Welke verzekeringen heeft een VvE nodig?

Wat de VvE verzekert en wat de eigenaar zelf verzekert

De scheidslijn loopt langs de splitsingsakte. Alles wat daar gemeenschappelijk is — het casco, de fundering, het dak, de gevels, de trappenhuizen, de liftinstallatie en de leidingen tot aan de aftakking naar het appartement — verzekert de vereniging. Alles wat privé is, verzekert de eigenaar zelf: zijn inboedel en meestal ook zijn eigen verbeteringen. Een huurder in het complex verzekert alleen zijn inboedel; de VvE-polis gaat hem verder niet aan.

Die grens leidt vaker tot discussie dan mensen denken. Een eigenaar die voor €25.000 zijn badkamer heeft laten verbouwen gaat er soms van uit dat de opstalverzekering van de VvE dat meeneemt. Meestal niet: de verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde van het gebouw in de oorspronkelijke staat. Wilt u weten wat uw eigen polis werkelijk dekt, loop hem dan langs met de dekkingscheck voordat u nieuwe verzekeringen gaat bijkopen.

1. De opstalverzekering: de enige die u echt niet mag overslaan

De opstalverzekering dekt schade aan het gebouw door brand, storm, blikseminslag, water, inbraak en vandalisme aan de gemeenschappelijke delen. Daarbij horen posten die snel oplopen: opruimingskosten, bereddingskosten, tuin- en bestratingsherstel, en bij sommige polissen ook huurderving of de kosten van tijdelijke huisvesting van bewoners tijdens het herstel.

Verplicht is hij niet rechtstreeks via een boetebepaling, maar Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek eist dat het splitsingsreglement een regeling over het verzekeren van het gebouw bevat, en alle gangbare modelreglementen — 1992, 2006 en 2017 — leggen die plicht bij de vereniging. Uw splitsingsakte gaat vóór op elke algemene regel, dus lees daar wat precies verzekerd moet worden. In de praktijk eist bovendien elke hypotheekverstrekker een lopende opstalpolis, dus een VvE zonder dekking is per definitie een probleem.

Let bij deze polis op drie dingen. Op de appartementenclausule, die voorkomt dat één eigenaar de dekking voor alle anderen verspeelt. Op de indexclausule, die de verzekerde som meebeweegt met de bouwkostenindex. En op de vraag of eigen gebrek is meeverzekerd: bij funderingsproblemen of een constructiefout is dat het verschil tussen een uitkering en een lege portemonnee. Het eigen risico ligt doorgaans tussen €250 en €1.000 per gebeurtenis.

2. De aansprakelijkheidsverzekering van de VvE

Dit is de WA-verzekering van de vereniging. Hij dekt schade die derden lijden doordat het gebouw of de VvE iets veroorzaakt: een losgeraakte dakpan op een geparkeerde auto, een bezoeker die valt over een losliggende tegel in het trappenhuis, een gevelplaat die naar beneden komt. Als bezitter van een opstal is de VvE daar in beginsel risicoaansprakelijk voor, ook zonder verwijt. Veel polissen dekken daarnaast de aansprakelijkheid tegenover vrijwilligers die voor de vereniging klussen — relevant in zelfbeheer, waar een bestuurslid met een ladder tegen de gevel geen uitzondering is.

De modelreglementen van 2006 en 2017 schrijven een aansprakelijkheidsverzekering voor; oudere akten doen dat lang niet altijd. Voor het bedrag waarom het gaat is dit geen discussie waard: de premie is van alle polissen de laagste.

3. Rechtsbijstandverzekering voor de VvE

Een rechtsbijstandverzekering betaalt juridische hulp in geschillen: een aannemer die het dak verkeerd heeft gelegd, een eigenaar die zijn bijdrage al twee jaar niet betaalt, een gemeente die een handhavingsbesluit stuurt, of een buurpand dat schade veroorzaakt bij een verbouwing. Voor een VvE in zelfbeheer, zonder beheerder die de incasso doet, is dat vaak de nuttigste toevoeging na de opstalpolis.

Wees wel eerlijk over de beperkingen. Er geldt bijna altijd een wachttijd van drie maanden na het afsluiten, een drempelbedrag van rond de €500 waaronder de verzekeraar niets doet, en — het belangrijkste — conflicten tússen de VvE en haar eigen leden zijn vaak uitgesloten of sterk beperkt. Wie een polis afsluit met het idee dat de ruzie met de bovenbuurman over het dakterras daarmee gedekt is, komt bedrogen uit. Vraag naar de module 'onderlinge geschillen' voordat u tekent.

4. Bestuurdersaansprakelijkheid

Bestuurders van een VvE zijn vrijwilligers, maar juridisch gewoon bestuurders. Wie de opstalverzekering vergeet te verlengen, het reservefonds verkeerd besteedt of een besluit uitvoert dat de vergadering nooit heeft genomen, kan persoonlijk worden aangesproken. Een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering dekt die persoonlijke aansprakelijkheid en, minstens zo belangrijk, de verweerkosten. Wat wel en niet onder bestuurdersaansprakelijkheid valt, staat op de bijbehorende pagina.

Verplicht is deze polis nergens. In een VvE van vier appartementen waar iedereen elkaar kent, kunt u hem overslaan. In een complex van tachtig appartementen met een reservefonds van drie ton en een gevelrenovatie op de rol is hij verstandig, al was het maar omdat u anders geen bestuursleden meer vindt.

5. Milieuschadeverzekering

De opstalverzekering dekt het gebouw, niet de grond eronder en niet de rommel die vrijkomt. Dat is precies waar de milieuschadeverzekering begint. Hij vergoedt het saneren van bodem- en grondwaterverontreiniging op het eigen terrein en bij de buren, en — de post waar het in de praktijk om gaat — het opruimen van asbest dat door brand of storm is verspreid.

Twee situaties maken deze polis bijna onmisbaar. De eerste is een ondergrondse olietank onder het parkeerterrein of de tuin, een erfenis van complexen uit de jaren vijftig en zestig. Een lekkende tank saneren kost al gauw €15.000 tot €60.000, meer als het grondwater is bereikt. De tweede is asbest: golfplaten op de bergingen, dakbeschot, oude leidingisolatie. Na een brand moet een asbestsanering door een gecertificeerd bedrijf gebeuren, met een tent over het terrein, en dan praat u over €50.000 tot ruim €250.000. Op veel opstalpolissen is die post gemaximeerd op een tienduizend euro of helemaal uitgesloten.

6. Glasverzekering

In de meeste splitsingsakten hoort het glas in de gevel bij de gemeenschappelijke delen, ook het glas van de privé-appartementen. De VvE verzekert het dan. Bij veel opstalpolissen zit glasdekking standaard of tegen een kleine opslag inbegrepen; dan hoeft u niets extra's te doen. Staat glas er niet in en heeft uw complex grote raampartijen, dubbel glas of pui-vullingen, dan loont een aparte glasverzekering. Controleer eerst uw akte: is glas privé, dan is het de zaak van de eigenaar en betaalt de VvE er onnodig premie voor.

Wat het samen kost

Indicaties voor een complex van 24 appartementen met een herbouwwaarde van circa €6 miljoen, prijspeil 2026, inclusief 21% assurantiebelasting. Dat komt neer op ruwweg €23 tot €38 per appartement per maand. Uw eigen premie hangt af van bouwjaar, schadeverleden, eigen risico, regio en de vraag of het complex een parkeergarage of hoogbouw betreft; wijkingen van dertig procent naar boven of beneden zijn normaal.

Voordat u iets bijkoopt: controleer eerst de opstalpolis

Negen van de tien keer zit het probleem niet in een ontbrekende extra polis, maar in de opstalverzekering zelf. Staat de verzekerde som nog op het bedrag van 2016? Sinds 2021 zijn de bouwkosten zo hard gestegen dat een niet-geïndexeerde polis structureel te weinig dekt, en onderverzekering werkt evenredig: dekt uw polis zeventig procent van de werkelijke herbouwwaarde, dan krijgt u ook bij een schade van €20.000 nog maar veertien mille. Reken uw herbouwwaarde daarom eerst opnieuw uit en leg die naast het polisblad.

Controleer daarna of er een appartementenclausule op staat en of de verzekeraar garantie tegen onderverzekering geeft. Die garantie krijgt u vrijwel altijd alleen op basis van een officiële herbouwwaardemeting. Pas als dat op orde is, is het zinvol om over rechtsbijstand of milieuschade na te denken.

Zelf inkopen of via een collectief

VvE's kopen hun verzekeringen zelden rechtstreeks bij een verzekeraar. Meestal loopt het via een assurantietussenpersoon of via het pakket van de beheerder. Dat laatste is comfortabel, maar het kost provisie en het bindt u aan de beheerder: bij een overstap moet de polis mee, en dat gaat niet altijd vanzelf. Zet de polis daarom altijd op naam van de VvE zelf, met de VvE als verzekeringnemer — niet op naam van de beheerder.

Vraag om de drie jaar een vergelijkende offerte op. Dat kost een avond werk en levert regelmatig tien tot twintig procent premieverschil op bij gelijke dekking, zeker als het complex schadevrij is. Let daarbij niet alleen op de premie: een polis die €600 goedkoper is maar eigen gebrek uitsluit en een eigen risico van €2.500 hanteert, is duurder zodra er iets gebeurt. Leg de vergelijking voor aan de vergadering; het afsluiten van verzekeringen hoort tot de dagelijkse taken van het bestuur, maar een wisseling van verzekeraar legt u beter even vast in de notulen.

Veelgestelde vragen