Van de vaste lasten en het MJOP naar de begroting voor komend jaar en naar de maandbijdrage die daarbij hoort. Vul de posten in, kies een indexpercentage en neem de gemiddelde onderhoudslast uit uw MJOP over; de tool rekent uit wat elk appartement per maand moet betalen en hoeveel dat scheelt met nu.
De vaste lasten worden geïndexeerd, de dotatie aan het reservefonds niet: die komt rechtstreeks uit het MJOP, waarin de kostenstijging al is verwerkt. Vaststelling van de begroting en van de bijdrage is een besluit van de vergadering van eigenaars.
U krijgt de begroting per e-mail als bestand voor Excel. Wilt u verder, dan staat uw VvE in het portaal klaar met de posten en de bijdrage per appartement, zodat de incasso van de nieuwe bijdrage met twee klikken loopt.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Een begroting van een Vereniging van Eigenaars bestaat uit drie blokken. De vaste lasten — verzekering, schoonmaak, elektra, water, liftcontract, tuin, beheer en bankkosten — zijn de kosten die elk jaar terugkomen en die u vrij nauwkeurig kunt voorspellen. De post klein onderhoud en onvoorzien vangt op wat u niet kunt voorspellen: de storing, de lekkage, de vervanging van een deurdranger. En de dotatie aan het reservefonds is het geld dat u opzij legt voor het groot onderhoud van over vijf, tien of twintig jaar. Dat derde blok is bij de meeste complexen het grootste, en het is precies het blok dat in slecht bestuurde VvE's ontbreekt. Het bedrag komt uit uw MJOP; heeft u dat nog niet, stel het dan eerst op.
De eerste vuistregel: begroot op basis van de wérkelijke kosten van dit jaar, niet op basis van de begroting van vorig jaar. Wie de begroting elk jaar overschrijft, neemt elke fout mee. Pak de jaarrekening erbij en neem de gerealiseerde bedragen over. De tweede vuistregel: indexeer. Opstalpremies zijn tussen 2021 en 2025 in veel complexen met tientallen procenten gestegen, schoonmaakcontracten volgen de cao en liftcontracten kennen een vaste indexclausule. Drie tot vijf procent is voor 2027 een verdedigbare aanname.
De rekensom zelf is eenvoudig: totale begroting gedeeld door twaalf en gedeeld door het aantal appartementen. Maar die laatste deling klopt alleen als alle eigenaars een gelijk aandeel hebben. In de meeste splitsingsakten is dat niet zo. De akte kent aan elk appartementsrecht een breukdeel toe — bijvoorbeeld 118/2500 — en dat breukdeel bepaalt zowel het stemgewicht als het aandeel in de kosten. Vul uw eigen breukdeel in de velden hierboven in en de tool rekent uw persoonlijke bijdrage uit. Weet u het niet, dan staat het in de splitsingsakte of in de breukdelen-calculator.
Sommige VvE's werken met twee sleutels: een algemene sleutel voor de meeste kosten en een aparte verdeling voor bijvoorbeeld de lift, die alleen door de hoger gelegen woningen wordt betaald. Ook dat staat in de akte. Wijkt de vergadering daarvan af, hoe redelijk dat ook lijkt, dan kan een eigenaar het besluit binnen een maand bij de kantonrechter laten vernietigen. De akte gaat voor op elke afspraak die de vergadering maakt.
Deze drie horen bij elkaar en versterken elkaar. Het MJOP zegt wat er de komende twintig jaar aan onderhoud aankomt en wat dat kost. De begroting vertaalt het gemiddelde daarvan naar een jaarbedrag en naar een maandbijdrage. Het reservefonds is de rekening waar dat geld op staat en waaruit straks de aannemer wordt betaald. Ontbreekt er één schakel, dan werkt het geheel niet: een MJOP zonder dotatie is een lijst goede voornemens, en een reservefonds zonder MJOP is een spaarpot waarvan niemand weet of hij groot genoeg is.
Controleer daarom altijd twee kanten. Reken vooruit met de reservefonds-calculator: houdt het fonds het vol als het dak in jaar zeven en de lift in jaar negen aan de beurt is? En reken terug met de MJOP-generator: klopt de gemiddelde onderhoudslast die u in de begroting zet met de postenlijst? Als de dotatie minder dan twintig procent van uw begroting is, klopt er vrijwel zeker iets niet aan de raming.
Voor een gemiddeld naoorlogs appartementencomplex met lift ligt de totale bijdrage in 2026 doorgaans tussen de €150 en €275 per maand, waarvan grofweg de helft naar het reservefonds gaat. Zonder lift ligt dat lager, ruwweg €90 tot €175. Ligt uw bijdrage ver onder die bandbreedte, dan is de kans groot dat er te weinig wordt gereserveerd — niet dat u goedkoop uit bent. Vergelijk uw complex met de bijdrage-benchmark.
Loopt uit deze berekening een forse verhoging, ga daar dan niet omheen. Stuur de begroting veertien dagen vóór de vergadering rond met de MJOP-lijst als bijlage, zodat eigenaars kunnen zien waar het geld heen gaat. Overweeg bij een sprong van meer dan vijftien procent een verhoging in twee jaarlijkse stappen: dat haalt de scherpte eruit zonder dat u het probleem wegschuift. En leg in de notulen vast wat er is besloten en met welke stemverhouding — het vaststellen van de begroting en van de bijdrage is een besluit van de vergadering, en uw splitsingsakte bepaalt welke meerderheid daarvoor nodig is.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisDeel de totale onderhoudskosten uit uw MJOP door de looptijd van het plan. Kost het onderhoud over twintig jaar €680.000, dan is de gemiddelde last €34.000 per jaar. Heeft u geen MJOP, dan geldt de wettelijke ondergrens van 0,5% van de herbouwwaarde per jaar — voor de meeste complexen te weinig, maar beter dan niets. Met de MJOP-generator stelt u in tien minuten een postenlijst samen waarmee u dit getal onderbouwt.
Omdat de kostenstijging in het MJOP al is verwerkt. Een MJOP rekent toekomstige beurten door met een bouwkostenindex, dus de gemiddelde jaarlast die eruit komt is al een bedrag in toekomstige euro's. Zou u die nogmaals indexeren, dan telt u de stijging dubbel. De vaste lasten indexeert u wél: uw opstalpremie, het liftcontract en de schoonmaak stegen de afgelopen jaren stevig.
Alleen als de splitsingsakte gelijke breukdelen kent. De akte bepaalt met welk aandeel elke eigenaar in de kosten bijdraagt, en dat aandeel is vaak gekoppeld aan het vloeroppervlak. Een penthouse van 120 m² betaalt dan meer dan een tweekamerwoning van 55 m². Wijkt de VvE daarvan af zonder de akte te wijzigen, dan kan een eigenaar het besluit laten vernietigen. Vul uw eigen breukdeel in de velden hierboven in, of reken het uit met de breukdelen-calculator.
Vijf procent van de vaste lasten is een gangbare marge; bij een oud complex zonder onderhoudscontracten mag het tien procent zijn. De post is niet bedoeld voor groot onderhoud — daar is het reservefonds voor — maar voor de storing in de liftdeur, de gesprongen leiding en de extra glasbewassing na een storm. Blijft er aan het eind van het jaar geld over, dan valt dat in de algemene reserve.
De vergadering van eigenaars, meestal met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Het bestuur maakt de begroting en licht die toe, maar mag de bijdrage niet zelf verhogen. Zet de begroting en de nieuwe bijdrage als apart agendapunt op de oproeping en stuur de stukken vooraf mee; zonder aankondiging kan een eigenaar het besluit aanvechten. De splitsingsakte van uw VvE kan een zwaardere eis stellen en gaat dan voor.
Dan blijft de oude bijdrage gelden en ontstaat er een tekort dat vroeg of laat via een extra heffing wordt ingehaald. Het bestuur doet er verstandig aan die consequentie schriftelijk vast te leggen in de notulen: als er later schade ontstaat doordat onderhoud is uitgesteld, is duidelijk dat het bestuur heeft gewaarschuwd. Blijft de VvE structureel onder de wettelijke reservering, dan kan een eigenaar bij de kantonrechter een vervangende machtiging vragen.