Een VvE kan verhuur in beginsel niet verbieden — u bent eigenaar en mag uw appartementsrecht in gebruik geven. Maar zij mag er wel vóórwaarden aan verbinden: een meldplicht, een ondertekende gebruikersverklaring en in veel gevallen een verbod op kortdurende toeristische verhuur. En blijft het bij één ding: bij overlast blijft u aanspreekbaar, niet uw huurder.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 8 minuten
Een appartementsrecht is een zakelijk recht op een aandeel in het gebouw plus het exclusieve gebruik van een bepaald gedeelte. Dat recht geeft u de bevoegdheid om dat gedeelte zelf te gebruiken of het aan een ander in gebruik te geven. Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek gaat daar uitdrukkelijk van uit. Een besluit van de vergadering waarin verhuur wordt verboden, is daarom in beginsel nietig: de vergadering kan geen recht wegnemen dat de wet en de splitsingsakte u geven. Wie zoiets toch in het huishoudelijk reglement wil zetten, loopt tegen dezelfde grens aan — het huishoudelijk reglement mag de orde van het gebruik regelen, niet het gebruiksrecht zelf inperken. Wilt u de spelregels wel netjes vastleggen, gebruik dan de generator voor het huishoudelijk reglement.
Daarmee is niet alles gezegd. De splitsingsakte kan wél een bestemming voorschrijven — "woning" of "bedrijfsruimte" — en daar mag u niet van afwijken. En de akte kan voorwaarden aan ingebruikgeving verbinden. Die twee zijn de sleutel tot vrijwel elk conflict over verhuur in een VvE.
De splitsingsakte verklaart bijna altijd een modelreglement van toepassing: de versies van 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017. Daarin staat de kern van de verhuurregeling. Alle gangbare versies bepalen dat een eigenaar zijn privégedeelte in gebruik mag geven aan een ander, maar dat die gebruiker zich eerst schriftelijk moet verbinden aan het reglement en het huishoudelijk reglement. Dat is de gebruikersverklaring. De akte kan verder eisen dat u de vergadering of het bestuur van de ingebruikgeving in kennis stelt: de meldplicht. De jongere modelreglementen zijn hier uitgebreider dan de oude; het model uit 2017 werkt de gebruikersverklaring het strakst uit.
Het huishoudelijk reglement komt daar bovenop en wordt door de vergadering vastgesteld met gewone meerderheid, tenzij de akte iets anders zegt. Het mag de meldplicht praktisch invullen — melden binnen veertien dagen, met naam, ingangsdatum en telefoonnummer — en het mag regels stellen over geluid, huisdieren, de fietsenstalling en het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten die ook voor huurders gelden. Het mag verhuur niet verbieden en mag geen boete opleggen die niet in de akte of het reglement zijn grondslag vindt.
Wat er in úw geval geldt, staat dus in uw eigen splitsingsakte en het daarin aangewezen modelreglement. Die tekst gaat vóór elke algemene regel op deze pagina. Heeft u de akte niet, dan vraagt u hem op via splitsingsakte opvragen.
De meldplicht is geen bureaucratie om de bureaucratie. Een VvE moet weten wie er in het gebouw woont, om drie redenen. Bij een calamiteit — brand, gaslek, lekkage — moet het bestuur kunnen bellen. Bij een verzekeringskwestie wil de verzekeraar weten of het pand bewoond is en door wie. En bij overlast is het verschil tussen een bewoner die het reglement heeft getekend en een bewoner die van niets weet, in een procedure aanzienlijk.
De gebruikersverklaring is een kort stuk waarin de huurder verklaart de bepalingen van het reglement en het huishoudelijk reglement na te leven. U laat hem tekenen bij het aangaan van de huurovereenkomst en levert hem in bij het bestuur. Neem in de huurovereenkomst zelf op dat de huurder daartoe verplicht is en dat de reglementen als bijlage zijn meegegeven; anders staat u met lege handen als hij weigert. Een huurder die de verklaring niet tekent, is overigens niet vogelvrij: de reglementen werken via uw huurovereenkomst nog steeds door in zijn verhouding tot u.
Hier ligt het anders, en strenger. Verhuur voor enkele nachten via een platform is geen gewone ingebruikgeving maar een bedrijfsmatige exploitatie, en rechters hebben herhaaldelijk geoordeeld dat dit in strijd is met de bestemming "woning" uit de splitsingsakte. Dat betekent dat een VvE kortetermijnverhuur kán verbieden, of — als de akte al een woonbestemming voorschrijft — dat het verbod er in feite al staat. Veel verenigingen leggen dit expliciet vast in het huishoudelijk reglement, met een omschrijving als "ingebruikgeving voor een periode korter dan drie maanden" en een boetebepaling waarvan de grondslag in de akte of het reglement is opgenomen.
Daarnaast is er het publiekrechtelijke spoor. Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten vakantieverhuur reguleren, en de grote steden doen dat. In Amsterdam geldt bijvoorbeeld een registratieplicht, een maximum van dertig nachten per kalenderjaar, maximaal vier personen tegelijk en een meldplicht per verhuring; Rotterdam, Den Haag en Utrecht kennen eigen regimes. Overtreding levert boetes op die in de duizenden euro's lopen. Belangrijk om te zien: die gemeentelijke regels staan lós van uw VvE. Een gemeentelijke vergunning geeft u geen recht tegenover de vereniging, en een VvE-verbod geldt ook als de gemeente niets zou verbieden. U heeft beide toestemmingen nodig.
Klik op het bouwdeel waar het om gaat en zie meteen wat het modelreglement zegt, wie de rekening krijgt en waar u het in uw splitsingsakte terugvindt.
Open de gebouwkaartDit is het punt waarop verhuurders in een VvE het vaakst verrast worden. De vereniging heeft geen contractuele band met uw huurder, maar u wél — en de VvE heeft die met u. Bij structurele overlast spreekt het bestuur daarom de eigenaar aan, en dat bent u. U bent degene die de huurovereenkomst moet handhaven, desnoods tot en met ontbinding. "Ik woon er zelf niet" is geen verweer; het is juist de reden dat u wordt aangesproken.
De reglementen geven de vereniging bovendien eigen instrumenten. Boek 5 BW en de modelreglementen kennen de mogelijkheid om een gebruiker die zich ondanks waarschuwing niet aan het reglement houdt, het gebruik van het privégedeelte te ontzeggen. Dat is een zwaar middel met strikte voorwaarden — schriftelijke waarschuwing, besluit van de vergadering, tussenkomst van de rechter — en het wordt zelden ingezet, maar het bestaat. Verder kennen veel huishoudelijke reglementen een boetebepaling; die is alleen geldig als de akte of het reglement daarvoor een grondslag biedt en als het bedrag is vastgesteld door de vergadering.
Praktisch werkt de volgorde zo. Het bestuur legt klachten schriftelijk vast met datum, tijdstip en aard. U krijgt een brief met het verzoek in te grijpen en een redelijke termijn. Helpt dat niet, dan volgt een aangetekende ingebrekestelling en een besluit van de vergadering over het vervolg. Loopt het uit de hand, lees dan verder op problemen in de VvE.
De maandelijkse bijdrage blijft van u. De VvE stuurt de nota aan de eigenaar, niet aan de huurder, en u kunt de servicekosten via de huurovereenkomst doorbelasten voor zover het om daadwerkelijke leveringen en diensten gaat — de reservering voor groot onderhoud hoort daar niet bij, want die is een investering in uw eigendom. Uw stemrecht in de vergadering blijft ook van u; een huurder mag alleen namens u stemmen met een schriftelijke volmacht, waarvoor u de machtiging voor de VvE-vergadering kunt gebruiken. Sommige reglementen sluiten uit dat een gebruiker als gevolmachtigde optreedt, dus controleer dat.
Let tot slot op de opstalverzekering. Verhuur, en zeker kortdurende verhuur, kan een verzwaring van het risico zijn die u volgens de polisvoorwaarden moet melden. Doet u dat niet en ontstaat er schade die met de verhuur samenhangt, dan kan de verzekeraar de uitkering beperken — niet alleen voor u, maar voor de hele vereniging. Dat is het soort risico waarop een bestuur terecht scherp is, en het is een van de betere argumenten om de meldplicht serieus te nemen.
Nee, niet in het algemeen. Het recht om uw privégedeelte aan een ander in gebruik te geven vloeit voort uit uw appartementsrecht; een vergaderbesluit of huishoudelijk reglement kan dat niet wegnemen en zo'n bepaling is in beginsel nietig. Wat wél kan: voorwaarden stellen (meldplicht, gebruikersverklaring) en verhuurvormen verbieden die in strijd zijn met de bestemming uit de akte, zoals kortdurende toeristische verhuur. Alleen een wijziging van de splitsingsakte zelf kan het recht verder inperken, en daarvoor is een gekwalificeerde meerderheid en een notariële akte nodig.
Een gebruikersverklaring is een korte schriftelijke verklaring waarin uw huurder zich verbindt aan het reglement van splitsing en het huishoudelijk reglement. De gangbare modelreglementen eisen die, en de akte van uw eigen VvE bepaalt de precieze formulering. Lever de getekende verklaring bij het bestuur in vóór de ingangsdatum van de huur en neem in de huurovereenkomst op dat de huurder tot ondertekening verplicht is.
Meestal niet, om twee onafhankelijke redenen. Ten eerste schrijft de splitsingsakte doorgaans de bestemming 'woning' voor, en rechters hebben kortdurende toeristische verhuur herhaaldelijk daarmee in strijd geacht. Ten tweede reguleren gemeenten het zelf op grond van de Huisvestingswet 2014: Amsterdam kent bijvoorbeeld een registratieplicht, maximaal dertig nachten per jaar, maximaal vier personen en een meldplicht per verhuring. U heeft állebei nodig: de gemeente én de ruimte binnen uw akte.
Alleen als daarvoor een grondslag bestaat in de splitsingsakte of het reglement, en als de vergadering de hoogte van de boete heeft vastgesteld. De modelreglementen kennen zo'n boeteregeling doorgaans wel, vaak na een voorafgaande schriftelijke waarschuwing en met een maximum. Een boete die alleen in het huishoudelijk reglement staat zonder grondslag in de akte, is aanvechtbaar. Controleer dus eerst uw eigen akte.
Ja. Via de gebruikersverklaring verbindt hij zich er rechtstreeks aan, en via uw huurovereenkomst geldt het reglement ook als hij niets heeft getekend — mits u het als bijlage heeft meegegeven en in de overeenkomst van toepassing heeft verklaard. Doe dat altijd. Zonder die schakel kunt u bij overlast uw huurder moeilijk aanspreken, terwijl de VvE u onverkort aanspreekt.
U, als eigenaar. De vereniging factureert aan de eigenaar en kan uitsluitend bij u incasseren. Het deel van de bijdrage dat ziet op werkelijke leveringen en diensten (schoonmaak, verlichting van gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing) mag u via de servicekosten aan de huurder doorbelasten; de dotatie aan het reservefonds niet, want dat is een investering in uw eigendom. Vermeld de opbouw daarom expliciet in de huurovereenkomst.