Bent u het oneens met een besluit van de vergadering, dan kunt u de kantonrechter vragen het te vernietigen. Daarvoor heeft u één maand vanaf het moment dat u het besluit kende. Sommige besluiten zijn zelfs nietig en hebben nooit bestaan — daarvoor geldt die termijn niet.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 9 minuten
Een VvE is een rechtspersoon, en op besluiten van haar organen zijn de algemene regels uit Boek 2 BW van toepassing. Die maken een scherp onderscheid dat bepaalt welke route u moet nemen.
Een besluit is vernietigbaar als er iets mis is met de manier waarop het tot stand kwam, of als het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die leden en vereniging jegens elkaar in acht moeten nemen. Denk aan een oproeping die te laat de deur uit ging, een agendapunt dat niet was aangekondigd, een quorum dat niet gehaald werd of een uitkomst die een enkele eigenaar onevenredig hard raakt. Zo'n besluit is geldig totdat de rechter het vernietigt, en dat vragen moet binnen één maand. Controleer wel eerst of het besluit überhaupt is aangenomen; met stemmen en quorum ziet u binnen een minuut of de vereiste meerderheid en het quorum zijn gehaald.
Een besluit is nietig als de inhoud in strijd is met de wet of met de splitsingsakte, of als de vergadering er helemaal niet over ging. Een vergadering die besluit dat huisdieren in de privewoningen verboden zijn terwijl de akte daar niets over zegt, of die de kostenverdeling anders vaststelt dan de breukdelen in de akte, neemt een nietig besluit. Het bestaat juridisch niet en heeft nooit bestaan. U hoeft daar geen maand voor in de gaten te houden; u kunt de nietigheid altijd inroepen en zo nodig een verklaring voor recht vragen. In de praktijk is dat een belangrijke ontsnapping wanneer u de maandtermijn heeft gemist: bekijk of het bezwaar niet als nietigheid geformuleerd kan worden.
Voor vernietiging bepaalt Boek 5 BW dat het verzoek bij de kantonrechter moet worden ingediend binnen een maand nadat de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of daarvan kennis heeft kunnen nemen. Let op de tweede helft van die zin. De klok begint niet te lopen op het moment dat de notulen bij u op de mat vallen, maar op het moment dat u het redelijkerwijs had kunnen weten — en als u zelf op de vergadering aanwezig was, is dat de vergaderdag zelf.
Dat is kort, en het is de reden dat de meeste bezwaren stranden voordat ze zijn begonnen. Was u afwezig en hoorde u het pas toen de notulen rondgingen, houd dan het bewijs van die datum vast. Twijfelt u of u wilt procederen, dien dan tijdig een verzoek in en probeer ondertussen door te praten; een ingediend verzoek kunt u altijd nog intrekken, een verstreken termijn haalt u nooit meer terug. Zorg er sowieso voor dat de notulen in uw vereniging snel en volledig rondgaan, met de stemverhouding per besluit erbij. Dat voorkomt de helft van alle discussies.
De ervaring leert dat procedurele gebreken het beste scoren, juist omdat ze objectief vast te stellen zijn. Een oproeping die de in het reglement genoemde termijn niet haalt. Een besluit over een onderwerp dat niet op de agenda stond en dat zo zwaar is dat afwezigen erdoor benadeeld worden. Een tweede vergadering die is uitgeschreven zonder dat de eerste het quorum miste, of buiten de termijn die het reglement daarvoor stelt. Volmachten die zijn meegeteld terwijl het reglement er een maximum aan stelt. Stemmen die per appartementsrecht zijn geteld terwijl de akte naar breukdeel voorschrijft — of andersom. Een gekwalificeerde meerderheid die voor dit onderwerp vereist was en niet is gehaald.
Inhoudelijke bezwaren zijn moeilijker. Een besluit vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid kan, maar de rechter toetst terughoudend: hij gaat niet op de stoel van de vergadering zitten en beoordeelt niet of het besluit verstandig was. Het moet gaan om een uitkomst waartoe de vergadering in redelijkheid niet had kunnen komen — bijvoorbeeld een investering waarvan alle lasten bij één eigenaar liggen en alle lusten bij de rest, of een besluit dat een minderheid structureel buitenspel zet zonder enig te respecteren belang. "Ik vind het te duur" is geen grond. "Ik ben de enige die betaalt voor iets waar ik als enige niets aan heb" kan er wel een zijn.
Sterk staat u ook wanneer het besluit in strijd is met de akte zelf; dan is het niet vernietigbaar maar nietig, en de vraag verschuift van "was dit redelijk" naar "mocht dit überhaupt". Dat is juridisch een veel eenvoudiger discussie.
Klik op het bouwdeel waar het om gaat en zie meteen wat het modelreglement zegt, wie de rekening krijgt en waar u het in uw splitsingsakte terugvindt.
Open de gebouwkaartU dient een verzoekschrift in bij de kantonrechter van de rechtbank in het arrondissement waar het gebouw ligt. De VvE is de wederpartij en wordt vertegenwoordigd door het bestuur. Na het verweerschrift volgt een mondelinge behandeling en enkele weken later de beschikking. Een advocaat is niet verplicht.
| Post | Indicatie |
|---|---|
| Griffierecht, particulier | circa € 90 – € 100 |
| Advocaat of jurist | € 1.500 – € 4.000 |
| Proceskostenveroordeling bij verlies | meestal onder € 1.000 |
| Doorlooptijd tot beschikking | 3 tot 6 maanden |
Indicatie, peildatum 2026. Griffierechten worden jaarlijks vastgesteld; het actuele tarief staat op rechtspraak.nl. Bij een laag inkomen bestaat recht op gesubsidieerde rechtsbijstand en een verlaagd griffierecht. De kosten die de VvE zelf maakt, komen via de bijdrage bij alle eigenaars terecht — ook bij u.
Over de slaagkans wil ik eerlijk zijn. Verzoeken die steunen op een aantoonbaar procedureel gebrek worden regelmatig toegewezen. Maar een toewijzing betekent alleen dat het besluit van tafel gaat; de vergadering kan het daarna gewoon opnieuw nemen, dan met een correcte oproeping en een correcte telling. Als de meerderheid in uw vereniging inhoudelijk tegen u is, wint u met een vormfout tijd, geen uitkomst. Verzoeken die uitsluitend op de inhoud steunen — te duur, onverstandig, ik was er tegen — sneuvelen vrijwel altijd. En bedenk dat u de procedure voert tegen een vereniging waarvan u zelf lid bent: haar advocaatkosten betaalt u voor uw eigen breukdeel mee.
Wilt u niet alleen dat een besluit verdwijnt maar dat er juist wél iets gebeurt, dan is vernietiging het verkeerde instrument. Vernietiging haalt het nee weg, maar levert geen ja op. Voor dat laatste dient u een verzoek om een vervangende machtiging in, meestal in hetzelfde verzoekschrift.
Bijna elk geschil in een VvE begint als een informatieprobleem. Iemand snapt niet waarom de bijdrage omhoog moet, of voelt zich overvallen door een besluit dat in vijf minuten is genomen. Vraag daarom eerst schriftelijk om onderbouwing: welke offertes lagen er, hoe is de stemming verlopen, welke stemverhouding is toegepast, en op grond van welke bepaling uit de akte meende de vergadering dat zij hiertoe bevoegd was. Alleen al het beantwoorden van die vragen brengt regelmatig aan het licht dat het besluit rammelt, en dan lost het bestuur het liever zelf op dan bij de rechter.
Werkt dat niet, vraag dan om het punt opnieuw te agenderen. Een minderheid van de eigenaars kan volgens de meeste reglementen een vergadering laten bijeenroepen of een agendapunt afdwingen; kijk na welke drempel uw modelreglement daarvoor stelt. Een besluit dat door een correct verlopen vergadering wordt teruggedraaid, kost u een avond in plaats van een half jaar.
Blijft het schuren, dan is mediation of een gesprek met een onafhankelijke derde vaak goedkoper dan de kantonrechter, en houdt het de verhoudingen heel. Sommige rechtsbijstandverzekeringen dekken VvE-geschillen; kijk uw polis na voordat u een advocaat belt. Loopt het conflict breder dan één besluit — een bestuur dat geen stukken verstrekt, geen vergadering uitschrijft of de jaarrekening niet ter goedkeuring voorlegt — dan staan de stappen daarvoor op conflict met het VvE-bestuur.
Voor vernietiging één maand, gerekend vanaf de dag waarop u van het besluit kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis had kunnen nemen. Was u op de vergadering, dan is dat de vergaderdag zelf. Die termijn is fataal. Is het besluit nietig omdat het in strijd is met de wet of de splitsingsakte, dan geldt de termijn niet en kunt u de nietigheid ook later nog inroepen.
Een nietig besluit heeft nooit bestaan: de inhoud is in strijd met de wet of de splitsingsakte, of de vergadering was niet bevoegd. Een vernietigbaar besluit is geldig totdat de rechter het op verzoek vernietigt; de gebreken zitten dan in de totstandkoming — oproeping, agenda, quorum, telling — of het besluit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Nee. Ook wie voor stemde, blanco stemde of afwezig was kan om vernietiging vragen; de wet stelt die eis niet. Wel helpt het voor uw geloofwaardigheid dat u uw bezwaar tijdens de vergadering kenbaar heeft gemaakt en dat dit in de notulen staat. Wie eerst instemt en pas na de opdracht aan de aannemer bezwaar maakt, heeft een lastiger verhaal.
Ja. Een besluit is geldig totdat het is vernietigd, en zelfs een lopende procedure schort de betalingsverplichting niet op. Stopt u met betalen, dan riskeert u incassokosten, wettelijke rente en in het uiterste geval beslag — en dat staat los van uw gelijk over het besluit. Betaal onder protest en schrijf erbij dat u dat doet.
Het griffierecht bij de kantonrechter ligt voor een particulier rond de honderd euro (peiljaar 2026, controleer het actuele tarief op rechtspraak.nl). Laat u zich bijstaan, reken dan op € 1.500 tot € 4.000. Verliest u, dan komt daar een proceskostenveroordeling bij die bij de kantonrechter doorgaans onder de duizend euro blijft. Ook de kosten van de VvE komen deels bij u terecht, via uw eigen breukdeel.
Dat wordt lastig. Is de opdracht verstrekt en de steiger opgebouwd, dan zal een rechter meewegen dat terugdraaien onevenredig veel schade oplevert. Wilt u werkelijk voorkomen dat iets doorgaat, handel dan direct na de vergadering en vraag zo nodig een voorlopige voorziening. Dat is precies waarom die maandtermijn zo kort is: de vereniging moet weten waar zij aan toe is.