Twaalf vragen over de dingen die een VvE op orde hoort te hebben: het reservefonds, het onderhoudsplan, de verzekering, de administratie en het bestuur. U krijgt een score, een indeling en een lijst waarin per punt staat wat er goed gaat en wat er moet gebeuren — met de pagina erbij waar u het naleest. Zonder account en zonder dat wij uw antwoorden bewaren.
Weet u een antwoord niet, kies dan "weet ik niet". Dat telt maar voor een deel mee: niet weten hoe uw vereniging ervoor staat is zelf ook een risico. De check werkt zonder account en er wordt niets bewaard.
—
U krijgt de volledige uitkomst per e-mail, met per punt de actie en de bijbehorende uitleg. Wilt u verder, dan staat uw VvE in het portaal al klaar — met de punten die aandacht vragen als eerste taken op de lijst.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Er zijn ontelbaar veel dingen die een Vereniging van Eigenaars kan doen. Er zijn er twaalf die zij moet doen, in de zin dat het ontbreken ervan vroeg of laat geld kost of een besluit ongeldig maakt. Die twaalf staan in deze check. Ze vallen uiteen in drie groepen die elk hun eigen soort schade veroorzaken.
De eerste groep is geld: reserveren, begroten, verantwoorden en laten controleren. Hier gaat het mis in stilte. Een vereniging die twintig jaar niet reserveert, merkt daar niets van tot het dak aan de beurt is en er ineens een eenmalige heffing van vier- tot achtduizend euro per appartement op tafel ligt. Reken met de reservefonds-calculator na wat u minimaal opzij hoort te zetten; dat is vrijwel altijd een schrikbarend klein bedrag vergeleken met wat een niet-gespaarde dakvervanging kost.
De tweede groep is formaliteit: inschrijving in het handelsregister, een bankrekening op naam van de vereniging, een lopende opstalpolis en een reglement dat nog klopt. Hier gaat het mis op het slechtste moment. Een eigenaar wil verkopen, de makelaar vraagt het KvK-nummer en de jaarstukken, en het blijkt dat er niets is. De koper haakt af of bedingt korting, en de rekening komt bij de zittende eigenaars terecht.
De derde groep is bestuur en onderhoud: vergaderen, een onderhoudsplan hebben, het gebouw op orde houden en achterstanden innen. Hier gaat het mis in ruzie. Zolang er geen plan ligt, is elke uitgave een discussie tussen wie er blijft wonen en wie over drie jaar verkoopt.
De score is een gewogen optelsom van uw eigen antwoorden en dus zo betrouwbaar als die antwoorden zijn. Het is geen audit en geen juridisch oordeel. Wat de score wél goed doet, is de volgorde bepalen. Bestuurders die net beginnen, storten zich vaak eerst op het huishoudelijk reglement, omdat dat het meest tastbare document is, terwijl het reservefonds en de polis onaangeroerd blijven. Dat is precies verkeerd om. De weging in deze check duwt u naar de dingen die bij een calamiteit werkelijk uitmaken.
Let ook op de antwoorden die u niet weet. In een goed functionerende vereniging kan elke eigenaar binnen een week het polisblad, de laatste jaarrekening en het onderhoudsplan inzien; dat is geen gunst maar een recht dat volgt uit uw lidmaatschap van de vereniging. Kost het u weken om die stukken boven water te krijgen, dan heeft u naast twaalf inhoudelijke punten ook een probleem met de informatievoorziening. Dat is meestal het eerste dat verbetert zodra alles op één plek staat.
Begin bij de verzekering. Van alle punten in deze lijst is dit de enige waar één nacht verschil kan maken: een brand in een onverzekerd complex ruïneert alle eigenaars tegelijk. Controleer of er een polis loopt, op wiens naam, voor welk bedrag en met welke clausules. De dekkingscheck loopt de polis met u langs en de herbouwwaarde-calculator laat zien of de verzekerde som nog in de buurt komt van wat herbouw werkelijk kost.
Daarna komt het formele blok: inschrijving, bankrekening en bestuur. Deze drie hangen aan elkaar vast — de bank wil het handelsregister zien, het handelsregister wil een benoemd bestuur — en gaan daarom het snelst als u ze in één beweging doet. Staat uw vereniging op geen van deze punten geregeld, dan is de volledige route beschreven in slapende VvE activeren, inclusief doorlooptijd en kostenraming.
Vervolgens het geld. Een begroting maken kost een avond, een jaarrekening opstellen een dag als de bankafschriften er zijn. Beide zijn met de begrotingsgenerator en de jaarrekening-generator in een vast stramien te gieten dat een kascommissie ook echt kan controleren. Benoem die kascommissie meteen; twee eigenaars die de bankafschriften naast de jaarrekening leggen, is de goedkoopste vorm van toezicht die bestaat.
Tot slot het onderhoud. Een meerjarenonderhoudsplan is het enige document waarmee u een discussie over geld verandert in een discussie over feiten. Laat het opstellen of maak het zelf met de MJOP-generator; belangrijker dan de precisie is dat er één versie is die iedereen kent. Actualiseer hem elke drie tot vijf jaar, en na elke grote ingreep.
De waarde van deze lijst zit in de herhaling. Doe hem nu, bewaar de uitkomst, en doe hem opnieuw na de volgende jaarvergadering. Twee scores naast elkaar laten zien of er werkelijk iets is gebeurd of dat er alleen over is gepraat. Voor een bestuur dat verantwoording aflegt is dat een prettig hulpmiddel: geen verhaal, maar twaalf punten met een datum erbij.
Een laatste opmerking over de juridische kant. Alles wat hier staat over reserveren, vergaderen en verzekeren volgt uit Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, de Wet verbetering functioneren VvE's en de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017. Uw eigen splitsingsakte kan daarvan afwijken en gaat in dat geval vóór. Heeft u de akte niet bij de hand, dan haalt u die op via splitsingsakte opvragen; zonder dat document is elk oordeel over uw VvE, ook dit, een algemene regel en niet uw regel.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisElk van de twaalf punten heeft een gewicht dat optelt tot honderd. Wettelijke plichten wegen het zwaarst: reserveren voor onderhoud en een lopende opstalverzekering staan op twaalf punten, een eigen bankrekening en een MJOP op tien, het huishoudelijk reglement op vier. Een 'ja' levert het volle gewicht op, een 'weet ik niet' dertig procent en een 'nee' niets. Die dertig procent is een keuze: niet weten is minder erg dan het niet hebben, maar het is wel een teken dat de informatievoorziening in uw VvE niet deugt.
Nee, wel reden om te beginnen. De meeste verenigingen met een lage score zijn geen probleemgevallen maar verwaarloosde clubs: er is jarenlang niets gebeurd omdat niemand zich geroepen voelde. Dat is in een paar maanden recht te zetten en het kost doorgaans enkele honderden euro's aan vaste posten plus de kosten van een onderhoudsplan. Wat u vooral niet moet doen is wachten tot er een dak lekt of iemand zijn appartement verkoopt; dan is de rekening vele malen hoger.
Omdat er zoveel op vastloopt. Een bank opent geen rekening voor een vereniging die niet in het handelsregister staat, een verzekeraar wil een KvK-nummer, subsidieregelingen vragen er zonder uitzondering om en een aannemer wil weten met wie hij contracteert. De inschrijving zelf kost eenmalig een bedrag in de orde van €85 en een middag werk; het ontbreken ervan blokkeert vrijwel alles wat u daarna wilt regelen.
Juist dan. Een beheerder neemt het werk over, niet de verantwoordelijkheid: het bestuur en de vergadering blijven aansprakelijk voor het reservefonds, de verzekering en de jaarstukken. In de praktijk zien wij regelmatig VvE's met een beheerder waar het MJOP acht jaar oud is of waar de verzekerde som sinds 2016 niet is aangepast. Gebruik de uitkomst als agenda voor het gesprek met uw beheerder; zie ook een beheerder beoordelen.
Niets, tenzij u ze zelf verstuurt. De check rekent volledig in uw eigen browser en er gaat geen enkel antwoord naar onze server zolang u het e-mailformulier niet gebruikt. Downloadt u de actielijst, dan wordt dat bestand in uw browser gemaakt. Gebruikt u de deelbare link, dan staan uw antwoorden in die link zelf — deel hem dus alleen met uw medebestuurders.
Vanaf tachtig punten. Dan is de basis geregeld en zijn de resterende punten meestal administratief van aard. Tussen 55 en 80 spreken we van aandacht: er functioneert genoeg, maar er zitten gaten die bij een schade of een verkoop meteen zichtbaar worden. Onder de 55 punten ontbreekt zoveel dat de vereniging in de praktijk niet functioneert; dat is het profiel van een slapende VvE.
Ja. De wet maakt geen onderscheid naar omvang: ook een gesplitst herenhuis met twee appartementsrechten moet ingeschreven staan, reserveren en verzekerd zijn. Wat wél verschilt is de vorm. Een kleine VvE kan volstaan met een eenvoudige begroting, een vergadering aan de keukentafel en een onderhoudsplan op één A4 — als het maar wordt vastgelegd.