Nee, in beginsel niet. Een Vereniging van Eigenaars int bijdragen bij haar eigen leden om het gebouw te onderhouden en is daarmee geen ondernemer voor de omzetbelasting. Gevolg: de btw op onderhoud is een kostenpost die u niet terugvraagt. Op die regel bestaan enkele reële uitzonderingen.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 8 minuten
Btw-plicht hangt aan één vraag: bent u ondernemer voor de omzetbelasting? Dat bent u wanneer u zelfstandig en duurzaam economische activiteiten verricht, oftewel goederen of diensten levert tegen een vergoeding. Een VvE doet dat in beginsel niet. Zij is een wettelijk verplichte vereniging die de bijdragen van haar leden bundelt om de gemeenschappelijke zaak in stand te houden. De bijdrage is geen prijs voor een dienst, maar een omslag van kosten over de eigenaars. Daarom staat een gewone VvE niet als btw-ondernemer geregistreerd, ook al heeft zij wel een inschrijving in het handelsregister — zie VvE inschrijven bij de KvK. Voor uw eigen aangifte inkomstenbelasting speelt wel iets anders: uw aandeel in het reservefonds hoort in box 3, en dat rekent u uit met de VvE-box-3-calculator.
Het gevolg is onaangenaam maar eenduidig. Omdat de VvE geen ondernemer is, heeft zij geen recht op aftrek van voorbelasting. De btw op elke factuur van de schilder, de dakdekker, de liftmonteur en de installateur is definitief. Voor een gevelrenovatie van €300.000 exclusief btw betekent dat €63.000 die u nooit terugziet. Reken daar in het meerjarenonderhoudsplan dus altijd de bedragen inclusief btw, anders begroot u structureel een vijfde te laag.
Terugvragen kan niet, maar een lager tarief soms wel. Het algemene tarief is 21%. Voor de arbeidskosten bij schilder-, stukadoors- en behangwerk aan woningen ouder dan twee jaar geldt het verlaagde tarief van 9%; de materialen blijven op 21%. Hetzelfde verlaagde tarief geldt voor de arbeid bij het aanbrengen van isolatiemateriaal aan vloer, muren en dak van woningen. Bij een groot schilderproject van een woongebouw scheelt dat in de praktijk enkele duizenden euro's.
Vraag de aannemer daarom om een factuur waarop arbeid en materiaal gesplitst zijn en het verlaagde tarief expliciet is toegepast. Aannemers doen dat niet altijd uit zichzelf, en het achteraf laten corrigeren is een gedoe. Let op: het verlaagde tarief geldt alleen voor woningen, niet voor de bedrijfsruimten in de plint, en de leeftijdsgrens van twee jaar telt vanaf de eerste ingebruikname. Tarieven kunnen wijzigen; controleer bij een groot project de stand van zaken op het moment van opdracht.
Voor zonnepanelen geldt sinds 1 januari 2023 een nultarief op de levering en installatie op of bij woningen. Er zit dan geen btw op de factuur, en daarmee valt ook de oude reden weg om de VvE als btw-ondernemer te laten registreren: er is niets meer terug te vragen.
Zodra de VvE iets levert of verhuurt aan derden tegen een vergoeding, verandert het beeld. Dan verricht zij een economische activiteit en is zij voor dat deel wel ondernemer. Vier situaties komen in de praktijk voor.
Verhuur van gemeenschappelijke ruimten en parkeerplaatsen. Verhuurt de VvE een lege dienstwoning, een fietsenstalling of parkeerplaatsen aan mensen van buiten het complex, dan is dat verhuur van onroerend goed. Verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw, maar de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen is dat níét: daarover is 21% btw verschuldigd. Een VvE die tien parkeerplaatsen aan omwonenden verhuurt, verricht dus belaste prestaties.
Reclamemasten, billboards en zendinstallaties. Laat de VvE een reclamebord op de kopgevel plaatsen of een zendmast op het dak tegen een jaarlijkse vergoeding, dan wordt dat door de Belastingdienst doorgaans aangemerkt als een belaste dienst en niet als vrijgestelde verhuur. De grens tussen 'verhuur van een stuk gevel' en 'het verlenen van het recht om reclame te maken' is in de rechtspraak niet altijd scherp. Vraag bij zo'n contract vooraf om een standpunt van de inspecteur; het gaat vaak om enkele duizenden euro's per jaar en dan wilt u geen naheffing.
Doorlevering van energie. Heeft het complex blokverwarming of een collectieve warmtepomp en verrekent de VvE de warmte via de reguliere bijdrage met haar eigen leden, dan blijft dat in de regel binnen de statutaire taak en ontstaat er geen btw-plicht. Anders wordt het wanneer de VvE energie levert aan een derde — een winkel in de plint die geen lid is, een naastgelegen pand, of laadpalen die tegen betaling voor bezoekers toegankelijk zijn. Dan is er sprake van levering tegen vergoeding en dus van een belaste prestatie.
Zonnepanelen met teruglevering. Wekt de VvE met panelen op het dak stroom op en levert zij het overschot tegen vergoeding terug aan het net, dan is dat volgens vaste lijn een economische activiteit. De VvE wordt daarmee voor dat deel ondernemer. Vóór 2023 was dat aantrekkelijk, omdat de btw op de installatie teruggevraagd kon worden. Sinds het nultarief valt dat voordeel weg en blijft alleen de administratieve last over — behalve wanneer de teruglevering zo klein is dat de kleineondernemersregeling uitkomst biedt. Wat er verder bij zonnepanelen in een VvE komt kijken, staat op die pagina.
Wordt de VvE voor een van deze activiteiten ondernemer, dan hoeft dat nog geen aangifte te betekenen. De kleineondernemersregeling stelt ondernemers met een omzet tot €20.000 per kalenderjaar vrij van btw. U brengt dan geen btw in rekening, doet geen aangifte en heeft ook geen recht op aftrek. Voor een VvE met €3.000 aan parkeeropbrengsten of €1.500 aan reclame-inkomsten is dat vrijwel altijd de praktische keuze.
Aanmelden doet u bij de Belastingdienst, en er gelden voorwaarden en termijnen — onder meer over het moment van aanmelding en over wat er gebeurt als u de grens overschrijdt. Blijft de omzet boven €20.000, dan is de VvE gewoon aangifteplichtig: btw op de facturen, per kwartaal aangifte, en aftrek van de voorbelasting die aan die belaste activiteit toe te rekenen is. Aftrek over het gewone onderhoud van het gebouw blijft ook dan uitgesloten, behalve voor het deel dat rechtstreeks aan de belaste activiteit hangt.
Boekhouding, incasso, digitaal stemmen, MJOP en een eigen login voor elke eigenaar. Vast tarief per VvE, gemaakt en gehost in Nederland.
Start 30 dagen gratisVoor de overgrote meerderheid van de VvE's is het antwoord kort: geen btw-nummer, geen aangifte, alle facturen inclusief btw in de boekhouding en in het MJOP. Zorg dan dat de begroting en het onderhoudsplan consequent met bedragen inclusief btw werken. De meest gemaakte fout in VvE-begrotingen is een aannemersofferte exclusief btw overnemen en vervolgens eenentwintig procent tekortkomen op het moment van uitvoeren.
Heeft uw VvE wél inkomsten van buiten — parkeerplaatsen, een reclamebord, een antenne-opstelpunt, een verhuurde bergingsruimte, opbrengst uit teruglevering — zet die dan op een rij met de jaarbedragen erbij en tel op. Blijft het totaal ruim onder de €20.000, meld u dan aan voor de kleineondernemersregeling en leg de reden vast in de notulen. Komt u in de buurt van die grens of gaat u erover, laat dan één keer een fiscalist naar de contracten kijken. Dat kost een paar honderd euro en voorkomt een naheffing over vijf jaar met rente.
Let bij de administratie ook op de tenaamstelling van facturen. Ze horen op naam van de VvE te staan, met het KvK-nummer, en niet op naam van een bestuurslid of van de beheerder. Bij een eventuele controle en bij het overdragen aan een volgend bestuur scheelt dat veel uitzoekwerk.
De btw-positie van de VvE zegt niets over uw eigen aangifte. Voor u als eigenaar-bewoner is de VvE-bijdrage geen aftrekpost in box 1; wel telt uw aandeel in het reservefonds mee als bezitting in box 3, samen met uw spaargeld. Voor een VvE met een gezond reservefonds kan dat om enkele duizenden euro's per appartement gaan. Reken uw eigen aandeel uit met de VvE-box-3-calculator en lees op is de VvE-bijdrage aftrekbaar hoe dat voor verhuurders en voor ondernemers met een bedrijfsruimte in het complex uitpakt.
Deze pagina bevat algemene informatie over de btw-positie van een Vereniging van Eigenaars, naar de stand van zaken in 2026. Het is nadrukkelijk geen fiscaal advies. Fiscale regels wijzigen regelmatig en de uitkomst hangt af van de precieze contracten en van uw eigen situatie. Leg een concreet geval voor aan een fiscalist of aan de Belastingdienst.
In beginsel niet. Een VvE int bijdragen bij haar eigen leden om het gebouw in stand te houden en verricht daarmee geen economische activiteit; zij is dus geen ondernemer voor de omzetbelasting. Dat verandert pas wanneer de vereniging tegen vergoeding iets levert of verhuurt aan derden, bijvoorbeeld parkeerplaatsen, reclameruimte of energie.
Nee. Zonder ondernemerschap is er geen recht op aftrek van voorbelasting, dus de btw op de facturen van schilder, dakdekker en installateur is een definitieve kostenpost. Begroot in het meerjarenonderhoudsplan daarom altijd inclusief btw. Wordt de VvE voor een neventak wél ondernemer, dan is alleen de btw aftrekbaar die aan die belaste activiteit is toe te rekenen.
Ja, voor de arbeidskosten bij schilder-, stukadoors- en behangwerk aan woningen die ouder zijn dan twee jaar geldt 9% in plaats van 21%; de materialen blijven op 21%. Hetzelfde verlaagde tarief geldt voor de arbeid bij het aanbrengen van isolatiemateriaal. Vraag de aannemer om een gesplitste factuur. Controleer bij een groot project de actuele tarieven, want die wijzigen met enige regelmaat.
Verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld, maar de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen valt daar buiten en is belast met 21%. Verhuurt uw VvE plaatsen aan mensen van buiten het complex, dan verricht zij dus belaste prestaties. Blijft de totale omzet onder €20.000 per jaar, dan biedt de kleineondernemersregeling in de praktijk uitkomst.
Teruglevering van stroom aan het net tegen vergoeding geldt als economische activiteit, waardoor de VvE voor dat deel ondernemer wordt. Sinds 1 januari 2023 geldt echter een nultarief op de levering en installatie van zonnepanelen op of bij woningen, dus er valt geen btw meer terug te vragen. Vaak is aanmelden voor de kleineondernemersregeling dan de eenvoudigste route.
Een vrijstelling voor ondernemers met een omzet tot €20.000 per kalenderjaar. U brengt geen btw in rekening, doet geen aangifte en heeft geen recht op aftrek. Voor een VvE met beperkte inkomsten uit parkeerplaatsen, reclame of teruglevering is dat vrijwel altijd de praktische keuze. Aanmelden gaat via de Belastingdienst; let op de voorwaarden en termijnen.