Uw VvE spaart voor groot onderhoud, en uw deel van dat spaargeld telt mee als vermogen. Deze rekentool berekent uw aandeel in het reservefonds per 1 januari en laat zien waar dat in de aangifte hoort: onder overige bezittingen, niet onder bank- en spaartegoeden. Dat verschil scheelt geld, want er geldt een ander forfait.
Indicatieve berekening volgens het forfaitaire stelsel. Dit is algemene informatie en geen fiscaal advies; de regels rond box 3 zijn in beweging. Controleer de percentages en het heffingsvrij vermogen altijd op belastingdienst.nl.
U krijgt het bedrag en de toelichting per e-mail, zodat u het bij de hand heeft als u de aangifte invult. Bestuurt u de VvE zelf, dan kunt u de opgave voor alle eigenaars in het portaal in één keer klaarzetten.
Geen account nodig om te rekenen. U krijgt de uitkomst per e-mail met een link waarmee uw VvE al ingevuld klaarstaat. Afmelden kan met één klik — zie ons privacybeleid.
Een VvE spaart voor het dak, de gevel en de kozijnen. Dat geld staat op een bankrekening op naam van de vereniging, maar economisch is het van de eigenaars: ieder voor zijn breukdeel. De Belastingdienst behandelt dat aandeel daarom als vermogen van de eigenaar, en het hoort in box 3. Verkoopt u uw appartement, dan gaat uw aandeel in het fonds mee naar de koper; u krijgt het niet uitbetaald. Dat verandert niets aan de fiscale behandeling zolang u eigenaar bent.
Deze pagina piekt in maart en april, en dat is geen toeval: dan valt de blauwe envelop en ontdekt menig appartementseigenaar dat er een post is die hij vorig jaar over het hoofd zag. Het gaat vaak om een paar duizend tot een paar tienduizend euro. Bij een klein vermogen maakt dat niets uit, want dan blijft u onder het heffingsvrij vermogen. Zit u daar net boven, dan kan het aandeel het verschil maken tussen wel en niet betalen.
Dit is de fout die het vaakst wordt gemaakt en die het meeste geld kost. Het is verleidelijk om te denken: het reservefonds staat op een spaarrekening, dus het is spaargeld. Fiscaal klopt dat niet. U heeft geen spaarrekening, u heeft een vordering op de vereniging. En vorderingen vallen onder overige bezittingen, de categorie met het hoge forfaitaire rendement van rond de zes procent, tegenover ruim een procent voor banktegoeden.
Dat is fiscaal ongunstig en het voelt onrechtvaardig, want het geld stáát gewoon op een spaarrekening en levert die zes procent helemaal niet op. Precies daarvoor bestaat sinds enkele jaren de tegenbewijsregeling: kunt u aannemelijk maken dat uw werkelijke rendement over uw hele box 3-vermogen lager was dan het forfaitaire, dan wordt over het werkelijke rendement geheven. Voor iemand met vooral spaargeld en een aandeel in een reservefonds pakt dat vrijwel altijd gunstiger uit. U heeft dan wel een opgave van de VvE nodig: het saldo per 1 januari én de daadwerkelijk ontvangen rente over het jaar.
Vraag om drie getallen: het saldo van het reservefonds op 1 januari van het aangiftejaar, uw breukdeel, en de rente die de VvE dat jaar op het fonds heeft ontvangen. Een goed bestuur stuurt die opgave in februari ongevraagd rond; het kost weinig moeite en scheelt tientallen mailtjes. Bestuurt u zelf en heeft u die opgave nog nooit verstuurd, dan is dit een van de eenvoudigste manieren om eigenaars het gevoel te geven dat het goed geregeld is.
Let op dat het gaat om het reservefonds en niet om het exploitatiesaldo. Vooruitbetaalde bijdragen en het positieve resultaat van het lopende jaar zijn geen vermogen van de eigenaar in dezelfde zin; alleen de gereserveerde middelen tellen. Staat het in uw jaarrekening niet netjes gescheiden, dan is dat op zichzelf al een reden om de opzet van de administratie te herzien; zie de jaarrekening-generator.
Het forfaitaire stelsel rekent zo. Uw bezittingen worden verdeeld in banktegoeden, overige bezittingen en schulden, elk met een eigen percentage. Daaruit volgt een forfaitair voordeel. Dat voordeel wordt uitgedrukt als percentage van uw totale rendementsgrondslag, en dat percentage wordt vervolgens toegepast op de grondslag sparen en beleggen — dat is uw vermogen minus het heffingsvrij vermogen. Over die uitkomst betaalt u het box 3-tarief.
Praktisch betekent dat: blijft uw totale vermogen onder het heffingsvrij vermogen, dan betaalt u niets, ook al heeft u een aandeel in het reservefonds van tienduizend euro. U moet het dan nog steeds aangeven, want het telt mee bij de vraag of u boven de grens komt. Komt u er wel boven, dan is de heffing over uw VvE-aandeel meestal bescheiden: bij een aandeel van €11.700 gaat het om een bedrag in de orde van honderd euro per jaar.
Wees hier voorzichtig met alles wat u leest, ook met deze pagina. Box 3 is sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad in december 2021 voortdurend in beweging. Het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijsregeling is uitdrukkelijk een tussenoplossing; het is de bedoeling dat er een heffing over werkelijk rendement voor in de plaats komt. De percentages, het heffingsvrij vermogen en het tarief worden jaarlijks bijgesteld, en daarom staan ze in deze rekentool als invulveld en niet vast in de code.
Wat dat voor u betekent: gebruik deze uitkomst om te weten wélk bedrag u waar invult, en controleer de percentages voor uw aangiftejaar op belastingdienst.nl. Dit is algemene informatie, geen fiscaal advies. Gaat het om grote bedragen of om een bijzondere situatie — een VvE die een lening heeft, een verhuurd appartement, een gemengd complex met bedrijfsruimte — leg het dan voor aan een fiscalist. Wat de VvE-bijdrage zelf betreft: die is voor een eigenaar-bewoner niet aftrekbaar, maar voor een verhuurder ligt het anders; zie is de VvE-bijdrage aftrekbaar.
Zet de uitkomst vast bij uw VvE, samen met het MJOP, de polis en de bijdragen. Dertig dagen gratis, zonder creditcard.
Start 30 dagen gratisEen Vereniging van Eigenaars doet geen aangifte inkomstenbelasting; dat doen de eigenaars zelf voor hun eigen aandeel. Voor de vennootschapsbelasting geldt dat een VvE in beginsel niet belastingplichtig is, zolang zij geen onderneming drijft en zich beperkt tot beheer en onderhoud van het gebouw. Verhuurt de VvE structureel ruimten of dakoppervlak aan derden, dan kan dat anders liggen; ook btw kan dan een rol spelen. Zie VvE en btw.
Bij overige bezittingen in box 3, niet bij bank- en spaartegoeden. In de online aangifte staat die rubriek onder bezittingen, meestal omschreven als overige vorderingen en contant geld of vergelijkbaar. De reden is dat het geld niet op uw eigen rekening staat maar op die van de vereniging; u heeft een vordering op de VvE. Voor dat soort bezittingen geldt een hoger forfaitair rendement dan voor spaargeld.
Vermenigvuldig het saldo van het reservefonds op 1 januari met uw breukdeel uit de splitsingsakte. Bij een fonds van €180.000 en een breukdeel van 65/1000 is uw aandeel €11.700. Kent uw akte geen breukdelen maar gelijke delen, deel dan door het aantal appartementen. Vraag het saldo op bij het bestuur of de beheerder; veel VvE's zetten het bedrag standaard in de jaarrekening of sturen in februari een opgave rond.
U mag het zelf berekenen uit de laatst vastgestelde jaarrekening. Vraag het bestuur schriftelijk om het saldo per 1 januari; als lid heeft u recht op inzage in de administratie van de vereniging. Lukt dat niet, gebruik dan het saldo uit de jaarrekening van het voorgaande boekjaar, vermeerderd met de reserveringen van dat jaar, en noteer hoe u aan het bedrag komt. De Belastingdienst verwacht een redelijke schatting, geen accountantsverklaring.
Fiscale partners geven de gezamenlijke bezittingen op en mogen die onderling verdelen in elke verhouding, zolang de som honderd procent is. Ook het heffingsvrij vermogen telt dan twee keer. Voor het aandeel in het reservefonds maakt de verdeling meestal niets uit voor het totaal, tenzij een van beiden in een ander tarief valt of van een toeslag afhankelijk is. Kies dan de verdeling die per saldo het gunstigst uitpakt.
Dat is vaak juist gunstig. Het forfait voor overige bezittingen ligt rond de zes procent, terwijl een reservefonds op een spaarrekening staat en veel minder opbrengt. Kunt u aannemelijk maken dat uw werkelijke rendement over uw hele box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire, dan wordt over het werkelijke rendement geheven. U heeft dan wel een opgave van de VvE nodig van het saldo en van de daadwerkelijk ontvangen rente. Vraag die tijdig op; in maart en april is het bij besturen druk.