Wat dekt uw opstalverzekering werkelijk? Deze check loopt uw polisblad langs de negen dekkingen die een Vereniging van Eigenaars nodig heeft — van brand en waterschade tot de appartementenclausule en de garantie tegen onderverzekering. U krijgt een dekkingsscore en een lijst met de gaten, op volgorde van wat u financieel het hardst kan raken.
Pak het polisblad van de opstalverzekering van de VvE. Vink per dekking aan of die erop staat. Weet u het niet zeker, kies dan "weet ik niet"; dat is geen schande, maar het is wél iets om uit te zoeken vóórdat er schade is.
U krijgt de volledige uitkomst per e-mail, met per dekking de vraag die u aan uw verzekeraar moet stellen. Wilt u verder, dan staat uw VvE in het portaal klaar met de polisgegevens en een herinnering voor de vervaldatum.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Van alle dingen die in een Vereniging van Eigenaars mis kunnen gaan, is er één categorie die in één nacht onherstelbaar is: een schade waarvoor geen dekking blijkt te zijn. Een niet-gestort reservefonds haalt u in enkele jaren in. Een vergeten jaarrekening maakt u alsnog. Maar een uitgebrande verdieping in een complex zonder brandverzekering betekent dat de eigenaars gezamenlijk, naar breukdeel, een gebouw moeten herbouwen. Dat is de reden dat deze check bestaat en dat brand en waterschade er het zwaarst in wegen.
Het lastige is dat een polis er altijd in orde uitziet. Er staat een naam op, er staat een bedrag op, er wordt premie afgeschreven. Wat er niet op staat, ziet u pas als u weet waar u naar moet zoeken. Vandaar de negen punten hierboven: het zijn precies de plekken waar polissen voor appartementencomplexen in de praktijk tekortschieten.
Het eerste is de ontbrekende appartementenclausule. In een gewone opstalpolis geldt dat de verzekeraar zich kan beroepen op verval van recht als de verzekerde zich niet aan de voorwaarden houdt. Bij een VvE zijn er alleen tientallen eigenaars, en het gedrag van één van hen — een hennepkwekerij, een verzwegen bedrijfsruimte, een onjuiste opgave bij het afsluiten — kan de dekking van iedereen aantasten. De appartementenclausule houdt de dekking in stand voor de eigenaars die geen verwijt treft. Zij kost doorgaans niets extra en ontbreekt verrassend vaak, vooral op polissen die ooit als gewone woonhuisverzekering zijn begonnen.
Het tweede is de ontbrekende index. De bouwkosten zijn sinds 2021 hard gestegen. Een verzekerde som die sindsdien niet is aangepast, dekt inmiddels structureel te weinig, en dat merkt niemand tot er schade is. Een indexclausule laat de verzekerde som meelopen met de bouwkostenindex en is daarmee de goedkoopste bescherming tegen sluipende onderverzekering. Kijk of het bedrag op uw polisblad de afgelopen jaren is meebewogen; staat er al vijf jaar hetzelfde getal, dan is er geen index.
Het derde is de waterschade met een uitsluiting. Vrijwel elke polis noemt waterschade, maar de voorwaarden bepalen waar het op stukloopt. Veel polissen dekken de gevolgschade van een gesprongen leiding maar niet het herstel van de leiding zelf. Bijna geen enkele polis dekt water dat langzaam doorsijpelt door een versleten dak of een lekkende kitnaad, want dat is achterstallig onderhoud en geen plotselinge gebeurtenis. Omdat lekkage de meest voorkomende schade in een appartementencomplex is, is dit het punt waarop de meeste VvE-schades stranden; hoe dat werkt staat op lekkage in de VvE.
Besturen die op verzekeringen letten, letten meestal op de premie. Dat is begrijpelijk en meestal verkeerd. De premie scheelt tussen aanbieders enkele honderden euro's per jaar; een onjuiste verzekerde som scheelt bij schade tienduizenden. Onderverzekering werkt namelijk evenredig: dekt uw polis zeventig procent van de werkelijke herbouwwaarde, dan krijgt u bij elke schade zeventig procent uitgekeerd, ook bij een lekkage van vijfduizend euro.
Als grove toets rekent deze check de verzekerde som om naar een bedrag per appartement. Komt u onder de honderdtwintigduizend euro per appartement uit, dan is herbouw daarvan vrijwel nergens in Nederland te betalen en klopt er iets niet. Voor een serieuze schatting gebruikt u de herbouwwaarde-calculator; voor een bedrag waarop een verzekeraar zich vastlegt, heeft u een echte herbouwwaardemeting nodig, meestal vijf jaar geldig.
Zet de ontbrekende punten om in vragen en stuur die in één e-mail naar uw verzekeraar of tussenpersoon. Vraag per punt om een schriftelijke bevestiging: staat de dekking erop, onder welke voorwaarden en met welk eigen risico. Een mondelinge toezegging van een adviseur heeft bij schade geen enkele waarde; wat telt zijn het polisblad en de voorwaarden.
Zijn er meerdere gaten, vraag dan meteen offertes op bij twee of drie andere aanbieders. Een polis die op deze negen punten compleet is, hoeft niet duurder te zijn dan de polis die u nu heeft — oude polissen zijn vaak juist duurder omdat er nooit meer naar gekeken is. Wat gangbaar is aan premie voor een gemiddeld complex staat op VvE-verzekeringen.
Zet tot slot twee momenten in de agenda van het bestuur. Het eerste is de vervaldatum van de polis, zodat u niet stilzwijgend verlengt zonder te kijken. Het tweede is elke wijziging aan het gebouw: een dakopbouw, het samenvoegen van appartementen, een laadinfrastructuur in de garage of een zonne-installatie moet u schriftelijk melden. Een verzwegen wijziging is de meest voorkomende reden waarom een uitkering achteraf wordt beperkt, en het is tegelijk de makkelijkste om te voorkomen.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisIn de praktijk wel, al staat er geen boete op. Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek eist dat het splitsingsreglement een regeling over het verzekeren van het gebouw bevat, en de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017 leggen die plicht bij de vereniging: de VvE verzekert het hele gebouw, niet elke eigenaar zijn eigen stuk. Daar komt bij dat vrijwel elke hypotheekverstrekker een lopende opstalpolis eist. Uw eigen splitsingsakte gaat vóór op elke algemene regel, dus lees daar wat er precies verzekerd moet worden.
Schade aan het gebóuw door brand, ontploffing, blikseminslag, storm, water, inbraak en vandalisme, inclusief de gemeenschappelijke delen: casco, dak, gevels, fundering, trappenhuizen, liftinstallatie en de leidingen tot aan de aftakking naar het appartement. Daarbij horen opruimings- en bereddingskosten en soms huurderving of tijdelijke huisvesting. Wat de polis níet dekt is de inboedel van de bewoners en meestal ook niet de eigen verbeteringen die een eigenaar in zijn appartement heeft aangebracht.
Een bepaling die voorkomt dat één eigenaar de dekking voor alle anderen verspeelt. Zonder die clausule kan de verzekeraar zich bij een hennepkwekerij, verzwegen bedrijfsmatig gebruik of een onjuiste opgave beroepen op verval van recht, en staat de hele vereniging zonder dekking. Met de clausule blijft de dekking in stand voor de eigenaars die geen verwijt treft. Zij kost meestal niets extra; zie appartementenclausule.
Dan mag de verzekeraar evenredig uitkeren. Dekt de polis zeventig procent van de werkelijke herbouwwaarde, dan wordt ook van een schade van €100.000 nog maar €70.000 vergoed, ook al blijft die schade ver onder de verzekerde som. Een garantie tegen onderverzekering voorkomt dat, maar alleen zolang de gegevens waarop zij is gebaseerd nog kloppen. Schat uw herbouwwaarde met de herbouwwaarde-calculator en laat bij een groot verschil een echte meting doen.
Meestal alleen als gevolg van een gedekte gebeurtenis, bijvoorbeeld een aanrijding of een explosie. Verzakking door paalrot, droogte of bodemdaling is geen plotselinge gebeurtenis en daarom in beginsel onverzekerbaar; die uitsluiting is bij vrijwel alle aanbieders standaard. Dat maakt het niet minder belangrijk: funderingsherstel behoort tot de duurste ingrepen die een VvE kan treffen, met bedragen die per appartement in de tienduizenden lopen. Reserveer ervoor in het MJOP in plaats van erop te rekenen dat de verzekering het oplost.
De vereniging, want zij is de verzekeringnemer, en via de bijdrage komt het naar breukdeel bij alle eigenaars terecht. Sommige VvE's verhalen het eigen risico op de eigenaar in wiens appartement de schade is ontstaan; dat kan alleen als daarvoor een grondslag in de akte of in een vergaderbesluit is. Leg zo'n regeling vast vóór de eerste schade, niet erna — achteraf is het altijd een conflict.
Ja, schriftelijk. Een zonne-installatie, een dakopbouw of het samenvoegen van appartementen verandert het verzekerde object en daarmee het risico. Meldt u het niet, dan kan de verzekeraar zich bij schade beroepen op risicoverzwaring en de uitkering beperken. Bij zonnepanelen stellen veel verzekeraars bovendien eisen aan de installatie en aan periodieke inspectie; zie zonnepanelen in de VvE.