? Bij een laadpaal of zonnepanelen is het belang van de verzoeker tegenwoordig zwaarwegend en is "wij willen geen gedoe" geen argument; bij een verandering die uitsluitend het aanzicht van de gevel betreft, ligt dat andersom en heeft de vereniging veel ruimte om nee te zeggen.
Verder kijkt de rechter naar het uiterlijk aanzien en de uniformiteit van het gebouw, naar de gevolgen voor onderhoud en verzekering, en naar de vraag of het plan precedentwerking heeft: kan straks iedereen hetzelfde, en is dat erg? Een verzoeker die vooraf aanbiedt om alle kosten, het toekomstige onderhoud en de aansprakelijkheid voor schade voor eigen rekening te nemen — en die dat vastgelegd wil zien — neemt daarmee het belangrijkste bezwaar van de vereniging weg.
Ten slotte weegt uw procesgedrag. Heeft u het plan tijdig en volledig aan de vergadering voorgelegd, heeft u op vragen geantwoord, heeft u alternatieven overwogen? Wie eerst bouwt en daarna toestemming vraagt, begint met een achterstand die zelden meer wordt goedgemaakt.
Een vervangende machtiging is een goed instrument, maar het is ook een jaar van uw leven en een vereniging waarin u daarna nog woont. Het loont om de goedkope routes eerst af te lopen. Vraag om een gemotiveerde afwijzing op papier: wie moet uitleggen wáárom hij tegen is, ontdekt regelmatig dat het bezwaar oplosbaar is. Bied aan om alle kosten en het onderhoud voor uw rekening te nemen en dat in een overeenkomst vast te leggen. Splits uw plan op: eerst het onderdeel waar niemand tegen is. En agendeer het punt opnieuw met betere stukken; een vergadering die een tekening en een offerte ziet, stemt anders dan een vergadering die naar een mondelinge toelichting luistert.
Gaat het niet om uw eigen plan maar om achterstallig onderhoud dat de vergadering blijft uitstellen, begin dan met feiten die niemand kan wegwuiven: een inspectierapport, een meerjarenonderhoudsplan met de vervangingsjaren, en een doorrekening van wat uitstel kost. Verreweg de meeste blokkades zijn geen onwil maar angst voor de bijdrage. Laat zien wat het per maand betekent en de helft van het verzet verdampt. Loopt het conflict breder dan één besluit, kijk dan ook op conflict met het VvE-bestuur.
Nee, bij de kantonrechter is procesvertegenwoordiging niet verplicht en u mag het verzoekschrift zelf indienen. Of het verstandig is, hangt af van het onderwerp: bij een eenvoudige kwestie met een helder dossier lukt het prima zelf, bij een constructieve ingreep of een principieel geschil weegt de kwaliteit van de onderbouwing zwaar. Reken op € 1.500 tot € 4.000 als u zich laat bijstaan.
Heeft de vergadering uw verzoek bij besluit afgewezen, dan geldt een termijn van één maand nadat u van dat besluit kennis heeft genomen of had kunnen nemen. Die termijn is fataal: te laat is te laat. Blijft besluitvorming juist helemaal uit, dan is er geen besluit waar de termijn aan hangt, maar moet u wel aantonen dat u herhaald en schriftelijk om een beslissing heeft gevraagd.
Ja. De omgekeerde situatie komt voor: de vereniging wil noodzakelijk onderhoud uitvoeren en heeft daarvoor toegang tot een privegedeelte nodig, of medewerking van één eigenaar die weigert. Ook dan kan de kantonrechter worden gevraagd die medewerking te vervangen. Bij het wijzigen van de splitsingsakte bestaat een vergelijkbare route voor de eigenaar die zijn handtekening niet wil zetten.
Dat hangt vooral af van uw dossier, niet van uw gelijkgevoel. Verzoeken met een technische onderbouwing, een kostenaanbod en een net doorlopen vergaderroute doen het goed, zeker bij verduurzaming en laadinfrastructuur. Verzoeken die neerkomen op een smaakverschil over de gevel, of die pas komen nadat er al gebouwd is, redden het zelden. Een eerlijke inschatting vooraf bespaart u duizenden euro's.
Dan kan de vereniging herstel in de oude toestand vorderen, en dat lukt in de praktijk ook nog jaren later. Bovendien draait u op voor gevolgschade en kan de verzekeraar dekking weigeren voor schade die uit de ongeoorloofde ingreep voortkomt. Ook uw koper krijgt er last mee: bij verkoop komt een niet-goedgekeurde verbouwing standaard uit de stukken van de VvE.
De verliezer wordt meestal in de kosten veroordeeld, maar bij de kantonrechter wordt dat berekend volgens een vast tarief per proceshandeling en blijft het bedrag doorgaans onder de duizend euro. Uw eigen advocaatkosten krijgt u dus grotendeels niet vergoed, ook niet als u wint. Verliest de VvE, dan drukken haar kosten via de bijdrage op alle eigenaars, inclusief uzelf.