Vrijwel elke splitsingsakte verklaart een modelreglement van toepassing: een standaardreglement dat de spelregels van de vereniging bevat. Er zijn meerdere generaties in omloop, en welke voor u geldt bepaalt hoe u stemt, wie welk onderhoud betaalt en of het bestuur een boete mag opleggen.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 8 minuten
Een splitsingsakte moet volgens Boek 5 BW een reglement bevatten. Om te voorkomen dat elke notaris dat opnieuw verzint, publiceert de notariële beroepsorganisatie standaardreglementen die in de akte van toepassing kunnen worden verklaard. In de akte staat dan zoiets als: het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van januari 1992 is van toepassing, met de volgende afwijkingen. Die laatste vier woorden zijn belangrijk. De afwijkingen staan meestal verderop in de akte en gaan vóór op het model. Wat op deze pagina staat is dus de hoofdregel, niet uw regel: uw eigen akte gaat altijd voor. Heeft u die niet, dan haalt u hem op via splitsingsakte opvragen.
De praktische betekenis is groot. Het modelreglement bepaalt welke meerderheid u nodig heeft, of er een quorum geldt, of er een tweede vergadering mogelijk is, wie de kozijnen betaalt, of de vereniging een boete mag opleggen en wat er over verhuur is geregeld. Wilt u weten wat een concreet besluit in uw vereniging vergt, dan rekent u dat na met stemmen en quorum.
Neem de splitsingsakte erbij, niet de leveringsakte van uw eigen aankoop. In de eerste artikelen staat de zin waarin het reglement van toepassing wordt verklaard, met een jaartal en meestal ook een maand en een verwijzing naar de notaris bij wie het model destijds is verleden. Vindt u die zin niet, zoek dan op het woord "modelreglement" of op "reglement van splitsing". Bij oudere aktes uit de jaren zestig en vijftig komt het voor dat er helemaal geen model is gebruikt en dat het hele reglement uitgeschreven in de akte staat; dan is de akte zelf uw reglement.
Let ook op wijzigingen. Is de akte na de oorspronkelijke splitsing gewijzigd, dan kan daarbij een nieuwer modelreglement zijn aangewezen. De laatst ingeschreven akte is leidend. Twijfelt u, vraag dan bij het Kadaster de volledige reeks op en kijk naar de meest recente.
Grofweg geldt: hoe ouder het reglement, hoe minder het zegt over de dingen die nu spelen, en hoe vaker de vereniging op de wet of op een rechterlijke uitleg moet terugvallen. De reglementen uit 1973 en 1983 zijn kort en soberder van toon. Die uit 1992 en 2006 zijn uitvoeriger en regelen ook het gebruik door derden. Het model uit 2017 is geschreven met de moderne praktijk voor ogen: duurzame voorzieningen, digitale oproeping en vergadering, en een aansluiting op de wetgeving die per 1 januari 2018 in werking trad.
| Model | Toon en omvang | Waar u in de praktijk tegenaan loopt |
|---|---|---|
| 1973 | Kort, weinig uitgewerkt | Weinig geregeld over verhuur en over gebruik door derden; onderhoudsverdeling globaal omschreven, waardoor discussies over kozijnen en balkons snel bij de rechter eindigen. |
| 1983 | Vergelijkbaar met 1973, iets verfijnd | Idem, met een iets duidelijker omschrijving van gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. |
| 1992 | Uitvoeriger, veel voorkomend | Werkt met quorum en een tweede vergadering; regelt de gebruikersverklaring voor huurders; onderhoudsverdeling per bouwdeel benoemd. |
| 2006 | Uitvoerig, moderner taalgebruik | Meer aandacht voor het huishoudelijk reglement en voor de bevoegdheden van het bestuur; boetes en sancties duidelijker ingekaderd. |
| 2017 | Meest uitgebreid en actueel | Regelt digitale oproeping en stemmen, energiebesparende en duurzame voorzieningen, en het gebruik door derden inclusief kortdurende verhuur. |
Bron: de modelreglementen bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Dit is een typering op hoofdlijnen; uw splitsingsakte kan op elk van deze punten afwijken en gaat dan voor.
Tien vragen over onderhoud, geld en besluitvorming. U krijgt direct een score met de punten die aandacht vragen — zonder account.
Doe de gratis VvE-gezondheidscheckIn alle generaties is de hoofdregel dezelfde: gewone besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Het verschil zit in wat er om die hoofdregel heen staat. De uitvoeriger reglementen, waaronder dat van 1992, koppelen aan de vergadering een quorum: er moet een bepaald deel van het totaal aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn, anders kan er niet rechtsgeldig worden besloten. Wordt dat quorum niet gehaald, dan mag binnen een korte termijn een tweede vergadering worden uitgeschreven waarin over dezelfde punten wél kan worden besloten, ongeacht het aantal aanwezigen. Dat is de reddingsboei van elke VvE met veel beleggers en afwezigen.
Voor zwaardere besluiten — vernieuwing en verbetering die verder gaat dan onderhoud, uitgaven boven een in de akte genoemd bedrag, wijziging van de akte — eisen de reglementen een gekwalificeerde meerderheid, doorgaans twee derde of drie vierde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin een groot deel van de stemmen aanwezig is. De precieze percentages en het precieze quorum verschillen per generatie én per akte, dus lees ze na en gok niet. Voor de wijziging van de splitsingsakte zelf staat de norm bovendien in de wet: Boek 5 BW vraagt ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen. Meer daarover op splitsingsakte wijzigen.
Verder verschilt of u stemt naar breukdeel of met één stem per appartementsrecht, en of een volmacht beperkt is tot een maximum aantal per persoon. Beide staan meestal in de afwijkingen in uw akte. Rekent u de uitkomst vooraf door met stemmen en quorum, dan voorkomt u dat een besluit later sneuvelt omdat de teller verkeerd is opgezet.
Bij onderhoud geldt in alle modellen dezelfde systematiek: het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken is voor rekening van de vereniging, dat van de privegedeelten voor de eigenaar. De verschillen zitten in de randgevallen. Hoe recenter het reglement, hoe gedetailleerder de opsomming van wat gemeenschappelijk is, en hoe minder ruimte voor discussie over kozijnen, beglazing, balkonvloeren, dakterrassen en de leidingen in de schacht. Bij de oudste modellen is die opsomming summier en moet de vergadering het zelf uitleggen, met alle ruzie van dien. De verdeling per bouwdeel loopt u na met wie betaalt wat.
Alle gangbare modellen kennen een boetebevoegdheid: overtreedt een eigenaar of gebruiker het reglement, dan kan de vereniging na een schriftelijke waarschuwing met termijn een boete opleggen. Bij de oudere generaties staat er een vast bedrag in dat door de tijd nagenoeg waardeloos is geworden; de nieuwere laten het bedrag door de vergadering vaststellen, vaak in het huishoudelijk reglement. Twee dingen gaan hierbij in de praktijk mis: er wordt geboet zonder voorafgaande ingebrekestelling, en het bestuur legt de boete zelf op terwijl het reglement dat aan de vergadering voorbehoudt. In beide gevallen houdt de boete geen stand. Een boetebepaling die niet op akte of modelreglement steunt maar alleen in het huishoudelijk reglement is opgenomen, is bovendien aanvechtbaar; de huishoudelijk-reglementgenerator houdt daar rekening mee.
Over verhuur zijn de modellen het op de hoofdlijn eens: verhuren mag, maar de eigenaar moet het melden en de gebruiker moet schriftelijk verklaren dat hij zich aan het reglement houdt. De ouderen zeggen daar weinig meer over. De nieuwere, en zeker het model uit 2017, gaan verder: zij onderscheiden gewone verhuur van kortdurende verhuur en maken die laatste afhankelijk van toestemming of verbieden hem. Heeft uw VvE een ouder reglement en wilt u iets regelen over kortdurende verhuur, dan kan dat vaak alleen door de akte te wijzigen — een verbod in het huishoudelijk reglement houdt lang niet altijd stand. Zie appartement verhuren in een VvE.
Dat kan, maar niet met een gewoon vergaderbesluit. Het modelreglement maakt deel uit van de splitsingsakte, dus vervangen betekent de akte wijzigen: een gekwalificeerde meerderheid, een notaris en inschrijving bij het Kadaster. Voor een gemiddelde vereniging is dat een traject van enkele maanden en enkele duizenden euro's. Het loont vooral bij oude aktes waarin niets is geregeld over duurzaamheid, laadpalen of digitale besluitvorming, en bij aktes waarin de breukdelen niet meer kloppen — dan slaat u twee vliegen in één klap. Wat het kost en hoe het loopt staat op splitsingsakte wijzigen.
In de splitsingsakte, meestal in de eerste artikelen: daar wordt een modelreglement met jaartal van toepassing verklaard, gevolgd door een lijst afwijkingen. Is de akte later gewijzigd, dan telt de laatst ingeschreven versie. De akte vraagt u op bij het Kadaster via splitsingsakte opvragen; daar heeft u geen toestemming van het bestuur voor nodig.
In de praktijk worden de woorden door elkaar gebruikt. Een VvE heeft geen aparte statuten zoals een vereniging of stichting; de functie van statuten wordt vervuld door het reglement in de splitsingsakte, dus door het modelreglement plus de afwijkingen daarop. Vraagt een bank, verzekeraar of notaris om 'de statuten van de VvE', dan bedoelt men de splitsingsakte met het reglement.
Niet met een gewoon besluit. Het modelreglement hoort bij de splitsingsakte en die wijzigt u alleen langs de notaris, met de meerderheid die de wet voorschrijft. Wat de vergadering wél zelf kan doen, is een huishoudelijk reglement vaststellen voor het dagelijkse gebruik. Dat mag het modelreglement aanvullen maar niet tegenspreken en niet het gebruik van het privegedeelte wezenlijk beperken.
Dat hangt af van het soort besluit en van uw akte. Gewone besluiten vragen een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, vaak met een quorum en een tweede vergadering als dat quorum niet wordt gehaald. Vernieuwing, verbetering en grote uitgaven vragen een gekwalificeerde meerderheid, meestal twee derde of drie vierde. Voor wijziging van de akte vraagt Boek 5 BW ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen. Reken uw eigen geval door met stemmen en quorum.
Als akte of modelreglement daarin voorziet: ja, maar alleen volgens de daar beschreven route. Dat betekent vrijwel altijd eerst een schriftelijke waarschuwing met een termijn om de overtreding te herstellen, en pas daarna een boete, opgelegd door het orgaan dat het reglement daarvoor aanwijst. Wordt die volgorde niet gevolgd of legt het bestuur de boete op terwijl dat aan de vergadering is, dan houdt hij geen stand.
Dan staat het volledige reglement uitgeschreven in de splitsingsakte zelf en is dat uw reglement. Dat werkt, maar zulke aktes zeggen niets over verduurzaming, laadpalen, digitaal vergaderen of kortdurende verhuur, en de onderhoudsverdeling is vaak zo globaal dat elke discussie opnieuw gevoerd wordt. Voor zulke verenigingen is een aktewijziging waarbij een recent model wordt aangewezen meestal het geld waard.