Bij lekkage draait bijna elk conflict om dezelfde denkfout: eigenaars beginnen bij de schuldvraag terwijl ze bij de bron hadden moeten beginnen. Zolang niet vaststaat waar het water vandaan komt, valt niet te zeggen of dit een zaak is van de VvE, van de bovenbuurman of van uzelf. Op deze pagina staat de route: eerst vaststellen, dan vastleggen, dan verdelen.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 9 minuten
Water loopt zelden recht naar beneden. Een natte plek op uw plafond kan komen van de badkamer van de bovenbuurman, maar net zo goed van een standleiding in de schacht drie meter verderop, van een verstopte hemelwaterafvoer, van optrekkend vocht in de gevel of van condensatie tegen een koude buitenmuur. Wie op de eerste indruk afgaat en meteen bij de bovenbuurman aanklopt, staat een maand later nog te bakkeleien terwijl het lek doorloopt.
De volgorde die werkt is dus: vaststellen waar het water vandaan komt, bepalen of dat bouwdeel gemeenschappelijk of privé is, en pas daarna kijken wie de schade betaalt. Die tweede stap is meestal het snelst te zetten met de gebouwkaart op wie betaalt wat: u klikt het bouwdeel aan en ziet direct of de vereniging of de eigenaar aan zet is. Wat daar staat is de hoofdregel uit de gangbare modelreglementen; uw eigen splitsingsakte gaat daar altijd vóór op.
De grens staat in de splitsingsakte, die vrijwel altijd een modelreglement van toepassing verklaart — meestal dat van 1992, 2006 of 2017. De hoofdregel is in al die reglementen dezelfde: het casco is gemeenschappelijk, de afwerking is privé. Fundering, dragende muren en vloeren, dak en dakbedekking, gevels met kozijnen en beglazing, galerijen en de leidingen die meer dan één appartement bedienen zijn dus van de gemeenschap. Uw vloerafwerking, stucwerk, sanitair, keuken en de leidingen vanaf de aftakking zijn van u.
Die laatste zin is bij lekkage de belangrijkste. Een gesprongen koppeling in de standleiding is een zaak van de VvE; dezelfde koppeling in de aftakking naar uw badkamer is uw zaak. De praktische toets is niet waar de leiding ligt, maar wie hij bedient. Een leiding die door uw privé-ruimte loopt maar zes woningen voedt, blijft gemeenschappelijk.
| Bron van de lekkage | Herstel van de oorzaak | Schade aan het gebouw |
|---|---|---|
| Dakbedekking, dakrand of hemelwaterafvoer | VvE | Opstalverzekering van de VvE |
| Gemeenschappelijke stand- of hoofdleiding | VvE | Opstalverzekering van de VvE |
| Gevel, kozijn of kitvoeg | VvE | Opstalverzekering van de VvE |
| Badkamer of leiding van de bovenbuurman | Bovenbuurman | Opstalpolis VvE, verhaal op de veroorzaker |
| Zelf aangelegd dakterras of eigen verbouwing | De eigenaar die het aanlegde | Aansprakelijkheid van die eigenaar |
Hoofdregel volgens de modelreglementen 1992, 2006 en 2017. De splitsingsakte van uw eigen VvE gaat voor op deze algemene indeling; lees daar de artikelen over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken voordat u een rekening doorstuurt.
Bij het dak is de zaak meestal helder: dakbedekking is gemeenschappelijk, dus de VvE laat het lek dichten en de opstalverzekering vergoedt de gevolgschade aan het gebouw. Alleen de vraag wáárom het dak lekt kan pijnlijk worden. Is de dakbedekking al acht jaar over datum en heeft de vergadering vervanging steeds uitgesteld, dan mag de verzekeraar zich beroepen op achterstallig onderhoud — en betaalt de VvE alles zelf.
Bij een lekkage vanuit een dakterras ligt het ingewikkelder, want daar zitten twee lagen boven elkaar: de dakbedekking van de VvE en de terrasconstructie van de eigenaar. Wie de vlonder heeft gelegd en of daar destijds toestemming voor is verleend, bepaalt het antwoord grotendeels.
Dit is de tweede scheidslijn die eigenaars door elkaar halen. De opstalverzekering van de VvE dekt schade aan het gebóuw: het natte plafond, het doorweekte stucwerk, de aangetaste dekvloer, het schilderwerk. Uw eigen inboedelverzekering dekt uw spullen. Beide polissen kunnen bij dezelfde lekkage aan zet zijn, en dan schakelt u ze allebei in.
Daartussen zit een schemergebied dat in de praktijk het meeste geld kost: uw eigen verbeteringen. Een badkamer waar u €20.000 aan hebt besteed, een gietvloer, inbouwkasten of hoogwaardige raamdecoratie vallen vaak buiten de verzekerde som van de VvE, omdat die is gebaseerd op de herbouwwaarde van het gebouw in de oorspronkelijke staat. Veel inboedelpolissen kennen daarvoor een module 'eigenaarsbelang' of 'appartementsdekking'. Controleer of u die heeft — liefst voordat er iets gebeurt, want achteraf bijverzekeren kan niet. Of de opstalpolis van uw VvE op orde is, loopt u na met de dekkingscheck van de opstalverzekering. Let daarbij op het eigen risico: dat ligt op VvE-polissen doorgaans tussen €250 en €1.000 per gebeurtenis, zodat melden bij een kleine lekkage weinig zin heeft.
Begin met beperken. U bent verplicht redelijke maatregelen te nemen om de schade niet groter te laten worden — de bereddingsplicht, waarvan verzekeraars de kosten meestal vergoeden. Zet emmers neer, haal spullen weg, draai zo nodig de hoofdkraan dicht en schakel bij water langs elektra de groep uit.
Leg daarna vast, ruimer dan u nodig denkt te hebben: foto's met datum van dichtbij én van veraf, een korte video waarin het water zichtbaar loopt, en het tijdstip van de eerste constatering. Bewaar beschadigde spullen tot de expert is geweest; weggegooid is niet vergoed.
Meld het vervolgens op twee plekken tegelijk. Bij het bestuur van de VvE, schriftelijk of per e-mail, ook als u vermoedt dat het een privé-oorzaak is — het bestuur moet weten dat er water in het gebouw loopt en is degene die de opstalpolis kan aanspreken. En bij uw eigen inboedelverzekeraar, voor uw spullen. Betreft het vermoedelijk de bovenbuurman, stuur die dan dezelfde dag een vriendelijk bericht met de melding en de vraag om mee te kijken. Doe dat schriftelijk: niet om ruzie te maken, maar omdat aansprakelijkheid pas loopt vanaf het moment dat iemand op de hoogte is.
Zolang de bron duidelijk is, hoeft er niemand langs te komen. Een expert wordt nuttig zodra de bron na een eerste inspectie onbekend blijft, de schade boven een paar duizend euro uitkomt, of twee partijen naar elkaar wijzen.
De verzekeraar stuurt bij een gemelde schade vaak zelf een schade-expert; die kost u niets. Blijft de bron onvindbaar, dan is een lekdetectiebedrijf de aangewezen route. Dat werkt met thermografie, vochtmeting, akoestiek of rooktesten en kost doorgaans €350 tot €900 inclusief btw voor een woning, oplopend tot €1.500 bij een complexe schacht of een dak dat helemaal moet worden nagelopen. Prijspeil 2026; het zijn indicaties, vraag altijd een offerte. Die kosten zijn zelden weggegooid geld: een rapport dat de bron aanwijst beëindigt de discussie in één keer, en veel opstalpolissen vergoeden opsporingskosten als de schade zelf gedekt is. Bent u het oneens met de expert van de verzekeraar, dan geeft vrijwel elke polis u recht op een contra-expertise op kosten van de verzekeraar; kijk onder 'expertise' of 'schaderegeling' in de voorwaarden. Maak daar gebruik van voordat u een advocaat belt.
Klik op het bouwdeel waar het om gaat en zie meteen wat het modelreglement zegt, wie de rekening krijgt en waar u het in uw splitsingsakte terugvindt.
Open de gebouwkaartDe meest voorkomende situatie is ook de vervelendste: het water komt uit de badkamer, wasmachine of vaatwasser van de bovenbuurman en beschadigt uw plafond, uw wanden en uw inboedel. Juridisch is dat geen zaak van de VvE maar een gewone aansprakelijkheidskwestie tussen twee eigenaars, tenzij het gemeenschappelijke deel is beschadigd — en dat is het bijna altijd, want de tussenvloer is constructief gemeenschappelijk.
In de praktijk loopt het daarom in drie sporen tegelijk: het gemeenschappelijke deel via de VvE en haar opstalverzekering, uw inboedelschade via uw eigen verzekeraar, en het dichten van de oorzaak voor rekening van de bovenbuurman.
Belangrijk: aansprakelijkheid is geen automatisme. Uw bovenbuurman is niet aansprakelijk omdat het water bij hem vandaan komt, maar omdat hem iets te verwijten valt — een kraan die open bleef staan, een wasmachineslang die al jaren lekte, of een gebrek waarvan hij wist en waarop hij niet handelde. Een plotselinge breuk in een deugdelijk aangelegde leiding zonder waarschuwing vooraf levert lang niet altijd aansprakelijkheid op. Daarom is uw eigen inboedelverzekering, met dekking voor waterschade, in de praktijk vaak de snelste route: die keert uit en zoekt daarna zelf uit of er iets te verhalen valt.
De appartementenclausule op de opstalpolis van de VvE speelt hier een rol die eigenaars zelden kennen. Die zorgt dat het gedrag van één eigenaar — nalatigheid, verzwijging, wanbetaling — de dekking van de overige eigenaars niet aantast. Zonder die clausule kan een verzekeraar de hele uitkering ter discussie stellen omdat één bewoner iets fout deed. Controleer of hij op uw polis staat.
Het gebeurt: u meldt een lekkage uit het dak, het bestuur zegt dat het meevalt, en drie maanden later staat de schimmel op uw slaapkamermuur. Het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten is een taak van de vereniging, niet een gunst. Blijft actie uit, volg dan een oplopende reeks in plaats van meteen te escaleren.
Stuur eerst een aangetekende ingebrekestelling met een concrete termijn — veertien dagen is gebruikelijk — en met de mededeling dat u de vereniging aansprakelijk houdt voor de schade die daarna ontstaat. Vraag daarbij of het bestuur de schade bij de opstalverzekeraar heeft gemeld; is dat niet gebeurd, dan kunt u dat in beginsel zelf doen als belanghebbende bij die polis. Beweegt er niets, dan kan een groep eigenaars die volgens uw reglement genoeg stemmen vertegenwoordigt een vergadering afdwingen.
De zwaarste route is de kantonrechter. Die kan op grond van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek een vervangende machtiging geven wanneer de vergadering een noodzakelijk besluit weigert, en een genomen besluit vernietigen wanneer het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dat is geen lichte stap, maar bij structureel achterstallig dakonderhoud met terugkerende schade is het wel de stap die werkt. Meer over die route staat op conflict met het VvE-bestuur. Wat u in geen geval doet, is uw VvE-bijdrage inhouden als drukmiddel: verrekening is in vrijwel elk modelreglement uitgesloten en het verzwakt alleen uw eigen positie.
Dat hangt volledig af van de bron. Komt het water uit het dak, de gevel of een leiding die meer dan één appartement bedient, dan is het een zaak van de VvE en gaat de opstalverzekering van de vereniging over de gebouwschade. Komt het uit uw eigen sanitair, uw eigen aftakking of uw eigen verbouwing, dan bent u zelf aan zet. Klik het bouwdeel aan op wie betaalt wat; uw splitsingsakte gaat voor op elke algemene regel.
Het herstel van de oorzaak is voor de bovenbuurman. De schade aan het gebouw — plafond, stucwerk, dekvloer — loopt via de opstalverzekering van de VvE, want de tussenvloer is gemeenschappelijk. Uw eigen spullen vallen onder uw inboedelverzekering. Uw bovenbuurman is alleen persoonlijk aansprakelijk als hem iets te verwijten valt, bijvoorbeeld een kraan die openbleef of een gebrek waarvan hij wist.
Nee. De opstalpolis verzekert het gebóuw, niet uw spullen. Uw bank, bed, vloerkleed en laptop vallen onder uw eigen inboedelverzekering. Voor kostbare eigen verbeteringen, zoals een dure badkamer of een gietvloer, heeft u vaak een aparte module eigenaarsbelang of appartementsdekking nodig; die zit niet standaard in de verzekerde som van de VvE, omdat die op de oorspronkelijke staat is gebaseerd.
Dan schakelt u lekdetectie in. Zo'n bedrijf werkt met thermografie, vochtmeting, akoestiek of rooktesten en kost doorgaans €350 tot €900 inclusief btw, oplopend tot €1.500 bij een complex dak of een lastige schacht — indicaties, prijspeil 2026. Veel opstalpolissen vergoeden die opsporingskosten als de schade zelf gedekt is. Vraag dat vooraf na bij de verzekeraar of het bestuur.
Ligt het terras op gemeenschappelijke dakbedekking en is het door de VvE gelegd, dan is het een zaak van de vereniging. Heeft een eigenaar het terras zelf gelegd, dan hangt het af van de toestemming die daarvoor is verleend. In de meeste toestemmingen wordt vastgelegd dat de eigenaar aansprakelijk is voor schade aan de dakbedekking en dat hij het terras op eigen kosten verwijdert als de VvE het dak moet vervangen. Lees hierover verder op dakterras en de VvE.
Nee, en het werkt ook tegen u. Vrijwel elk modelreglement sluit verrekening en opschorting van de maandelijkse bijdrage uit. U loopt incassokosten en boeterente op, en in een procedure verzwakt het uw positie. Betaal door en zet druk via de formele route: een schriftelijke ingebrekestelling met termijn, een vergadering laten uitschrijven en zo nodig een gang naar de kantonrechter.
De twee klassiekers zijn achterstallig onderhoud en langzaam inwerkend vocht. Lekt het dak omdat de dakbedekking al jaren over datum is en het onderhoud steeds is uitgesteld, dan mag de verzekeraar zich op de uitsluiting achterstallig onderhoud beroepen. Ook geleidelijke vochtdoorslag, condensatie en schimmelvorming zonder plotseling voorval zijn meestal uitgesloten. Dat is precies waarom een actueel MJOP ook verzekeringstechnisch waarde heeft.