Een gevelrenovatie of liftvervanging kost meer dan er in het reservefonds zit. Dan zijn er twee wegen: een eenmalige extra bijdrage van iedere eigenaar, of een lening op naam van de VvE. Deze rekentool zet beide naast elkaar, met de maandlast per appartement, de totale rentekosten en een aflossingstabel per jaar.
Aflossingstabel per jaar bij een annuïtaire lening met maandelijkse termijnen. De werkelijke verdeling over de eigenaars gaat naar breukdeel; hier staat het gemiddelde per appartement.
U krijgt de maandlast, de rentekosten en de aflossingstabel per e-mail, in een vorm die u als bijlage bij de agenda kunt meesturen. Wilt u verder, dan staat uw VvE in het portaal al klaar met het aantal appartementen en het reservefondssaldo.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Een reservefonds is bedoeld om groot onderhoud te betalen, maar bijna geen enkele VvE heeft genoeg gespaard op het moment dat het dak eraan gaat. Dat komt zelden door onwil. Het komt doordat er jarenlang te weinig is gereserveerd, doordat de bouwkosten sinds 2021 met tientallen procenten zijn gestegen, of doordat er een post opduikt die niet in het meerjarenonderhoudsplan stond — funderingsherstel, een afgekeurd balkonhek, een lift die na een keuring stil komt te staan.
Dan staan er twee wegen open. De eerste is een eenmalige extra bijdrage: iedere eigenaar maakt zijn aandeel over. Dat is de goedkoopste route, want u betaalt geen rente. De tweede is een lening op naam van de vereniging, waarbij de kosten over tien, vijftien of soms twintig jaar worden gespreid. De rekentool hierboven zet beide naast elkaar, omdat dat de vergelijking is die in de vergadering wordt gemaakt.
De tool rekent met een annuïtaire lening: elke maand betaalt u hetzelfde bedrag, waarin de verhouding tussen rente en aflossing geleidelijk verschuift. In het eerste jaar bestaat de termijn grotendeels uit rente, aan het eind vrijwel volledig uit aflossing. De aflossingstabel per jaar laat dat zien, en die tabel is precies wat u in de vergadering nodig heeft: eigenaars willen zien dat de schuld ook echt daalt.
Een voorbeeld met de standaardinvoer. Een project van €240.000, een reservefonds van €60.000 waarvan tachtig procent wordt ingezet, levert een lening van €192.000 op. Bij vijftien jaar en 5,2 procent rente is de maandlast voor de hele VvE ongeveer €1.539, ofwel zo'n €77 per appartement per maand bij twintig appartementen. Over de hele looptijd betaalt de VvE ongeveer €85.000 aan rente. Het alternatief zou €9.600 eenmalig per eigenaar zijn. Dat is de afweging in twee zinnen.
Let op dat het bedrag per appartement in deze tool een gemiddelde is. In werkelijkheid wordt de extra bijdrage naar breukdeel verdeeld, net als de gewone servicekosten. Een eigenaar met een groter breukdeel betaalt dus meer dan het gemiddelde. Wilt u de exacte verdeling zien, gebruik dan de servicekosten-verdeler en voer de jaarlast van de lening op als extra kostenpost naar breukdeel.
De verleiding is groot om het hele fonds leeg te halen en zo min mogelijk te lenen. Doe dat niet. Tijdens een grote renovatie gaat er altijd iets anders kapot, en een VvE zonder liquide middelen kan dan niets. Bovendien loopt het gewone onderhoud door: de lift moet gekeurd, de schoonmaker moet betaald. Tachtig procent inzetten is een gangbare vuistregel; bij een complex met veel installaties is zeventig procent verstandiger.
Vergeet ook niet dat het fonds na de renovatie weer moet worden aangevuld. Een VvE die haar reservefonds leegtrekt én een lening aangaat, en daarna de bijdrage niet verhoogt, staat over acht jaar precies waar ze nu staat. Reken de nieuwe storting door met de reservefonds-calculator voordat u het besluit voorlegt.
Het aangaan van een geldlening is een besluit van de vergadering van eigenaars, niet van het bestuur. Welke meerderheid daarvoor nodig is, hangt af van uw splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement: voor uitgaven boven een in de akte genoemd bedrag en voor het aangaan van leningen eisen reglementen regelmatig een versterkte meerderheid, soms met een quorum in de eerste vergadering en een tweede vergadering als dat quorum niet gehaald wordt. Lees de akte na en reken de uitkomst door met stemmen en quorum. De akte gaat voor op elke algemene regel die u elders leest.
Over de aansprakelijkheid bestaat veel verwarring, en het antwoord is genuanceerd. De lening staat op naam van de vereniging. U bent als eigenaar niet hoofdelijk aansprakelijk voor de hele schuld: u kunt niet worden aangesproken voor het deel van een buurman die niet betaalt. Wel geldt dat eigenaars voor hun breukdeel kunnen worden aangesproken voor schulden van de VvE. In de praktijk betekent dat: u betaalt uw aandeel, maandelijks, via de bijdrage.
Bij verkoop loopt de verplichting mee. De koper neemt het appartementsrecht over inclusief de hogere maandbijdrage waarin de aflossing zit. U lost dus niets af bij de overdracht, maar u moet de lening wél melden: notaris en koper vragen er standaard naar en verzwijgen levert problemen op. Een lopende lening voor een net gerenoveerd complex is voor een koper overigens gunstiger nieuws dan een leeg reservefonds bij een complex waar het onderhoud nog moet beginnen.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisJa. Een Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon en kan zelfstandig een geldlening aangaan, mits de vergadering daartoe besluit. Sinds de Wet verbetering functioneren VvE's is dat uitdrukkelijk in de wet vastgelegd, juist om verduurzaming en groot onderhoud mogelijk te maken. Er zijn gespecialiseerde aanbieders die VvE-leningen verstrekken; een gewone bank doet het zelden. De looptijd loopt op tot vijftien of zelfs dertig jaar bij verduurzaming.
Niet hoofdelijk voor het geheel. De lening staat op naam van de vereniging; u betaalt uw aandeel via de maandelijkse bijdrage, naar breukdeel. Wel geldt dat elke eigenaar voor zijn breukdeel kan worden aangesproken voor schulden van de VvE, dus onbeperkt vrijblijvend is het niet. Wat u nooit riskeert, is dat u de hele lening moet aflossen omdat een andere eigenaar niet betaalt; dat verschil met een hoofdelijke lening is wezenlijk.
De lening blijft bij de VvE en gaat mee met het appartementsrecht: de koper neemt uw aandeel over via de verhoogde maandbijdrage. U hoeft dus niets af te lossen bij verkoop. Wel moet u de lening melden. Notaris, makelaar en koper vragen standaard naar lopende verplichtingen van de VvE, en een verzwegen lening kan later als gebrek worden aangemerkt. Een lopende lening drukt de vraagprijs enigszins, maar minder dan achterstallig onderhoud dat nog moet worden aangepakt.
Een eenmalige heffing is goedkoper — u betaalt geen rente — maar niet iedere eigenaar heeft duizenden euro's beschikbaar. Dat leidt tot betalingsachterstanden en soms tot eigenaars die tegen het onderhoud stemmen omdat ze het niet kunnen betalen. Een lening spreidt de last en maakt het besluit haalbaar. In de praktijk kiezen veel VvE's voor een combinatie: het reservefonds gedeeltelijk inzetten, een beperkte eenmalige bijdrage vragen en de rest lenen.
Dat hangt af van uw splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Voor gewone onderhoudsbesluiten volstaat vaak een gewone meerderheid, maar voor het aangaan van een geldlening of voor uitgaven boven een in de akte genoemd bedrag eist het reglement regelmatig een versterkte meerderheid van twee derde of drie kwart, soms met een quorumeis in de eerste vergadering. Controleer de akte vóór u de vergadering uitschrijft en reken de uitkomst na met stemmen en quorum.
Ja, en dat is bij verduurzaming vrijwel altijd de slimste route. Subsidies voor isolatie, warmtepompen en zonnepanelen verlagen de investering, waarna u alleen het restant financiert. Let op de volgorde: veel regelingen eisen dat u de aanvraag indient vóórdat de opdracht wordt verstrekt. Reken uw mogelijkheden door met de subsidiecalculator en lees verduurzamen als VvE.