Een bijdrage van €150 per maand zegt niets zonder de oppervlakte, het bouwjaar en de vraag of er een lift is. Deze benchmark rekent uw bijdrage om naar euro per vierkante meter per maand en zet die naast een bandbreedte voor vergelijkbare complexen. Belangrijker nog: hij kijkt of er genoeg wordt gereserveerd, want een lage bijdrage is vaak uitstel en geen besparing.
De bandbreedte is geen gemeten landelijk gemiddelde maar een opbouw uit posten: exploitatie plus reservering, gecorrigeerd voor bouwjaar en omvang. De verantwoording staat hieronder onder "waar de bandbreedte vandaan komt".
U krijgt de opbouw van de bandbreedte en uw eigen positie per e-mail, in een vorm die u als bijlage bij de agenda kunt meesturen. Wilt u verder, dan staat uw VvE in het portaal al klaar met de bijdrage, het aantal appartementen en het bouwjaar.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
"Wij betalen €185 per maand" is de meest gestelde en minst bruikbare zin in een VvE-vergadering. Zonder oppervlakte, zonder bouwjaar en zonder de vraag of er een lift in het gebouw hangt, valt er niets mee te doen. Een studio van 42 m² in een portiekflat uit 1962 en een penthouse van 130 m² met lift en parkeergarage kunnen allebei op €185 uitkomen, terwijl de eerste veel te duur is en de tweede veel te goedkoop. Daarom rekent deze benchmark alles terug naar euro per vierkante meter per maand.
Die maatstaf werkt omdat vrijwel elke kostenpost van een VvE meeschaalt met oppervlakte: de opstalverzekering wordt bepaald door de herbouwwaarde, de reservering hangt aan dezelfde herbouwwaarde, en het onderhoud van dak en gevel volgt de omvang van het gebouw. Alleen de administratieve posten — bankkosten, de jaarrekening, de vergadering — schalen per appartement in plaats van per meter. Dat is precies de reden dat kleine VvE's per vierkante meter duurder uitkomen.
Belangrijk om te weten: dit is géén gemeten landelijk gemiddelde. Zulke cijfers bestaan niet in een vorm waar u op kunt bouwen; wat ervoor doorgaat is bijna altijd de eigen portefeuille van één beheerkantoor. De band hierboven is daarom opgebouwd uit posten waarvan de orde van grootte wel bekend is.
De exploitatiekant komt uit op ongeveer €1,10 tot €1,80 per m² per maand. Daar zitten de opstal- en aansprakelijkheidsverzekering in, schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten, elektra voor verlichting en installaties, tuinonderhoud, de administratie of het beheer, bankkosten en het klein onderhoud waar geen plan voor nodig is. De reservering voor groot onderhoud komt daar bovenop met €0,70 tot €1,40 per m² per maand. Dat is niet willekeurig gekozen: de wettelijke ondergrens van een half procent van de herbouwwaarde per jaar komt bij een herbouwwaarde van rond de €2.000 per m² neer op ongeveer €0,83 per m² per maand. Samen levert dat de band van €1,80 tot €3,20 op voor een complex zonder lift.
Een lift kost aan onderhoud, jaarlijkse keuring, storingsdienst en reservering voor vervanging ongeveer €0,80 tot €1,30 per m² per maand extra, waarmee de band met lift op €2,60 tot €4,50 uitkomt. Een parkeergarage voegt daar nog €0,25 tot €0,45 aan toe. Blokverwarming verandert het beeld het meest: dan zitten de stookkosten in de bijdrage en komt er €1,10 tot €1,90 bij.
Tot slot twee correcties. Ouder vastgoed vraagt meer onderhoud, dus complexen van voor 1970 krijgen een opslag van tien procent en die van 1970 tot 1990 vijf procent; nieuwbouw vanaf 2010 krijgt vijf procent korting. En de omvang: onder de acht appartementen komt er vijftien procent bij, bij acht tot twintig vijf procent, en boven de vijftig gaat er vijf procent af. Dat zijn schattingen, geen metingen, en dat staat er bewust bij.
De vraag achter "betalen wij te veel?" is bijna altijd een andere: krijgen wij waar voor ons geld en staan we er financieel goed voor. Een bijdrage die vijftien procent boven de band ligt is geen probleem als de VvE inloopt op een gevelrenovatie. Een bijdrage die twintig procent onder de band ligt is wél een probleem als er geen meerjarenonderhoudsplan is, want dan weet niemand wat er over acht jaar op tafel moet komen.
Daarom kijkt deze tool nadrukkelijk naar de reservering. Ligt uw storting onder de ondergrens van de band, dan wordt het oordeel niet "u betaalt weinig" maar "u stelt uit". Dat verschil is het hele punt. Reken de storting die bij uw gebouw hoort na met de reservefonds-calculator; die gaat uit van de herbouwwaarde en van de wettelijke ondergrens van een half procent per jaar.
Ligt u boven de band, vraag dan de specificatie van de begroting op en pak de drie posten aan waar het bijna altijd in zit. Beheerkosten lopen sterk uiteen en zijn met een eenvoudige vergelijking te toetsen; zie beheerder of zelfbeheer. Verzekeringspremies zijn de afgelopen jaren hard gestegen, maar de verzekerde som is bij veel VvE's al jaren niet herzien, waardoor er premie wordt betaald over een bedrag dat nergens op slaat. En schoonmaakcontracten lopen stilzwijgend door, soms al vijftien jaar bij dezelfde partij, met jaarlijkse indexering en zonder dat er ooit een offerte tegenover is gezet.
Ligt u onder de band, breng dan een verhoging in stapjes in de vergadering en onderbouw die met een plan in plaats van met een percentage. Eigenaars stemmen zelden voor "tien procent erbij", maar wel voor "het dak moet in 2033 vervangen worden, dat kost €96.000, en daarvoor hebben we vanaf nu €11 per maand per appartement extra nodig". Dat rekent u uit met de servicekosten-verdeler en legt u vast in de notulen.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisEr is geen betrouwbaar landelijk gemiddelde, en elk bedrag dat u tegenkomt is een steekproef van een beheerkantoor of een enquete. Wat wel houvast geeft is de bijdrage per vierkante meter: grofweg €1,80 tot €3,20 per m² per maand voor een complex zonder lift en €2,60 tot €4,50 met lift. Voor een appartement van 80 m² zonder lift komt dat neer op ongeveer €145 tot €255 per maand. Die band is opgebouwd uit posten, niet gemeten; de verantwoording staat in de uitleg hierboven.
Omdat de kosten niet verdwijnen, ze worden alleen uitgesteld. Een dak gaat veertig jaar mee, kozijnen dertig, een lift vijfentwintig. Wordt daar niet voor gereserveerd, dan komt de rekening in één keer als eenmalige heffing van soms vijf- tot vijftienduizend euro per appartement. Bovendien vraagt een koper tegenwoordig naar het reservefonds en drukt een leeg fonds de verkoopprijs. Een lage bijdrage mét een actueel MJOP is prima; zonder MJOP is het een risico.
Deel het maandelijkse voorschot door uw gebruiksoppervlakte. Betaalt u €148 per maand bij 82 m², dan is dat €1,80 per m². Gebruik de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 zoals die op Funda en in het taxatierapport staat, dus zonder de berging en zonder het balkon. Rekent u met een ander oppervlaktebegrip, dan vergelijkt u appels met peren.
Alleen als u het vinkje voor blokverwarming aanzet. Bij blokverwarming zitten de stookkosten in de VvE-bijdrage en ligt het bedrag per vierkante meter een tot twee euro hoger dan bij een complex waar iedereen een eigen ketel of warmtepomp heeft. Vergelijkt u zonder die correctie, dan lijkt uw VvE onterecht duur. Heeft u een eigen ketel, laat het vinkje dan uit en tel uw energierekening niet mee.
Ja, maar zelden aan de reservering — dat is het deel dat u juist niet moet willen verlagen. Kijk naar de exploitatiekant. De drie posten waar het meestal in zit zijn de beheerkosten, de verzekeringspremie en het schoonmaakcontract. Beheerkosten vergelijkt u met beheerder of zelfbeheer, de premie toetst u met de dekkingscheck, en schoonmaakcontracten lopen vaak al jaren stilzwijgend door zonder dat er ooit opnieuw is aanbesteed.
Ja. Geldverstrekkers rekenen de VvE-bijdrage mee in uw maandlasten, en een deel van hen kijkt daarnaast naar het reservefonds en naar de vraag of de VvE actief is. Een slapende VvE of een fonds dat vrijwel leeg is, kan een financiering vertragen of duurder maken. Wat u wel en niet mag aftrekken staat op is de VvE-bijdrage aftrekbaar.