De splitsingsakte is het brondocument van uw VvE: daarin staan de breukdelen, de kostenverdeling, welk modelreglement geldt en waar uw privégedeelte ophoudt. Hij is voor iedereen op te vragen bij het Kadaster, zonder toestemming van het bestuur. Hieronder maakt u uw bestelregel, ziet u wat u precies moet bestellen en vindt u een leeswijzer met de twaalf passages die er in de praktijk toe doen.
U krijgt de bestelregel en de leeswijzer per e-mail. Wilt u verder, dan staat uw VvE in het portaal klaar met een documentmap waarin de akte, de tekening en de latere wijzigingen bij elkaar staan — zichtbaar voor elke eigenaar.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Vrijwel elke discussie in een Vereniging van Eigenaars eindigt bij hetzelfde document. Wie betaalt het kozijn? Mag ik een dakterras? Hoeveel stemmen heb ik? Waarom betaalt de winkel op de begane grond niet mee aan de lift? Het antwoord staat in de splitsingsakte, en zolang niemand dat document heeft, gaat het gesprek over meningen. Met de akte op tafel duurt dezelfde discussie meestal vijf minuten.
De akte is bovendien openbaar. Dat verrast veel eigenaars: u heeft geen toestemming nodig van het bestuur of de beheerder, en u hoeft geen reden op te geven. De akte van splitsing is ingeschreven in de openbare registers die het Kadaster bijhoudt, en iedereen die het kadastrale nummer of het adres heeft, kan er een afschrift van kopen. Ook een koper die nog niet gekocht heeft, of een huurder.
Bestel altijd twee stukken. Het eerste is de akte van splitsing: de tekst met de opsomming van de appartementsrechten, de breukdelen en de verwijzing naar het modelreglement. Het tweede is de splitsingstekening: de plattegrond waarop met dikke lijnen is aangegeven waar elk appartementsrecht begint en ophoudt. Die tekening is een apart stuk met een eigen nummer en komt dus niet vanzelf mee. Wie alleen de tekst bestelt, kan lezen dat de gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van de vereniging komen, maar niet zien welke gedeelten dat zijn.
Er is een derde stuk waar u actief naar moet zoeken: de wijzigingsakte. Aktes worden gewijzigd — bij het samenvoegen van twee appartementen, bij het vestigen van een gebruiksrecht op een dakterras, bij een correctie van de breukdelen, of bij het aanwijzen van een nieuwer modelreglement. De laatst ingeschreven akte is leidend. Wie de oorspronkelijke akte uit 1978 leest terwijl er in 2011 een wijziging is ingeschreven, komt tot conclusies die niet meer kloppen. Vraag daarom in het register altijd na of er na de splitsing nog akten op hetzelfde complex zijn ingeschreven.
Een afschrift van een ingeschreven akte kost bij het Kadaster een bedrag in de orde van enkele euro's tot ongeveer twintig euro per stuk. Wij noemen hier bewust geen exact tarief: het Kadaster stelt zijn tarieven jaarlijks vast en kent verschillende producten met verschillende prijzen. Controleer het actuele bedrag daarom op kadaster.nl voordat u bestelt. Reken erop dat u voor een volledige set — akte, tekening en een eventuele wijziging — op een bedrag van enkele tientjes uitkomt. Voor het brondocument van uw hele vereniging is dat een verwaarloosbare uitgave; laat de VvE hem betalen en zet de stukken in het gemeenschappelijke dossier.
De levering gaat bij recente aktes doorgaans direct: u betaalt online en krijgt een pdf. Bij oude aktes, grofweg van vóór 1990, kan het enkele werkdagen duren omdat het stuk uit het archief moet komen en gescand moet worden. Houd daar rekening mee als u de akte nodig heeft voor een vergadering of een verkoop.
Een splitsingsakte is dertig tot tachtig bladzijden en leest niet prettig. Toch hoeft u hem niet helemaal te lezen; u moet weten waar u moet kijken. Begin bij het einde van het eerste deel, waar staat welk modelreglement van toepassing is verklaard. Dat jaartal — 1972, 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017 — bepaalt welke standaardregels voor uw vereniging gelden, van de oproeptermijn tot de vraag of het glas gemeenschappelijk is. Wat dat per generatie betekent staat op modelreglement VvE.
Lees daarna de passage direct achter die verwijzing. Daar staan de afwijkingen: "in afwijking van artikel ... wordt bepaald dat ...". Juist die zinnen zijn bepalend, want zij gaan boven de tekst van het model. Hier vindt u de afwijkende kostenverdeling voor de lift, het aparte quorum, of de bepaling dat de winkelruimte niet meedeelt in bepaalde kosten.
Zoek pas daarna de breukdelen op, in de opsomming van de appartementsrechten. Controleer of alle breuken samen precies één geheel vormen; dat gaat verrassend vaak mis, en dan betaalt of stemt iemand structureel verkeerd. De breukdelen-calculator rekent dat in een minuut na. Let er daarbij op dat de sleutel voor de bijdragen niet altijd gelijk is aan het breukdeel: sommige aktes kennen een aparte verdeling voor lift, verwarming of parkeergarage. Welke kosten in de praktijk bij wie terechtkomen, ziet u op wie betaalt wat.
Met de akte in de hand kunt u vaststellen wie waarvoor betaalt, hoeveel stemmen elk appartementsrecht heeft, wat de bestemming van uw woning is en of er exclusieve gebruiksrechten zijn gevestigd. Wat u er niet mee kunt, is de regels veranderen. Het wijzigen van een splitsingsakte vergt een gekwalificeerde meerderheid in de vergadering, een notaris en inschrijving bij het Kadaster; wat dat kost en hoe het gaat staat op splitsingsakte wijzigen.
Tot slot de standaardwaarschuwing die op elke juridische pagina van deze site staat, en die hier het hardst geldt: alles wat u elders leest over modelreglementen, meerderheden en kostenverdelingen is een algemene regel. Uw eigen akte gaat daar altijd vóór op. Dat is precies de reden om hem op te vragen.
Tien vragen over onderhoud, geld en besluitvorming. U krijgt direct een score met de punten die aandacht vragen — zonder account.
Doe de gratis VvE-gezondheidscheckJa. De akte van splitsing is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en die zijn voor iedereen toegankelijk. U heeft geen toestemming nodig van het bestuur, de beheerder of de andere eigenaars, en u hoeft ook niet uit te leggen waarom u hem wilt hebben. Ook een koper, een makelaar of een huurder kan de akte gewoon bestellen.
Reken op een bedrag in de orde van enkele euro's tot ongeveer twintig euro per opgevraagd stuk. Omdat het Kadaster zijn tarieven jaarlijks vaststelt en er verschillende producten zijn, noemen wij hier bewust geen exact bedrag: kijk voor het actuele tarief op kadaster.nl. Houd er rekening mee dat de akte en de tekening aparte stukken zijn en dat een eventuele wijzigingsakte er nog een keer bij komt.
De akte is de tekst: de opsomming van de appartementsrechten, de breukdelen, het van toepassing verklaarde modelreglement en de afwijkingen daarop. De tekening is de plattegrond waarop met dikke lijnen is aangegeven waar elk appartementsrecht begint en ophoudt, meestal met een arcering per index. Voor de vraag wie iets betaalt heeft u vaak beide nodig: de tekst zegt dat gemeenschappelijke delen voor de vereniging zijn, de tekening laat zien wat gemeenschappelijk is.
Als uw woning een appartementsrecht is, is er per definitie ooit een splitsingsakte gepasseerd en is er dus ook een vereniging. Vindt u niets, dan zoekt u waarschijnlijk op een verkeerde kadastrale aanduiding of gaat het om een gemeenschappelijk eigendom zonder splitsing, bijvoorbeeld een woning in mede-eigendom. Kijk in uw eigen leveringsakte: staat daar 'het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van...', dan is er gesplitst.
Dan telt de laatst ingeschreven versie. Een wijzigingsakte kan de breukdelen hebben aangepast, een nieuwer modelreglement hebben aangewezen, een gebruiksrecht hebben gevestigd of appartementsrechten hebben samengevoegd of gesplitst. Vraag in het register altijd na of er ná de oorspronkelijke splitsing nog akten op het complex zijn ingeschreven en bestel die erbij. Dit wordt in de praktijk het vaakst over het hoofd gezien; zie ook splitsingsakte wijzigen.
In de opsomming van de appartementsrechten, meestal vlak na de aanhef, als breuk achter elk indexnummer: bijvoorbeeld 'index 7, groot 12/240 aandeel'. Let op dat de sleutel voor de kosten daarvan kan afwijken; die staat in het reglementsgedeelte bij de bepalingen over de schulden en kosten. Met de breukdelen-calculator controleert u of alle breuken samen op één geheel uitkomen.
Er bestaan geen twee gelijke aktes, want elke akte beschrijft een ander gebouw. Wat wél vergelijkbaar is, is de opbouw: aanhef, opsomming van de appartementsrechten met breukdelen, verwijzing naar een modelreglement, afwijkingen daarop, en het slot met de verwijzing naar de tekening. Die volgorde is de leeswijzer hierboven. Wilt u weten wat er in de standaardtekst staat waarnaar uw akte verwijst, kijk dan bij modelreglement VvE.