Een meerjarenonderhoudsplan laten maken kost in 2026 tussen de €750 en €2.500. Dat is een brede marge, en die verschillen zijn goed te verklaren. Hieronder leest u wat een bouwkundig adviseur precies doet, waar de prijs door bepaald wordt, hoe u een deugdelijk bureau van een rekenblad-fabriek onderscheidt, en wanneer u het geld beter in uw stuurwerk kunt steken.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 8 minuten
Het werk bestaat uit drie delen. Eerst de opname op locatie: de inspecteur loopt het complex rond, betreedt het dak, bekijkt de gevel van dichtbij waar dat kan, opent een meterkast, kijkt in het trappenhuis, controleert de balkonhekken en de galerijranden, en fotografeert gebreken. Bij een complex van 20 tot 40 appartementen kost dat een halve tot een hele dag. Het dak opgaan is geen detail: negen van de tien MJOP's die te goedkoop tot stand komen, zijn geschreven zonder dat iemand op het dak heeft gestaan.
Dan de uitwerking: elk bouwdeel krijgt een hoeveelheid, een restlevensduur, een cyclus en een eenheidsprijs. Daar rolt een meerjarentabel uit met uitvoeringsjaren en bedragen, en een kasstroom die laat zien of het reservefonds in enig jaar leegloopt. Hoe zo'n tabel eruitziet en hoe u hem leest, staat uitgewerkt op MJOP voorbeeld.
Tot slot de toelichting: een rapport met foto's, aanbevelingen en een advies over de jaarlijkse reservering. Bij een goed bureau zit daar een presentatie voor de vergadering bij, want daar moet het plan uiteindelijk worden vastgesteld. Wilt u alvast een eigen ijkpunt voordat de eerste offerte binnenkomt, laat de MJOP-generator dan een concept maken; dat kost niets en u ziet meteen welke bouwdelen een adviseur zou moeten benoemen.
| Type complex | Omvang | Indicatie MJOP |
|---|---|---|
| Gesplitst pand, geen lift | 2 tot 6 appartementen | €750 – €1.100 |
| Portiekcomplex, geen lift | 7 tot 24 appartementen | €1.000 – €1.600 |
| Galerijflat met lift | 25 tot 60 appartementen | €1.500 – €2.200 |
| Complex met garage of monument | elke omvang | €1.900 – €2.500 |
| Jaarlijkse actualisatie (bureaustudie) | — | €150 – €400 |
| Vijfjaarlijkse herinspectie | — | 60 – 75% van de eerste opdracht |
Indicatieve tarieven inclusief btw, prijspeil 2026, voor een MJOP van vijftien tot twintig jaar zonder conditiemeting volgens NEN 2767.
Omgerekend per appartement zit u meestal tussen de €45 en €90 eenmalig. Dat is een verwaarloosbaar bedrag naast de honderdduizenden euro's aan onderhoud die het plan in beeld brengt, en het is precies het argument waarmee u het door de vergadering krijgt.
Het aantal bouwdelen, niet het aantal appartementen. Twaalf appartementen in één bouwblok met één daktype is goedkoper dan twaalf appartementen verdeeld over drie panden met verschillende gevels en drie dakvlakken. De inspecteur rekent naar opnametijd.
Bereikbaarheid. Een gevel die vanaf de straat te beoordelen is, kost niets extra. Een galerijflat waar de betonranden van dichtbij moeten worden bekeken, vraagt een hoogwerker (€400 tot €700 per dag) of een droneopname. Datzelfde geldt voor een plat dak zonder vaste toegang.
De diepgang van de conditiemeting. Een MJOP met een gestandaardiseerde conditiescore per bouwdeel volgens NEN 2767 kost €400 tot €900 meer, omdat elk gebrek apart wordt geclassificeerd. Wanneer dat de moeite waard is en wanneer niet, staat op MJOP en NEN 2767.
De duurzaamheidsparagraaf. Een DMJOP koppelt aan elk natuurlijk moment een verduurzamingsoptie: bij de kozijnvervanging meteen HR++-glas, bij het dak meteen isolatie. Reken op €500 tot €1.000 extra. Voor die post bestaat subsidie via de landelijke regeling voor verduurzaming van VvE's; wat u kunt terugkrijgen, ziet u in de subsidiecalculator. In de praktijk is de duurzame variant daardoor vaak goedkoper dan de gewone.
Vorm van oplevering. Een PDF is standaard. Een bewerkbaar Excel-bestand of een online omgeving waarin u zelf posten kunt verschuiven, is soms een meerprijs en soms een abonnement van €10 tot €30 per maand. Vraag dit expliciet uit: zonder bewerkbaar bestand bent u voor elke wijziging weer afhankelijk van het bureau.
MJOP-opsteller is geen beschermde titel. Iedereen mag zich zo noemen en de kwaliteitsverschillen zijn groot. Vraag daarom eerst naar referenties bij vergelijkbare complexen: een bureau dat vooral corporatiebezit inspecteert, levert een ander product dan een bureau dat kleine VvE's bedient. Bel één van die referenties; dat is het effectiefste kwartier dat u aan deze opdracht besteedt.
Let daarna op onafhankelijkheid. Een adviseur die ook het schilderwerk wil uitvoeren, of die als vaste partner aan uw beheerder is gekoppeld, heeft een belang bij een vol plan met korte cycli. Dat hoeft geen kwade opzet te zijn, maar het duwt de bedragen structureel omhoog. Vraag rechtstreeks of het bureau werk uitvoert of bemiddelt bij aannemers, en laat het antwoord in de offerte opnemen.
Kijk tot slot naar de opnamediscipline. Een deugdelijke offerte benoemt hoeveel uur er op locatie wordt besteed, of het dak wordt betreden en hoeveel bouwdelen worden opgenomen. Een offerte die alleen een prijs en een levertijd noemt, is een offerte voor een rekenblad.
Stel deze vragen schriftelijk aan minimaal drie bureaus. De antwoorden maken het verschil tussen offertes zichtbaar, en dat is meer waard dan de prijzen zelf.
| Vraag | Waar u op let |
|---|---|
| Hoeveel uur bent u op locatie en betreedt u het dak? | Minder dan een dagdeel bij een middelgroot complex is te weinig |
| Hoeveel bouwdelen neemt u op? | Onder de vijftien posten mist er iets |
| Welk prijspeil hanteert u en indexeert u in het plan of in de kasstroom? | Beide mag, mits het expliciet is |
| Krijgen wij een bewerkbaar bestand of alleen een PDF? | Zonder Excel bent u vastgezet |
| Zit er een kasstroom van minimaal vijftien jaar bij? | Alleen een kostentabel is de helft van het werk |
| Wat kost de jaarlijkse actualisatie en de herinspectie na vijf jaar? | Vraag dit vóóraf, niet over vier jaar |
| Voert u zelf onderhoud uit of bemiddelt u bij aannemers? | Een ‘ja’ is geen diskwalificatie, wel een aandachtspunt |
Vraag om vaste prijzen, niet om uurtarieven met een richtbedrag.
Zet een extern beheerkantoor naast zelfbeheer met software: kosten per jaar, uren bestuurswerk en wat u er precies voor terugkrijgt.
Vergelijk beheerder en zelfbeheerEerlijk: bij een gesplitst pand met twee tot vijf appartementen, zonder lift, zonder galerij en zonder ondergrondse garage, levert een adviseur van €900 weinig op wat u met een middag werk en twee offertes niet zelf had gevonden. Het aantal bouwdelen is klein en overzichtelijk, en de dure posten — dak, kozijnen, gevel — ziet u zelf ook. De concrete werkwijze daarvoor staat op MJOP voor een kleine VvE, met een postenlijst en een sjabloon via MJOP Excel.
Laat het wél uitbesteden zodra er één van deze zes dingen speelt: een lift, een ondergrondse parkeergarage, betonnen galerijen of balkons van vóór 1975, een monumentenstatus, een houten paalfundering, of een aanstaande verduurzamingsaanvraag waarvoor u financiering nodig heeft. In die gevallen zit de kennis niet in de tabel maar in de beoordeling, en kost een verkeerde inschatting u een veelvoud van het adviesbedrag.
Het plan is pas een plan als de vergadering het heeft vastgesteld en de reservering erop is aangepast. Zet het besluit met bedrag en looptijd in de notulen, want daarmee voldoet u ook aan de wettelijke reserveringsplicht via de MJOP-route — zie is een MJOP verplicht. Vertaal daarna het reserveringsbedrag naar de maandbijdrage per appartementsrecht met de reservefonds-calculator en verwerk het in de begroting van het komende boekjaar.
Reken op twee tot zes weken tussen opdracht en oplevering, waarvan de opname zelf een dag kost. In het voorjaar en het najaar lopen de wachttijden op, omdat veel VvE's hun vergadering in die periode plannen. Vraag de opname ruim voor de vergaderdatum aan; een plan dat een week van tevoren binnenkomt, wordt zelden goed besproken.
Sommige beheerders leveren een eigen onderhoudsplanning, vaak inbegrepen in het beheerhonorarium. Dat kan prima zijn, maar controleer of het echt op een gebouwopname is gebaseerd en niet op standaardcycli per bouwjaar. Vraag naar de opnamedatum en de foto's. Wat u van een beheerder mag verwachten, staat op VvE-beheerder beoordelen.
Voor €10 tot €30 per maand houdt een bureau het plan actueel en indexeert het de bedragen. Dat is aantrekkelijk als het bestuur wisselt of als niemand affiniteit heeft met spreadsheets. Reken wel na: over vijf jaar betaalt u €600 tot €1.800, ongeveer een volledige nieuwe opname. Doet u het onderhoud met een vaste kerngroep, dan is jaarlijks zelf bijwerken goedkoper.
Meestal wel. De meeste reglementen geven het bestuur een bestedingsruimte van enkele honderden tot enkele duizenden euro's; daarboven is een besluit van de vergadering nodig. Kijk in uw splitsingsakte welk bedrag geldt. Zet de opdracht met de drie offertes op de agenda, dan is de discussie in tien minuten klaar.
Dan zijn het meestal geen vergelijkbare producten. Het verschil zit bijna altijd in de opnametijd, het aantal bouwdelen, de aanwezigheid van een conditiemeting en de looptijd van het plan. Leg de zeven vragen hierboven naast elkaar; in negen van de tien gevallen verklaart dat de spreiding volledig.
Ja, en dat is een goede tussenvorm als uw plan drie tot vijf jaar oud is. Een toets op hoofdlijnen — kloppen de bedragen nog, zijn er posten vergeten, is de kasstroom nog sluitend — kost doorgaans €300 tot €600. Is het plan ouder dan vijf jaar, dan voldoet het niet meer als grondslag voor de reservering en heeft toetsen weinig zin.