Een dakterras, twee appartementen samenvoegen, breukdelen die niet meer kloppen of een winkel die woning wordt: soms moet de splitsingsakte mee veranderen. Dat vraagt een gekwalificeerde meerderheid, een notaris en inschrijving bij het Kadaster. Reken op enkele duizenden euro's en een paar maanden.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 9 minuten
De splitsingsakte beschrijft hoe het gebouw juridisch is opgeknipt: welke privegedeelten er zijn, waar ze liggen, waarvoor ze bestemd zijn en welk aandeel elk appartementsrecht in de gemeenschap heeft. Verandert een van die vier dingen féitelijk, dan moet de akte volgen. Doet u dat niet, dan wijkt de werkelijkheid af van de openbare registers, en dat wreekt zich altijd bij verkoop, financiering of schade.
Vier situaties komen het vaakst voor. De eerste is de uitbreiding van het privegedeelte: een dakterras of dakopbouw, het bij de woning trekken van een stuk zolder of een gemeenschappelijke gang, een uitbouw. U neemt dan gebruiksruimte over die voorheen gemeenschappelijk was, en dat is meer dan toestemming voor een verbouwing — dat is een verschuiving van eigendomsverhoudingen. De tweede is het samenvoegen of splitsen van appartementen: twee rechten worden er één, of één wordt er twee. De derde is de situatie waarin de breukdelen niet meer kloppen met de oppervlakten of de waardeverhouding, vaak omdat er ooit is opgetopt of omdat de oorspronkelijke verdeling met de natte vinger is gemaakt. Controleer dat eerst met de breukdelen-calculator; wijkt het meer dan een paar procent af, dan betaalt iemand jarenlang te veel. De vierde is een bestemmingswijziging: winkel wordt woning, bedrijfsruimte wordt praktijk, een berging wordt een studio. De akte noemt de bestemming per index; wijkt het gebruik daarvan af, dan is dat in strijd met de akte, ook als de gemeente meewerkt.
Verder is er de wijziging waarbij niets fysieks verandert maar het reglement wordt vervangen door een moderner modelreglement. Bij oude aktes die niets zeggen over duurzaamheid, laadpalen, digitale besluitvorming of kortdurende verhuur is dat vaak de aanleiding, en verstandige verenigingen combineren dat meteen met een correctie van de breukdelen. De akte zelf haalt u eerst op via splitsingsakte opvragen.
Boek 5 BW kent twee routes. De hoofdregel is dat wijziging gebeurt met medewerking van álle appartementseigenaars. Omdat dat in een complex van tachtig woningen zelden lukt, bestaat daarnaast de mogelijkheid dat de vergadering tot wijziging besluit met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen. Let op de formulering: vier vijfde van álle stemmen in de vereniging, niet van de uitgebrachte stemmen. Wie op de vergadering niet verschijnt en geen volmacht afgeeft, telt dus feitelijk als tegenstem. In uw splitsingsakte kan een zwaardere eis staan; die gaat dan voor. Reken de uitkomst vooraf door met stemmen en quorum en organiseer volmachten, want hier redt een tweede vergadering u niet.
Naast de eigenaars is er medewerking nodig van anderen met een recht op het gebouw: hypotheekhouders, erfpachters, vruchtgebruikers en beslagleggers. In de praktijk regelt de notaris dat, en zijn het juist de banken die het tempo bepalen. Weigert een enkele eigenaar zijn medewerking terwijl de vereiste meerderheid er wel is, dan biedt de wet dezelfde uitweg als bij andere blokkades: de kantonrechter kan een vervangende machtiging geven. Omgekeerd kan een eigenaar die tegen was, de wijziging na inschrijving nog een tijd lang aanvechten; laat de notaris u die termijn precies noemen voordat er geld naar de aannemer gaat.
Wordt door de wijziging een appartementsrecht wezenlijk kleiner of duurder, dan komt er nog een element bij: er moet een redelijke regeling zijn voor wie erop achteruitgaat. Bij het bij de woning trekken van gemeenschappelijke ruimte is dat meestal een vergoeding aan de vereniging, gebaseerd op de waarde van de vierkante meters die uit de gemeenschap verdwijnen.
Klik op het bouwdeel waar het om gaat en zie meteen wat het modelreglement zegt, wie de rekening krijgt en waar u het in uw splitsingsakte terugvindt.
Open de gebouwkaartEen splitsingsakte kan alleen worden gewijzigd bij notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Dat is geen formaliteit maar de kern: pas op het moment van inschrijving verandert de juridische werkelijkheid. Tot dat moment is een vergaderbesluit alleen maar een voornemen.
De notaris doet drie dingen. Hij toetst of het besluit rechtsgeldig is genomen — agendering, oproepingstermijn, meerderheid, volmachten — en vraagt daarvoor de notulen en de presentielijst op. Hij inventariseert wie er verder moet meetekenen: hypotheekhouders, de gemeente bij erfpacht, en soms een gemeente die een splitsingsvergunning eist. En hij stelt de nieuwe akte op, inclusief de nieuwe breukdelen en de gewijzigde bestemmingen.
Verandert de begrenzing van een privegedeelte, dan is er ook een nieuwe splitsingstekening nodig. Die wordt gemaakt door een meetbureau, architect of tekenbureau en moet voldoen aan de eisen die het Kadaster stelt: schaal, aanduidingen, indexnummers en een duidelijke begrenzing van elk gedeelte. Deze post wordt in offertes het vaakst vergeten en is bij een complex met veel bergingen en parkeerplaatsen niet klein. Het Kadaster toetst de tekening en schrijft de akte in; daarna is de wijziging voor iedereen kenbaar en bindend, ook voor toekomstige kopers.
| Post | Bandbreedte | Toelichting |
|---|---|---|
| Notaris: opstellen en passeren wijzigingsakte | € 1.500 – € 4.500 | Sterk afhankelijk van het aantal appartementsrechten en van het aantal partijen dat moet meetekenen. |
| Nieuwe splitsingstekening | € 750 – € 3.000 | Alleen nodig als begrenzingen of indexnummers wijzigen. Meer bergingen en parkeervakken betekent meer werk. |
| Kadaster: inschrijving en verwerking | € 200 – € 800 | Tarief per akte plus verwerking per appartementsrecht; tarieven worden jaarlijks vastgesteld. |
| Advies over nieuwe breukdelen of taxatie | € 0 – € 2.000 | Nodig als de verhouding tussen de rechten verandert en er een vergoeding moet worden bepaald. |
| Vergunning of gemeentelijke toets | € 0 – € 1.500 | Bijvoorbeeld leges voor een splitsingsvergunning of bij erfpacht een wijziging van de erfpachtvoorwaarden. |
| Vervangende machtiging als iemand weigert | € 1.500 – € 4.000 | Alleen bij een blokkade; zie vervangende machtiging. |
| Eenvoudige wijziging, kleine VvE | € 2.500 – € 6.000 | Bijvoorbeeld twee appartementen samenvoegen in een VvE van acht. |
Indicatie, prijspeil 2026, bedragen exclusief btw tenzij de notaris anders offreert. Vraag altijd twee offertes en laat expliciet opnemen of de splitsingstekening, de Kadasterkosten en de afstemming met hypotheekhouders zijn inbegrepen.
Voor een groot complex — vijftig tot honderd appartementsrechten, nieuwe breukdelen over de hele linie, veel hypotheekhouders — loopt het totaal op tot € 8.000 tot € 15.000. Wie betaalt, is een aparte vraag. Gaat de wijziging alleen één eigenaar aan, zoals bij een dakterras of een samenvoeging, dan is het gebruikelijk en redelijk dat die eigenaar alle kosten draagt en dat de vergadering dat als voorwaarde aan haar instemming verbindt. Betreft de wijziging de hele vereniging, zoals bij nieuwe breukdelen of een nieuw modelreglement, dan komen de kosten uit de gezamenlijke middelen en worden ze naar breukdeel omgeslagen. Leg die afspraak vast in het besluit, niet in de wandelgangen.
Uitstel is verleidelijk, want de akte lekt niet. Toch komt de rekening vrijwel altijd, en meestal op het slechtste moment. Bij verkoop constateert de makelaar of de notaris van de koper dat het dakterras niet in de akte staat; de financiering hapert en de koper wil korting of ontbinding. Bij schade blijkt de verzekeraar het samengevoegde appartement anders te beoordelen dan het polisblad. En bij elk conflict over kosten wordt naar de breukdelen gekeken die al twintig jaar niet meer kloppen. Een wijziging die u nu € 4.000 kost, kost bij verkoop het dubbele aan onderhandelingsruimte — en dan nog met haast. Zet het onderwerp dus op de agenda in een jaar waarin er niets aan de hand is.
Boek 5 BW kent twee routes: medewerking van alle appartementseigenaars, of een besluit van de vergadering met ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen. Dat is vier vijfde van alle stemmen in de vereniging, niet van de aanwezige stemmen; afwezigen tellen dus als tegen. Staat er in uw akte een zwaardere eis, dan geldt die. Reken uw geval na met stemmen en quorum.
Voor een eenvoudige wijziging in een kleine VvE ligt het totaal doorgaans tussen € 2.500 en € 6.000: notaris, eventueel een nieuwe splitsingstekening en de Kadasterkosten. Bij een groot complex met nieuwe breukdelen over de hele linie loopt dat op naar € 8.000 tot € 15.000. Vraag twee offertes en let erop of de tekening en de Kadasterkosten zijn inbegrepen.
Dat hangt ervan af wat u precies doet. Gebruikt u een bestaand, in de akte al aan uw appartementsrecht toebedeeld terras, dan volstaat toestemming van de vergadering voor de uitvoering. Neemt u een stuk gemeenschappelijk dak in exclusief gebruik of maakt u een dakopbouw, dan verschuift er gebruiksruimte uit de gemeenschap en hoort dat in de akte geregeld te worden. Zie ook dakterras in de VvE.
Reken op drie tot zes maanden vanaf het vergaderbesluit. Het opstellen van de akte is niet het knelpunt; de doorlooptijd zit in het verzamelen van medewerking van hypotheekhouders en in het laten maken en toetsen van de nieuwe splitsingstekening. Is er een gemeentelijke splitsingsvergunning nodig, tel er dan al snel enkele maanden bij op.
Als de wijziging één eigenaar dient — samenvoegen, dakterras, uitbreiding — is het gebruikelijk dat die eigenaar alle kosten draagt, en de vergadering mag dat als voorwaarde aan haar instemming verbinden. Dient de wijziging de hele vereniging, zoals bij het herstellen van de breukdelen of het aanwijzen van een nieuw modelreglement, dan komen de kosten uit de gezamenlijke middelen en worden ze naar breukdeel omgeslagen.
Niet zomaar. Is de vereiste meerderheid gehaald en weigert iemand alleen zijn handtekening, dan kan de kantonrechter die medewerking vervangen. Wel kan een eigenaar die het niet eens is met de wijziging deze na inschrijving nog gedurende een in de wet bepaalde termijn bij de rechter aanvechten. Laat de notaris die termijn benoemen en wacht met onomkeerbare investeringen tot hij verstreken is.
Vaak niet precies. Ze zijn ooit vastgesteld op basis van oppervlakte, waarde of een vuistregel, en zelden bijgewerkt na dakopbouwen, samenvoegingen of het aan de woning trekken van bergingen. Een afwijking van een paar procent is normaal en zelden het geld van een aktewijziging waard; wijkt het tientallen procenten af, dan betaalt iemand structureel te veel. Toets het met de breukdelen-calculator.