Wie een appartement koopt, koopt geen woning maar een appartementsrecht: een aandeel in het hele gebouw én het exclusieve recht om één deel daarvan te gebruiken. Uit die tweedeling volgt bijna alles wat eigenaars later verrast — het verplichte lidmaatschap, de gezamenlijke rekening voor het dak, de aansprakelijkheid voor schulden van uw voorganger.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 8 minuten
Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek omschrijft een appartementsrecht als een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken — het gebouw en de grond — dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten daarvan. Het zijn dus twee dingen, onlosmakelijk aan elkaar geklonken. U bent samen met alle andere eigenaars mede-eigenaar van het hele complex, en daarnaast heeft u het exclusieve recht om uw eigen woning te gebruiken.
De grootte van dat aandeel heet het breukdeel en staat in de splitsingsakte, meestal als een breuk van het type 85/1000. Dat getal bepaalt in de meeste verenigingen zowel uw stemgewicht als uw maandelijkse bijdrage. Kloppen de breukdelen niet meer met de werkelijkheid — en dat komt vaker voor dan u denkt — dan betaalt iemand structureel te veel; met de breukdelen-calculator ziet u binnen een minuut hoe uw complex ervoor staat. De akte zelf haalt u op bij het Kadaster via splitsingsakte opvragen; alles wat hieronder staat is een algemene regel die wíjkt voor wat er in uw eigen akte is vastgelegd.
Een appartementsrecht is een registergoed. U kunt het verkopen, er een hypotheek op vestigen en het vererven, precies zoals bij een eengezinswoning. Wat u niet kunt, is uw aandeel in het gebouw losknippen van het gebruiksrecht op uw woning. Ze reizen altijd samen, en het lidmaatschap van de vereniging reist mee.
De regels van uw VvE staan niet in één stuk maar in vier, en die vier hebben een rangorde. Bovenaan staat de splitsingsakte: de notariële akte waarmee het gebouw ooit in appartementsrechten is gesplitst en die is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Daarin staan de breukdelen, de bestemming van elk privegedeelte (woning, winkel, berging, parkeerplaats) en de verwijzing naar het modelreglement.
Bij die akte hoort de splitsingstekening: de plattegrond waarop met dikke lijnen en indexnummers is aangegeven waar het ene appartementsrecht ophoudt en het volgende begint. Bij discussies over een berging, een schacht of een stukje dakterras is dat de tekening waar iedereen naar kijkt. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat akte en tekening in onderling verband worden uitgelegd, naar objectieve maatstaven: wat de opsteller destijds bedoelde telt alleen mee voor zover het uit de stukken zelf blijkt. Mondelinge afspraken uit 1994 doen niet mee.
Daaronder hangt het modelreglement: een standaardreglement van de notariële beroepsorganisatie dat in de akte van toepassing wordt verklaard, meestal met een lijst afwijkingen. Er zijn verschillende generaties in omloop, van 1973 tot 2017, en ze verschillen op punten die er in de praktijk toe doen. Welke van toepassing is, leest u in de eerste bladzijden van uw akte; op modelreglement VvE staat wat de verschillen betekenen.
Onderaan staat het huishoudelijk reglement. Dat is het enige stuk dat de vergadering zelf kan vaststellen en wijzigen, zonder notaris. Daar horen leefregels in: geluid, huisdieren, fietsen in het portiek, gebruik van de gemeenschappelijke tuin. Wat er níet in mag, is een regel die de akte of het modelreglement tegenspreekt of die het gebruik van het privegedeelte wezenlijk inperkt. Zo'n bepaling is nietig, ook als de vergadering er unaniem voor was. Een reglement dat binnen de lijnen blijft, stelt u op met de huishoudelijk-reglementgenerator.
| Document | Wie stelt het vast | Wie wijzigt het |
|---|---|---|
| Splitsingsakte en -tekening | Notaris, ingeschreven bij het Kadaster | Vergadering met gekwalificeerde meerderheid, daarna opnieuw langs de notaris |
| Modelreglement | Van toepassing verklaard in de akte | Alleen door de akte te wijzigen |
| Huishoudelijk reglement | Vergadering van eigenaars | Vergadering, meestal met gewone meerderheid |
| Besluiten van de vergadering | Vergadering | Vergadering, binnen de grenzen van akte en wet |
Bij tegenspraak wint het hogere document. Een besluit dat in strijd is met de akte is nietig; het bestaat juridisch niet, ook niet als niemand er bezwaar tegen maakte.
Op het moment dat de notaris de leveringsakte inschrijft, gebeuren er drie dingen tegelijk waar u niets voor hoeft te doen en waar u ook niet onderuit kunt.
Ten eerste wordt u van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars. Het lidmaatschap is verbonden aan het appartementsrecht en niet aan de persoon; opzeggen kan niet, ook niet als u de vereniging slecht bestuurd vindt of nooit naar een vergadering gaat. U bent lid zolang u eigenaar bent, en u bent het niet langer op de dag dat u verkoopt. Datzelfde geldt voor de bijdrageplicht: die loopt door, ook als het gebouw jarenlang niets nodig heeft.
Ten tweede erft u het aandeel in het reservefonds. Dat geld is en blijft van de vereniging, niet van u persoonlijk. U kunt het bij verkoop niet meenemen en niet opeisen. Wel is het reservefonds een van de belangrijkste dingen om vóór de koop naar te kijken: een complex met een gevuld fonds en een actueel meerjarenonderhoudsplan is aantoonbaar minder risicovol dan hetzelfde complex met een leeg fonds en een dak van veertig jaar oud. Verkopers verrekenen de reservering vrijwel nooit in de prijs, maar een makelaar hoort er wel naar te vragen.
Ten derde — en dit is de onaangename — bent u hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen die uw voorganger niet heeft betaald. Boek 5 BW beperkt dat tot de bijdragen die in het lopende en het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, maar bij een VvE met een achterstand van twee jaar kan dat om duizenden euro's gaan. Daarom hoort de notaris vóór de levering een verklaring bij het bestuur op te vragen over wat de verkoper nog schuldig is, en hoort dat bedrag bij de afrekening te worden ingehouden. Gebeurt dat niet, dan mag de VvE bij u aankloppen en moet u het zelf op de verkoper verhalen. Vraag er als koper dus expliciet naar.
Tien vragen over onderhoud, geld en besluitvorming. U krijgt direct een score met de punten die aandacht vragen — zonder account.
Doe de gratis VvE-gezondheidscheckDe hoofdregel is eenvoudig en vrijwel altijd hetzelfde: alles wat niet uitdrukkelijk als privegedeelte is aangewezen, is gemeenschappelijk. Het dak, de fundering, de dragende muren, de gevel, het trappenhuis, de rioleringsstammen en de leidingen tot aan het punt waar ze uw woning binnenkomen zijn dus van de VvE, ook al zit het dak boven één bepaalde woning en ook al gebruikt alleen u die ene standleiding.
Wat binnen uw voordeur zit is doorgaans van u: de binnenwanden die niet dragend zijn, de afwerkvloer, de keuken, het sanitair, de binnenkant van het stucwerk. De randgevallen zijn kozijnen, beglazing, balkons, dakterrassen en de binnenkant van bergingen — en juist daar lopen de modelreglementen uiteen. In veel reglementen zijn de kozijnen gemeenschappelijk maar is de glasschade en het binnenschilderwerk voor de eigenaar; in andere is een balkonvloerafwerking prive terwijl de constructie eronder van de vereniging is. Wie betaalt wat, hangt dus samen met welk modelreglement in uw akte is aangewezen. De verdeling per bouwdeel loopt u na met wie betaalt wat in de VvE.
Deze grens is geen formaliteit. Bij lekkage bepaalt hij wie de rekening krijgt, bij verduurzaming wie mag beslissen over de gevel, en bij verkoop of een bouwkundige keuring welke gebreken op uw bordje liggen.
Binnen uw eigen woning bent u vrij, zolang u de constructie niet raakt en geen overlast veroorzaakt. Een keuken vervangen, een niet-dragende wand weghalen, een badkamer verbouwen: dat mag zonder de vergadering, al vraagt het reglement soms wel melding vooraf en stelt het eisen aan geluidsisolatie bij het leggen van een harde vloer.
Zodra u het gemeenschappelijke deel raakt, wordt het anders. Een dakraam, een airco-unit aan de gevel, een zonwering, een laadpaal in de garage, zonnepanelen op het dak, een doorbraak in een dragende muur, een schotelantenne: dat zijn allemaal ingrepen waarvoor u toestemming van de vergadering nodig heeft. Weigert de vergadering zonder redelijke grond, dan kunt u naar de kantonrechter voor een vervangende machtiging. Weigert u die toestemming te vragen, dan kan de VvE herstel in de oude toestand eisen — en dat lukt in de praktijk ook nog jaren later, want een verbouwing zonder toestemming verjaart niet zomaar.
Ook de bestemming ligt vast in de akte. Staat er dat het privegedeelte bestemd is voor bewoning, dan is een kapsalon of een bed and breakfast in strijd met de akte, ook als de gemeente er geen bezwaar tegen heeft. Voor verhuur geldt hetzelfde: de meeste reglementen laten gewone verhuur toe mits de huurder een gebruikersverklaring tekent, maar verbieden kortdurende verhuur of stellen die afhankelijk van toestemming van de vergadering.
Tot slot: uw stem. In de meeste verenigingen stemt u naar breukdeel, in sommige heeft elk appartementsrecht één stem. Wat er in uw geval geldt en wat een besluit aan meerderheid en quorum vergt, rekent u na met stemmen en quorum.
Het is een vorm van eigendom, maar niet van uw woning als losse zaak. U bent mede-eigenaar van het hele gebouw en heeft daarnaast het exclusieve gebruiksrecht van uw privegedeelte. Juridisch is het een registergoed: u kunt het verkopen, er een hypotheek op vestigen en het nalaten. Het praktische verschil met een eengezinswoning is dat u over het casco niet alleen beslist en dat u meebetaalt aan onderhoud dat u zelf niet nodig vindt.
Nee. Boek 5 BW koppelt het lidmaatschap van rechtswege aan het appartementsrecht. U wordt lid op het moment van levering en houdt op lid te zijn op het moment dat u verkoopt. Ook als de vereniging slapend is, geen vergaderingen houdt en geen bestuur heeft, bestaat zij juridisch gewoon en bent u lid. Een slapende VvE is geen VvE die er niet is, alleen een die niets doet.
Het breukdeel is uw aandeel in de gemeenschap. Het bepaalt in vrijwel alle verenigingen welk deel van de kosten u draagt en in de meeste ook hoeveel stemmen u heeft. De breukdelen van alle appartementsrechten samen vormen altijd het geheel: 1000/1000 bijvoorbeeld. Ze zijn ooit vastgesteld op basis van oppervlakte, waarde of gewoon vuistregel, en ze zijn niet automatisch aangepast toen iemand een dakopbouw kreeg. Controleren kan met de breukdelen-calculator.
Voor de VvE-bijdragen wel, en dat is wettelijk geregeld in Boek 5 BW: de verkrijger is hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen die in het lopende en het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog worden. Verder terug niet. De notaris hoort daarom bij het bestuur een opgave op te vragen en het bedrag bij de afrekening in te houden. Vraag er als koper naar; het is geen standaardonderdeel van elke overdracht.
De splitsingsakte, altijd. Het huishoudelijk reglement staat onderaan de rangorde en mag de akte en het modelreglement niet tegenspreken. Een bepaling in het huishoudelijk reglement die het gebruik van het privegedeelte wezenlijk beperkt — bijvoorbeeld een verbod op huisdieren in de woning of op verhuur — hoort in de akte thuis en is in het huishoudelijk reglement nietig, ook als de vergadering unaniem instemde.
Beide zijn ingeschreven bij het Kadaster en voor iedereen opvraagbaar; u heeft er geen toestemming van het bestuur voor nodig. U heeft het kadastrale nummer of het adres nodig. Vaak zit de akte ook nog in het dossier van uw eigen aankoop bij de notaris. Hoe u het aanpakt en wat een afschrift kost, staat op splitsingsakte opvragen.