Voorbeeld van een MJOP

Het complex in dit voorbeeld

VvE Meidoornhof telt 24 appartementen, verdeeld over twee portieken en vier bouwlagen. Het gebouw is opgeleverd in 1978: metselwerk gevels met houten kozijnen, een plat dak met bitumen dakbedekking, uitkragende betonnen balkons met stalen hekwerken, mechanische afzuiging met een centrale ventilatiebox op het dak en geen lift. De herbouwwaarde is geschat op €4.320.000. Alle appartementen zijn ongeveer even groot, dus elk appartementsrecht heeft een breukdeel van 1/24 — scheelt dat in uw eigen complex, reken dan de bedragen om met de breukdelen-calculator.

Wilt u dezelfde opzet voor uw eigen gebouw, dan kunt u het lege raamwerk downloaden via MJOP Excel en de posten vervangen. Weet u de cycli of de eenheidsprijzen niet, laat dan de MJOP-generator een eerste versie vullen op basis van bouwjaar, aantal appartementen en gebouwtype.

De MJOP-tabel

Prijspeil 2026, inclusief btw en steiger- of hoogwerkerkosten, exclusief onvoorzien. Bedragen zijn indicatief voor een naoorlogs portiekcomplex zonder lift.

Hoe u deze tabel leest

De kolom cyclus is de verwachte levensduur van het bouwdeel, niet een garantietermijn. Zes jaar voor buitenschilderwerk is de gangbare aanname voor houtwerk op het noorden en westen; op een beschutte zuidgevel haalt u er soms acht. De cyclus bepaalt hoe vaak een post in het plan terugkeert. Buitenschilderwerk komt in twintig jaar drie keer voorbij (2028, 2034 en 2040), de dakbedekking maar één keer.

De kolom laatst is de belangrijkste en tegelijk de zwakste. Staat er het bouwjaar, zoals bij het voegwerk en de kozijnen, dan is dat bouwdeel nooit vervangen en is het uitvoeringsjaar puur gerekend: 1978 plus veertig is 2018, maar de inspecteur constateerde dat het metselwerk nog meegaat en schoof de post door naar 2027. Zo hoort het ook. Een MJOP dat blind bouwjaar plus cyclus rekent zonder dat iemand naar het gebouw heeft gekeken, is een rekenblad en geen onderhoudsplan.

Het eerstvolgende uitvoeringsjaar is een planningsjaar, geen deadline. In de praktijk schuift u posten naar elkaar toe om de steiger één keer te betalen. Het gevelherstel in 2027 en het buitenschilderwerk in 2028 staan allebei op de steiger; combineert u ze in 2027, dan bespaart u al gauw €8.000 tot €12.000 aan steigerkosten. Diezelfde logica werkt de andere kant op: laat u het schilderwerk twee jaar liggen, dan verandert onderhoud in houtrotherstel en verdubbelt de post.

De bedragen staan in prijspeil 2026. Dat betekent dat de dakbedekking in 2034 niet €93.000 kost maar, bij drie procent bouwkostenstijging per jaar, ongeveer €118.000. Een MJOP mag beide kanten op: sommige adviseurs indexeren de bedragen in het plan, andere houden alles op vandaag en indexeren pas in de kasstroom. Vraag altijd welke van de twee u voor u heeft, want het scheelt tientallen procenten.

Let tot slot op de samenhang tussen posten. Zodra de houten kozijnen in 2032 vervangen zijn door kunststof, vervalt het grootste deel van het buitenschilderwerk. In een goed MJOP daalt de post schilderwerk vanaf 2034 dus van €28.000 naar circa €9.000, alleen nog voor boeidelen en portiekpuien. Wie dat vergeet, reserveert twintig jaar lang voor werk dat niet meer bestaat.

Van tabel naar kasstroom

De tabel hierboven telt over de periode 2026 tot en met 2045 op tot €712.000. Met vijf procent onvoorzien erbij komt u op €747.600, ofwel gemiddeld €37.380 per jaar. Verdeeld over 24 gelijke breukdelen is dat €1.557 per appartement per jaar, oftewel €130 per maand alleen voor het onderhoudsdeel van de bijdrage. De kosten voor verzekering, schoonmaak, administratie en klein dagelijks onderhoud komen daar nog bij.

Nu het punt waar de meeste VvE's op stuklopen. Een gemiddelde is geen kasstroom. Met een beginsaldo van €96.000 in het reservefonds en een reservering van €37.400 per jaar ziet het verloop er zo uit:

Beginsaldo reservefonds €96.000 per 1 januari 2026. Bedragen in prijspeil 2026, zonder indexering en zonder rente.

Over de volle twintig jaar klopt het: het fonds eindigt in 2045 met ongeveer €132.000 in de plus. Maar tussen 2032 en 2040 staat het diep in het rood, omdat de kozijnvervanging en de dakbedekking vlak na elkaar vallen. Een MJOP dat gemiddeld sluitend is, kan in enig jaar dus toch onbetaalbaar zijn. Dat is precies wat een MJOP zichtbaar moet maken.

Drie manieren om dit gat te dichten

De eerste is verhogen. Om het saldo tot en met 2034 boven nul te houden, moet de jaarlijkse reservering naar €56.500. Dat is €2.354 per appartement per jaar, ofwel €196 per maand: ruim vijftig procent boven het gemiddelde. Eerlijk gezegd is dat voor veel VvE's uit deze categorie het bedrag dat er gewoon hoort te staan.

De tweede is faseren. Vervangt u de kozijnen in twee helften, twaalf appartementen in 2032 en twaalf in 2038, dan zakt de benodigde reservering naar €46.500 per jaar, ongeveer €161 per maand per appartement. Nadeel: u zet twee keer een steiger neer en betaalt in 2038 de geïndexeerde prijs.

De derde is lenen. Een VvE-lening spreidt de piek van 2032 over tien tot vijftien jaar, waarbij de rente uit de reguliere bijdrage komt. Dat is geen noodgreep: het is de normale route voor een complex dat één keer per veertig jaar een grote ingreep moet doen. Reken zelf door wat elk scenario met uw bijdrage doet met de reservefonds-calculator.

Wat dit voorbeeld niet is

Het is geen taxatie en geen inspectierapport. De bedragen zijn kengetallen; de werkelijke prijs komt pas uit een offerte van een aannemer die het gebouw heeft gezien. Er zit ook geen conditiemeting achter: hoe inspecteurs de staat van een bouwdeel op een schaal van 1 tot 6 vastleggen, leest u op MJOP en NEN 2767.

Het zegt ook niets over de vraag of uw VvE zo'n plan móet hebben. Dat is een aparte kwestie, met een duidelijk antwoord: zie is een MJOP verplicht. Overweegt u het werk uit te besteden, dan staan de tarieven en de offertevragen op MJOP laten opstellen. Heeft u een complex van twee tot acht appartementen, dan is dit voorbeeld te zwaar en kunt u beter beginnen bij MJOP voor een kleine VvE.

Veelgestelde vragen