NEN 2767 is de Nederlandse norm voor conditiemeting van gebouwen. Hij vertaalt de staat van een bouwdeel naar één cijfer van 1 tot en met 6, op een manier die twee verschillende inspecteurs tot hetzelfde oordeel brengt. Hieronder ziet u wat die zes scores betekenen, hoe ernst, omvang en intensiteit samen tot een cijfer leiden, wie erom vraagt en wanneer u het gerust kunt overslaan.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 7 minuten
Een gewoon meerjarenonderhoudsplan gaat uit van cycli: een houten kozijn wordt elke zes jaar geschilderd, dus het volgende schilderbeurt valt in 2028. Dat werkt goed zolang het gebouw doorsnee is. Een conditiemeting doet iets anders: die kijkt naar de féitelijke staat van elk bouwdeel op de inspectiedatum en drukt die uit in een cijfer. Een kozijn dat in 2022 is geschilderd maar op het zuidwesten ligt, kan in 2026 al conditie 4 hebben terwijl de cyclus zegt dat er niets aan de hand is.
De norm heet voluit NEN 2767, Conditiemeting gebouwde omgeving. Het is geen keurmerk en geen inspectiecertificaat: het is een meetmethode. De norm bepaalt hóe u de staat vastlegt, niet wanneer u moet ingrijpen. Die vertaalslag — van conditiescore naar uitvoeringsjaar en bedrag — blijft mensenwerk en hoort in het MJOP thuis.
| Score | Naam | Wat u ziet |
|---|---|---|
| 1 | Uitstekend | Nieuw of nagenoeg nieuw; geen gebreken |
| 2 | Goed | Beginnende veroudering, incidenteel en onbetekenend |
| 3 | Redelijk | Veroudering duidelijk zichtbaar, plaatselijk beginnende gebreken |
| 4 | Matig | Gebreken over een aanzienlijk deel, functie komt onder druk |
| 5 | Slecht | Gebreken algemeen aanwezig en in gevorderd stadium |
| 6 | Zeer slecht | Technisch rijp voor vervanging; functieverlies en vervolgschade |
Indeling volgens NEN 2767-1, Conditiemeting gebouwde omgeving. De omschrijvingen zijn een leesbare weergave, geen letterlijke normtekst.
Voor VvE's zijn de scores 3 en 4 het interessantst. Conditie 1 en 2 betekenen: nog even niets doen. Conditie 5 en 6 betekenen: u bent te laat en het kost inmiddels meer dan gepland. Conditie 3 is het moment waarop een bouwdeel in het plan een uitvoeringsjaar hoort te krijgen, conditie 4 het moment waarop dat jaar binnen twee tot vier jaar moet vallen.
De conditiescore wordt niet naar gevoel toegekend. De inspecteur beschrijft elk gebrek langs drie assen en leest de score daarna af uit een tabel in de norm. Dat is precies waarom twee inspecteurs op hetzelfde cijfer uitkomen.
Ernst zegt wat het gebrek betekent voor de functie van het bouwdeel. De norm onderscheidt geringe gebreken (cosmetisch, geen invloed op de functie), serieuze gebreken (de functie wordt aangetast, bijvoorbeeld verweerde verf waardoor het hout vochtig wordt) en ernstige gebreken (de functie valt weg of er ontstaat vervolgschade, bijvoorbeeld houtrot in een kozijnstijl of doorgeroeste wapening in een balkonrand).
Omvang is het aandeel van het bouwdeel waar het gebrek voorkomt, in vijf klassen: minder dan 2 procent (incidenteel), 2 tot 10 procent (plaatselijk), 10 tot 30 procent (regelmatig), 30 tot 70 procent (aanzienlijk) en meer dan 70 procent (algemeen). Bij honderd kozijnen betekent ‘regelmatig houtrot’ dus tien tot dertig kozijnen, niet ‘een paar’.
Intensiteit is hoe ver het gebrek is voortgeschreden: beginstadium, gevorderd stadium of eindstadium. Dezelfde verweerde verflaag scoort anders wanneer het hout alleen dof is dan wanneer de verf bladdert en het hout openligt.
Een voorbeeld. Bij een balkonrand van een flat uit 1972 constateert de inspecteur betonschade: ernstig gebrek (de wapening is aangetast, er dreigt vervolgschade), omvang 10 tot 30 procent (regelmatig), intensiteit gevorderd stadium. Dat leidt tot conditie 5. In het MJOP betekent dat geen post over twaalf jaar maar betonherstel binnen twee jaar — en bij een uitkragend balkon mogelijk eerder, omdat er een veiligheidsvraag onder ligt.
Verzekeraars vragen erom bij afwijkende risico's: monumenten, complexen met houten vloerconstructies, gebouwen met een schadeverleden of een VvE die na een dekkingscheck op een acceptatievraag stuit. De conditiemeting onderbouwt dan dat het gebouw niet in verval is. Bij een gewone naoorlogse flat met een schone schadehistorie vraagt geen enkele verzekeraar erom.
Subsidieverstrekkers en het Nationaal Warmtefonds gebruiken de conditiescores om te beoordelen of verduurzaming zin heeft. Isoleren van een gevel met conditie 5 is weggegooid geld: eerst het metselwerk herstellen, dan pas isoleren. Bij grotere aanvragen via de verduurzamingssubsidie of een VvE-lening is de meting daarom een reële eis geworden.
Gemeenten vragen erom bij handhaving op achterstallig onderhoud. Een conditiescore is objectiever dan een discussie over hoe erg het is, en dat werkt beide kanten op: het is ook uw bewijs dat het meevalt.
Gemengde VvE's tot slot, waarin een woningcorporatie of een belegger een substantieel aantal appartementsrechten bezit. Die partijen sturen hun hele bezit op NEN 2767 en zullen dat ook binnen uw VvE willen. Dat is meestal geen onwil maar systeemdwang.
Boekhouding, incasso, digitaal stemmen, MJOP en een eigen login voor elke eigenaar. Vast tarief per VvE, gemaakt en gehost in Nederland.
Start 30 dagen gratisVoor een VvE van twee tot acht appartementen in een pand zonder lift, zonder galerij en zonder betonnen uitkragingen voegt een conditiemeting weinig toe. U ziet met het blote oog of de verf bladdert en of de goot lekt. De meting kost €400 tot €900 bovenop de prijs van het MJOP, en levert u een cijfer op dat u niet nodig heeft om te besluiten dat er in 2027 geschilderd moet worden. Dat geld is beter besteed aan een extra offerte of aan het dak op laten nemen. Hoe u het zonder meting aanpakt, staat op MJOP voor een kleine VvE.
Ook bij nieuwbouw is het zonde. Een complex uit 2018 scoort op alle bouwdelen conditie 1 of 2 en dat wist u al. Wacht tot de eerste grote cyclus in zicht komt.
Er zit bovendien een risico aan een conditiemeting waar zelden voor gewaarschuwd wordt: een gunstige score kan gebruikt worden om noodzakelijk onderhoud uit te stellen. ‘Conditie 3, dus het kan nog wel even’ is een verleidelijke redenering in een vergadering die de bijdrage niet wil verhogen. Maar conditie 3 zegt iets over vandáág, niet over de kosten van uitstellen. Verf die op conditie 3 wordt overgeschilderd kost €28.000; dezelfde gevel op conditie 5 kost met houtrotherstel al gauw het dubbele.
Wilt u de meting wél, zet dan drie dingen in de opdracht. Ten eerste: conditiescores per bouwdeel volgens NEN 2767-1, met de onderliggende gebreken benoemd naar ernst, omvang en intensiteit — niet alleen het eindcijfer, want daar kunt u niets mee. Ten tweede: foto's bij elk gebrek met conditie 4 of hoger. Ten derde: een expliciete koppeling tussen de score en het uitvoeringsjaar in het MJOP, zodat zichtbaar is waarom een post in 2029 staat en niet in 2034. De overige offertevragen en de meerprijzen staan op MJOP laten opstellen.
Vraag ook naar de geldigheidsduur. Een conditiemeting veroudert net zo hard als het MJOP zelf; drie tot vijf jaar is de praktische houdbaarheid. Daarna is een nieuwe opname nodig, en dan begint het kostenplaatje opnieuw.
Nee. Geen enkele wettelijke regel schrijft een conditiemeting voor aan een VvE. De wettelijke plicht gaat over reserveren, niet over meten; zie is een MJOP verplicht. Een conditiemeting kan wel als voorwaarde worden gesteld door een verzekeraar, een subsidieverstrekker of een gemeente, en dan is het contractueel of bestuursrechtelijk verplicht, niet wettelijk.
Een bouwkundige keuring is een momentopname voor een koper, gericht op directe herstelkosten en verborgen gebreken. NEN 2767 is een gestandaardiseerde meetmethode die elk bouwdeel op dezelfde manier scoort, bedoeld om over jaren heen te vergelijken. De keuring beantwoordt de vraag ‘wat moet ik nu betalen’, de conditiemeting de vraag ‘hoe staat het gebouw ervoor’.
Reken op €400 tot €900 extra bij een complex van twintig tot veertig appartementen, en op meer wanneer bouwdelen alleen met een hoogwerker te beoordelen zijn. De meerprijs zit in de tijd: elk gebrek moet apart worden geclassificeerd naar ernst, omvang en intensiteit en gefotografeerd worden.
Niet automatisch. Conditie 6 zegt dat het bouwdeel technisch rijp is voor vervanging en dat er functieverlies en vervolgschade optreedt. Bij een verweerde erfafscheiding is dat vervelend; bij een uitkragend balkon of een balkonhekwerk is het een veiligheidskwestie die om directe maatregelen vraagt. De norm meet de staat, de inspecteur beoordeelt het risico. Vraag daar expliciet naar in het rapport.
Formeel mag iedereen de norm toepassen, maar de waarde ervan zit in de eenduidigheid. Zelf toegekende scores zijn niet reproduceerbaar en worden door een verzekeraar of subsidieverstrekker niet geaccepteerd. Voor intern gebruik is een simpele driedeling — goed, aandacht nodig, binnen twee jaar aanpakken — net zo bruikbaar en veel praktischer.
Ja, als kolom naast het bouwdeel. Dat maakt het plan controleerbaar: bij elke post ziet u waarom het uitvoeringsjaar zo gekozen is. Zonder die kolom is de meting een los rapport dat na de vergadering in een la verdwijnt. Vraag ook om een bewerkbaar bestand, zodat u de scores bij de jaarlijkse actualisatie kunt bijwerken.