Bij twee tot acht appartementen in een gesplitst pand zonder lift is een meerjarenonderhoudsplan zelf maken heel goed te doen. Het aantal bouwdelen is klein, de dure posten zijn met het blote oog te zien en u kent het pand beter dan een inspecteur die er één ochtend rondloopt. Reken op acht tot twaalf uur voor de eerste versie, daarna een avond per jaar.
Bijgewerkt: 4 augustus 2026 · Leestijd: 8 minuten
Voor een gesplitst herenhuis of een bovenwoning-benedenwoningsplitsing zonder lift is zelf doen volstrekt verdedigbaar. U heeft te maken met een dak, een gevel, kozijnen, goten, een trappenhuis en wat leidingwerk. Dat zijn tien tot twaalf posten. Een adviseur van €900 komt bij zo'n pand zelden met bouwdelen die u niet zelf had bedacht. Begin daarom met het sjabloon uit MJOP Excel en werk de lijst hieronder af.
Even eerlijk over de grenzen. Laat het uitbesteden zodra er een lift is, een gemeenschappelijke cv-installatie, betonnen balkons of galerijen van vóór 1975, een monumentenstatus, of een houten paalfundering — dat laatste speelt in grote delen van Amsterdam, Rotterdam, Zaanstad en Gouda. Funderingsherstel kost €60.000 tot €120.000 per pand en de beoordeling ervan is echt specialistenwerk. Ook bij scheurvorming in de gevel of doorbuiging van een vloer stopt het zelfwerk en begint het onderzoek. Wat een adviseur dan kost, staat op MJOP laten opstellen.
Pak eerst de splitsingsakte erbij en zoek op wat gemeenschappelijk is. Alles wat gemeenschappelijk is, hoort in het MJOP; wat privé is, niet. Bij twijfel over een balkon, een dakkapel of een cv-ketel geeft wie betaalt wat uitsluitsel. Loop daarna met alle eigenaars tegelijk het pand rond, met een meetlint, een telefoon voor foto's en een ladder. Twee uur, en iedereen heeft hetzelfde gezien — dat scheelt later de halve discussie in de vergadering.
Vul dan per bouwdeel de hoeveelheid in (vierkante meters dak, strekkende meters goot, aantal kozijnen), het laatste uitvoeringsjaar en de cyclus. Weet u het laatste uitvoeringsjaar niet, vraag het aan de buren of aan de vorige eigenaar, of neem het bouwjaar en corrigeer op wat u ziet. Haal vervolgens voor de eerstvolgende twee posten een echte offerte op. Voor de rest gebruikt u kengetallen; dat is nauwkeurig genoeg om op te reserveren. Zet daarna de kasstroom neer, laat het plan door de vergadering vaststellen en leg het besluit vast in de notulen. Zet tot slot een terugkerende afspraak in de agenda om het plan elk najaar bij te werken.
Ter illustratie: een herenhuis uit 1912, gesplitst in drie appartementsrechten, hellend pannendak aan de voorzijde en een plat dak van 30 m² aan de achterzijde, houten kozijnen, gezamenlijk trappenhuis en een gedeelde voordeur. Horizon: 25 jaar, van 2026 tot en met 2050.
| Post | Cyclus | Eerstvolgend | Bedrag 2026 |
|---|---|---|---|
| Buitenschilderwerk houtwerk voor- en achtergevel | 6 jaar | 2027 | €5.800 |
| Schilderwerk trappenhuis en entree | 10 jaar | 2030 | €2.000 |
| Zinken goten en hemelwaterafvoeren | 30 jaar | 2031 | €3.800 |
| Bitumen dakbedekking achterdak (30 m²) | 22 jaar | 2032 | €5.200 |
| Schoorsteenherstel en loodwerk | 25 jaar | 2033 | €2.700 |
| Voegwerk voorgevel gedeeltelijk (90 m²) | 35 jaar | 2035 | €9.500 |
| Elektra meterkast en verlichting trappenhuis | 25 jaar | 2036 | €2.400 |
| Voordeur, bel- en intercominstallatie | 25 jaar | 2038 | €3.100 |
| Standleiding riolering vervangen | 50 jaar | 2040 | €6.400 |
| Houten kozijnen vervangen of grondig herstellen | 50 jaar | 2042 | €21.000 |
| Pannendak vernieuwen incl. panlatten en folie | 70 jaar | 2045 | €24.000 |
Prijspeil 2026, inclusief btw, ladder- of rolsteigerkosten en afvoer. Bedragen gelden voor een doorsnee stadspand van circa 6 meter breed en drie bouwlagen.
Het buitenschilderwerk keert in 25 jaar vier keer terug (2027, 2033, 2039 en 2045), het trappenhuis drie keer. Tel alles op en u komt op ongeveer €110.000 aan onderhoud over 25 jaar. Met vijf procent onvoorzien erbij is dat €115.500, ofwel €4.620 per jaar. Bij drie gelijke breukdelen betekent dat €1.540 per appartement per jaar, ofwel €128 per maand per eigenaar alleen voor het reservefonds. Verzekering, administratie en klein onderhoud komen daar bovenop.
Vergelijk dat eens met de wettelijke ondergrens. Bij een herbouwwaarde van €700.000 is een half procent €3.500 per jaar, ofwel €97 per maand per eigenaar. Uw eigen plan komt dus hóger uit — typisch voor vooroorlogse bouw met houten kozijnen. Reken uw eigen situatie door met de reservefonds-calculator.
Boekhouding, incasso, digitaal stemmen, MJOP en een eigen login voor elke eigenaar. Vast tarief per VvE, gemaakt en gehost in Nederland.
Start 30 dagen gratisHet dak wordt vergeten omdat niemand er komt. Juist bij een klein pand is het dak de duurste post en de minst bekeken. Ga er één keer per drie jaar op, of laat een dakdekker een controle doen van €150. Dat is de goedkoopste verzekering die er bestaat.
Onderhoud betalen uit eigen zak in plaats van uit het fonds. Bij drie eigenaars die elkaar goed kennen, is het verleidelijk om de schilder onderling af te rekenen. Doe het niet: het gaat mis zodra iemand verkoopt, want de nieuwe eigenaar heeft niet meebetaald en de oude krijgt niets terug. Alles via de VvE-rekening.
Alleen tien jaar vooruitkijken. Precies bij een oud pand vallen het dak en de kozijnen buiten een tienjaarsvenster, waardoor de reservering veel te laag uitkomt. Neem vijfentwintig jaar. Het kost u geen extra werk en het voorkomt de klassieke situatie waarin een kleine VvE in jaar elf voor een rekening van €25.000 staat.
Het plan wordt nooit vastgesteld. Een spreadsheet op de laptop van één eigenaar is geen MJOP. Zet het op de agenda, stel het vast, noteer het reserveringsbedrag in de notulen en bewaar het bestand op een plek waar alle eigenaars erbij kunnen.
Wilt u zien hoe zo'n tabel eruitziet voor een groter complex, inclusief de kasstroom en de momenten waarop het fonds leegloopt, kijk dan op MJOP voorbeeld. Twijfelt u of u het plan überhaupt nodig heeft, dan geeft is een MJOP verplicht het antwoord. En voor alles wat er verder komt kijken bij een VvE van deze omvang — bestuur, vergadering, verzekering, inschrijving — staat het overzicht op kleine VvE.
Nodig is het niet, nuttig bijna altijd wel. Bij twee eigenaars is het pand meestal oud en zijn de posten groot ten opzichte van het aantal betalers: een dak van €24.000 is €12.000 per persoon. Juist dan wilt u weten wanneer dat komt. Een lijst van tien posten op één A4 is al genoeg.
Acht tot twaalf uur voor de eerste versie, verdeeld over de rondgang, het invullen van de tabel en het opvragen van twee offertes. Daarna een avond per jaar om bij te werken. Wie dat te veel vindt, is met €750 tot €1.100 voor een klein pand uit; zie MJOP laten opstellen.
De beste bron is een offerte voor uw eigen pand. Daarnaast geven aannemers desgevraagd vaak een richtprijs per vierkante meter dak of per kozijn. Gebruik de kengetallen in de tabel hierboven als vertrekpunt en vervang ze zodra u een echte prijs heeft. Rond altijd naar boven af: onderhoud valt zelden mee.
Nee, een gewone meerderheid volstaat voor het vaststellen van het MJOP en de bijbehorende reservering, tenzij uw reglement anders bepaalt. Bij twee of drie eigenaars is een meerderheid natuurlijk snel een patstelling. Lukt het niet, dan kan een eigenaar de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen voor noodzakelijk onderhoud.
De fundering is gemeenschappelijk en hoort dus in het plan, maar u kunt de staat ervan niet zelf beoordelen. Staat uw pand op houten palen — in veel oude stadskernen het geval — laat dan een funderingsonderzoek doen (€1.500 tot €3.500) en neem de uitkomst als aparte post op. Zonder dat onderzoek is elk bedrag een slag in de lucht.
Ja, mits het door de vergadering is vastgesteld, minimaal tien jaar vooruitkijkt en niet ouder is dan vijf jaar. Een zelf opgesteld plan dat aan die eisen voldoet, wordt in de regel geaccepteerd. Voor de zwaardere verduurzamingstrajecten vragen verstrekkers wel vaak om een energieadvies erbij; zie energielabel VvE.