Een slapende VvE bestaat juridisch gewoon — er gebeurt alleen niets. Deze wizard vraagt in drie schermen wat er al geregeld is en maakt daarna het stappenplan dat bij úw vereniging past: welke van de zeven stappen u nog moet zetten, welke stukken u daarvoor nodig heeft, hoe lang het duurt en wat het kost. Het plan is te downloaden en mee te nemen naar de eerste vergadering.
Weet u iets niet zeker, kies dan "weet ik niet". In het stappenplan komt het punt dan gewoon terug: u moet het toch controleren voordat u verder kunt.
U krijgt het volledige plan per e-mail, met per stap de stukken die u moet meenemen. Wilt u meteen door, dan staat uw VvE in het portaal al klaar met het aantal appartementen en de openstaande stappen als takenlijst.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Een Vereniging van Eigenaars ontstaat van rechtswege op het moment dat de notaris de splitsingsakte inschrijft in de openbare registers. Vanaf dat moment is zij een rechtspersoon met een eigen vermogen, een eigen bestuur en eigen verplichtingen — ook als niemand van de eigenaars dat weet. Een slapende VvE is dus geen vereniging die niet bestaat, maar een vereniging die niets doet. Dat onderscheid is de kern van dit hele onderwerp: u hoeft niets op te richten, u hoeft alleen in beweging te zetten wat er al is. Dat scheelt een notaris en een hoop geld.
Het verschijnsel komt het vaakst voor bij kleine complexen: een gesplitst herenhuis met twee of drie appartementen, een winkel met twee bovenwoningen, een klein blok van acht. De eigenaars regelen onderling wat er moet gebeuren, de dakgoot wordt betaald door wie er het meest last van heeft, en er is nooit iemand geweest die een vergadering belegde. Dat werkt, tot een van de eigenaars verkoopt, er een verbouwing komt of het dak eraan moet.
De zeven stappen in de wizard hierboven zijn niet willekeurig gerangschikt. Ze grijpen op elkaar in, en wie de volgorde omdraait, loopt vast. De Kamer van Koophandel wil een benoemd bestuur zien, dus moet er eerst een vergadering zijn geweest. De bank wil een uittreksel uit het handelsregister, dus moet de inschrijving rond zijn. De verzekeraar wil weten wie de verzekeringnemer is en op welke rekening de premie wordt afgeschreven. En de vergadering kan pas een bijdrage vaststellen als er een begroting ligt, waarin de premie en de reservering staan die uit de stappen daarvóór volgen.
De eerste stap is daarom bewust de saaiste: uitzoeken wat er is. Vraag de splitsingsakte op bij het Kadaster als u die niet heeft, zoek de vereniging op in het handelsregister en verzamel alles wat er nog aan oude papieren rondslingert. In die akte staat hoeveel appartementsrechten er zijn, wat de breukdelen zijn, welk modelreglement geldt en welke oproeptermijn u moet aanhouden. Zonder dat document is elke volgende stap gokwerk.
Bij veel kleine verenigingen bestaat het beeld dat een vergadering iets is met een zaal, een voorzitter en een notulist. Dat hoeft niet. Drie eigenaars aan een keukentafel vormen een geldige vergadering, mits alle eigenaars op de juiste manier zijn opgeroepen, de agenda vooraf bekend was en er notulen worden gemaakt. Die drie voorwaarden zijn wel hard. Een besluit dat is genomen zonder correcte oproeping is aantastbaar, en dat is precies het soort losse eind waar een koper of een verzekeraar later over valt.
Neem in die eerste vergadering ten minste vier besluiten: de benoeming van het bestuur, de opdracht om de vereniging in te schrijven en een rekening te openen, de opdracht om een onderhoudsplan te laten maken, en de vaststelling van een voorlopige bijdrage zodat er alvast geld binnenkomt. Leg ze woordelijk vast; de notulengenerator geeft de formuleringen die banken en de Kamer van Koophandel willen zien.
De eenmalige kosten vallen in de praktijk mee. De inschrijving kost in de orde van €85, de bankrekening kost bij het openen meestal niets en het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan is met afstand de grootste post: voor een klein complex enkele honderden tot ruim tweeduizend euro, afhankelijk van de omvang en van de vraag of er iemand ter plaatse komt kijken. Daar tegenover staan de vaste lasten die daarna beginnen te lopen, en die zijn structureel hoger: de opstalverzekering is voor de meeste verenigingen de grootste jaarlijkse uitgave na het onderhoud zelf.
Wat u ervoor terugkrijgt is minder tastbaar maar aanzienlijk. Een ingeschreven vereniging met een eigen rekening, een polis en een onderhoudsplan is verkoopbaar: makelaars en geldverstrekkers vragen tegenwoordig standaard naar deze stukken, en het ontbreken ervan drukt de prijs of blokkeert de financiering van een koper. Daarnaast verdwijnt het persoonlijke risico van de eigenaar die tot nu toe de rekeningen voorschoot en het geld op zijn eigen rekening had staan.
De bedragen hierboven zijn te overzien; de tijd is dat minder. Reken voor het hele traject op twintig tot veertig uur werk voor de bestuurder die het trekt, verspreid over drie tot zes maanden. Het meeste daarvan zit in de kleine dingen: adressen verzamelen, een oproeping rondsturen, drie keer bellen met de bank, offertes vergelijken. Wie dat niet kan of wil opbrengen, kan het uitbesteden aan een beheerder of een administratiekantoor; wat dat kost staat op wat kost VvE-beheer. Zorg dan wel dat het bestuur benoemd blijft en de besluiten neemt: uitbesteden verplaatst het werk, niet de verantwoordelijkheid.
Tot slot: alle termijnen, meerderheden en verplichtingen die hier genoemd worden volgen uit Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, de Wet verbetering functioneren VvE's en de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017. Uw eigen splitsingsakte kan daarvan afwijken — met een andere oproeptermijn, een ander quorum of een eigen regeling voor het bestuur — en gaat in dat geval altijd voor.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisAls de vereniging juridisch bestaat maar feitelijk niets doet: geen vergaderingen, geen bijdragen, geen reservefonds en vaak geen inschrijving in het handelsregister. Zij is niet opgeheven en kan dat ook niet worden zolang het gebouw gesplitst is: een VvE ontstaat van rechtswege bij het inschrijven van de splitsingsakte en verdwijnt pas als de splitsing wordt opgeheven. Slapen is dus een feitelijke toestand, geen juridische status.
Dat kan tot het moment dat het misgaat, en dan gaat het meestal in één keer flink mis. Zonder verzekering draagt u schade zelf, zonder reservefonds komt groot onderhoud als een eenmalige heffing, en bij verkoop stellen makelaar en geldverstrekker vragen die u niet kunt beantwoorden. Formeel voldoet u bovendien niet aan de reserveringsplicht en de inschrijfplicht. In de praktijk wordt daar zelden op gehandhaafd; de schade zit in de gevolgen, niet in een boete.
In de meeste reglementen kan een aantal eigenaars dat samen een bepaald deel van de stemmen vertegenwoordigt — vaak een tiende — zelf een vergadering bijeenroepen als het bestuur dat niet doet of er geen bestuur is. Lukt ook dat niet, dan kan de kantonrechter op verzoek machtiging geven om een vergadering te beleggen of zelf een bestuurder benoemen. Kijk voor de precieze regeling en de oproeptermijn in uw eigen splitsingsakte; die gaat vóór op elke algemene regel.
Voor een kleine vereniging van vier tot acht appartementen komt u eenmalig meestal uit tussen ongeveer duizend en drieduizend euro, waarvan het onderhoudsplan het grootste deel is. De inschrijving bij de Kamer van Koophandel kost in de orde van €85, een eventuele herbouwwaardemeting enkele honderden euro's. Daarna zijn er vaste lasten: de opstalverzekering is daarin veruit de grootste post, indicatief €200 tot €400 per appartement per jaar. De wizard hierboven rekent het voor uw eigen aantal appartementen door.
Meestal niet, en het is zelden verstandig. Er zijn over die jaren geen besluiten genomen waarmee een bijdrage is vastgesteld, dus er is formeel ook geen vordering ontstaan. Begin met een schone lei: stel een begroting vast, bepaal de bijdrage per breukdeel en start vanaf een heldere datum. Is er in het verleden wel besloten en simpelweg niet betaald, dan ligt het anders; houd er rekening mee dat vorderingen na verloop van tijd verjaren en laat u bij grote bedragen adviseren.
Reken op drie tot zes maanden voor een vereniging waar niets geregeld is, en op bijna een jaar als u alles achter elkaar doet en er ook achterstallig onderhoud in kaart moet worden gebracht. De oproeptermijn voor de eerste vergadering kost al snel drie weken, de bankrekening twee tot zes weken en een onderhoudsplan zes tot twaalf weken. Een deel loopt parallel: de inschrijving, de bankaanvraag en de verzekering kunt u naast elkaar oppakken zodra er een bestuur is. Wat u niet kunt versnellen is de volgorde: zonder bestuur geen inschrijving, zonder inschrijving geen rekening.
Nee. Het traject is bewust zo opgeschreven dat een bestuur het zelf kan doen; de stappen zijn niet ingewikkeld, ze zijn alleen met veel. Een beheerder is vooral nuttig als er niemand in het complex is die tijd of zin heeft, of bij een groot complex met achterstallig onderhoud. Wat het kost en wat u ervoor krijgt staat op wat kost VvE-beheer; de afweging tussen zelf doen en uitbesteden maakt u met beheerder of zelfbeheer.